Spekulationsgewinn - Berechnung bei Gebäuden

Die 1999 für Grundstücke von zwei auf zehn Jahre verlängerte Spekulationsfrist ist verfassungswidrig, soweit der realisierte Gewinn auf Wertzuwächse seit der ehemaligen Anschaffung bis zum 31.3.99 entfällt. Daher ist der gesamte realisierte Gewinn in (steuerfreie) Wertzuwächse bis Ende März 1999 und die nachfolgenden (steuerpflichtigen) Preissteigerungen ab April 1999 aufzuteilen, linear monatsweise und aufgerundet zugunsten des Verkäufers auf volle Monate. Alternativ kann über die Escape-Klauseln auch eine exakte Ermittlung des Wertzuwachses durchgeführt werden (BMF 20.12.10, IV C 1 - S 2256/07/10001 :006, BStBl I 11, 14). Nach dem Ergebnis der obersten Finanzbehörden der Länder sind über die im BMF-Schreiben geregelte Aufteilung hinaus zwei weitere Besonderheiten zu beachten (Bayerisches LfSt 18.2.11, S 2256.1.1-4/6 St32):

1. Es ist keine konkrete Zuordnung der in Anspruch genommenen AfA vorzunehmen. Die Ermittlung des Veräußerungsgewinns erfolgt (unter Berücksichtigung der AfA) in allen Fallkonstellationen in einem ersten Schritt und erst in einem zweiten Schritt wird die Aufteilung des Gewinns vorgenommen.

2. Einer anteiligen Zuordnung der nach § 23 Abs. 3 EStG bei der Ermittlung der Einkünfte aus Veräußerungsgeschäften abziehbaren Werbungskosten bedarf es nicht. Das heißt, vom Veräußerer getragene Veräußerungskosten sind in voller Höhe vom steuerbaren Teil des Veräußerungsgewinns abzuziehen.

Beispiel: A erwarb am 15.1.97 eine vermietete Eigentumswohnung. Die Anschaffungskosten haben 250.000 EUR betragen. Am 3.8.99 veräußert A die bis dahin vermietete Eigentumswohnung für 235.000 EUR. An ein mit dem Verkauf beauftragtes Maklerbüro musste A nach Vertragsabschluss 10.000 EUR bezahlen. Als AfA wurden bei den Mieteinkünften zuvor 28.000 EUR als Werbungskosten abgesetzt.

Bisherige Rechnung

Ermittlung Veräußerungsgewinn
Veräußerungserlös	235.000
Anschaffungskosten	250.000
abzüglich AfA	- 28.000	-222.000
Veräußerungskosten	- 10.000
steuerpflichtiger Spekulationsgewinn	3.000

Rechnung im geänderten (offenen) Steuerbescheid

Ermittlung Veräußerungsgewinn
Veräußerungserlös	235.000
Anschaffungskosten	250.000
abzüglich AfA	- 28.000	-222.000
Zwischenergebnis	13.000
Aufteilung Veräußerungsgewinn
Gesamtbesitzzeit 15.1.97 - 3.8.99	31 Monate
Zeitraum 15.1.97 - 31.3.99	27 Monate
nicht steuerbarer Anteil (13.000 x 27/31)	- 11.322
gesamte Veräußerungskosten	- 10.000
Spekulationsverlust	- 8.322

Ergebnis: Das z.v.E. im Jahre 1999 mindert sich um 3.000 EUR. Der Verlust ist mit Spekulationsgewinnen verrechenbar (Rücktrag 2008, zeitlich unbegrenzter Vortrag). Sofern keine entsprechenden Spekulationsgewinne zum Ausgleich vorliegen, kann der Spekulationsverlust auch in den Jahren 2009 bis 2013 von Gewinnen aus Geldanlagen und erhaltenen Stückzinsen gem. § 20 Abs. 2 EStG abgezogen werden. Diese Korrektur kann nur im Wege der Veranlagung erfolgen, indem dem FA eine Steuerbescheinigung über die von Banken mit Abgeltungsteuer belegten Gewinne vorgelegt wird.

Quelle: Ausgabe 05 / 2011 | Seite 340 | ID 143793