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·Fachbeitrag ·Forderungsvollstreckung

So pfänden Sie eine Buchhypothek

| Die Vollstreckung von Forderungen aus einer Buchhypothek kommt zwar nicht häufig vor. Sie kann dennoch lohnenswert sein. Der Vorteil dieser Vollstreckungsmaßnahme besteht vor allem darin, dass die Pfändung in der Zwangsversteigerung eine gute Rangposition sichern kann. |

1. So greifen Sie auf die Forderung zu

Die Hypothek als Grundpfandrecht wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Sie ist akzessorisch, also abhängig vom Bestehen einer Forderung. Folge: Entsteht die zu sichernde Forderung nicht, kann auch die Hypothek nicht begründet werden. Insofern kann die Hypothek nicht ohne die gesicherte Forderung gepfändet werden. In diesem Fall des Nichtbestehens geht aber die Hypothek nicht unter. Sie verschwindet also nicht aus dem Grundbuch, sondern sie geht entweder auf den Zahlenden über oder aber sie verwandelt sich in eine Eigentümergrundschuld (Mock, VE 02, 153; 03, 10).

 

Erforderlich zum Wirksamwerden der Pfändung ist neben dem Erlass eines Pfändungsbeschlusses ihre Eintragung ins Grundbuch (§ 830 Abs. 1 S. 1, 3, § 857 Abs. 6 ZPO). Die Zustellung des Pfändungsbeschlusses an den Drittschuldner vor Eintragung der Pfändung begründet im Grundbuch aber keinen Pfändungsrang. Drittschuldner ist der, der dem Vollstreckungsschuldner die Forderung schuldet. Ist er nicht zugleich Grundstückseigentümer, ist auch dieser dinglicher Drittschuldner.

 

PRAXISHINWEIS | Um sich vor unliebsamen Verfügungen des Schuldners über die Hypothek nach Erlass des Pfändungsbeschlusses aber vor Eintragung der Pfändung zu schützen, sollten Gläubiger zunächst eine Vorpfändung (§ 845 ZPO) bewirken. Sollten hierbei Hindernisse auftauchen, die letztlich dazu führen, dass eine vollständige Pfändung nicht binnen der Monatsfrist nachfolgt, können Gläubiger dies durch Erwirkung einer Eintragungsvormerkung verhindern. Diese ist auf Erlass eines Verfügungsverbots (§ 938 Abs. 2 ZPO) gegen den Schuldner zu richten.

 

Um die Pfändung im Grundbuch vermerken zu lassen, müssen Gläubiger beim Grundbuchamt unter Beifügung der Ausfertigung des Pfändungsbeschlusses hierzu einen Antrag (§ 13 GBO) stellen. Die Form des § 29 GBO muss hierbei nicht beachtet werden. Die Grundlage für die Eintragung der Pfändung ist der Pfändungsbeschluss, der die Eintragungsbewilligung des Schuldners ersetzt.

 

Wichtig | Hat der Schuldner die Hypothek außerhalb des Grundbuchs erworben, z.B. durch Erbfolge, ist der Vollstreckungsgläubiger befugt, zunächst die Voreintragung (§ 39 GBO) des Schuldners im Grundbuch vornehmen zu lassen (§ 14 GBO). Zum Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs kann der Gläubiger gemäß § 792 ZPO die Erteilung eines Erbscheins an Stelle des Schuldners verlangen.

 

Muster / Antrag auf Eintragung der Pfändung im Grundbuch

An das Amtsgericht - Grundbuchamt - Az. ...

 

In der Zwangsvollstreckungssache Gläubiger gegen Schuldner

 

zeige ich an, dass ich den Gläubiger vertrete. Namens und in Vollmacht desselben beantrage ich,

 

  • die Pfändung der im Grundbuch von (genaue Bezeichnung) eingetragenen Hypothek im Grundbuch einzutragen und, soweit notwendig, die Voreintragung des Schuldners (§§ 39, 14 GBO) vorzunehmen.

 

Begründung: In der Anlage überreiche ich Pfändungsbeschluss des ... vom ..., Az. ..., nebst Zustellungsnachweis über die Pfändung der im Antrag näher bezeichneten Hypothek.

 

Rechtsanwalt

 

2. So wird die gepfändete Forderung verwertet

Die gepfändete Forderung wird durch Überweisung gemäß § 837 ZPO verwertet. Hierdurch erhält der Gläubiger die Befugnis die Hypothekenforderung anstelle des Schuldners geltend zu machen, sobald diese fällig ist. Insofern kann er daher die Kündigung selbst herbeiführen. Es muss zwischen der Überweisung zur Einziehung und an Zahlungs statt unterschieden werden.

 

Bezüglich der Überweisung zur Einziehung gilt, dass diese erst wirksam wird, wenn die Pfändung im Grundbuch eingetragen und zudem der Überweisungsbeschluss dem Gläubiger ausgehändigt ist (§ 837 Abs. 1 S. 1 ZPO). Diese Überweisungsart kann im Grundbuch nicht eingetragen werden. Ebenso kann die gepfändete Hypothek nicht auf den Gläubiger umgeschrieben werden, da dieser nur einzugsberechtigt ist.

 

Der BGH (NJW 94, 3225) hat entschieden: Wird die Forderung gepfändet und zur Einziehung überwiesen, ist dies solange unwirksam, als die Pfändung nicht ins Grundbuch eingetragen ist. In solchen Fällen dürfen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss nicht zusammen erlassen werden. Dem BGH ist zu Recht mehrfach widersprochen worden (Stöber, Forderungspfändung, 15. Aufl., Rn. 1837; Hintzen/Wolf, Rpfleger 95, 94; Diepold, MDR 95, 455), da ein solches Vorgehen von der lange geübten Praxis abweicht, dass Pfändungs- und Überweisungsbeschluss zusammen erlassen werden. Insofern ist im Antrag auf Erlass eines PfÜB unter Vorbehalt hervorzuheben, dass der Überweisungsbeschluss nur gleichzeitig mit der Pfändung und Eintragung ins Grundbuch wirksam wird.

 

Erfolgt die Überweisung an Zahlungs statt zum Nennwert, ist diese zusätzlich zur Pfändung im Grundbuch einzutragen (§ 837 Abs. 1 S. 2 ZPO). Die Eintragung erfolgt aufgrund eines formlosen Antrags des Gläubigers unter Vorlage des Überweisungsbeschlusses, der nicht zugestellt sein muss und auch keiner Vollstreckungsklausel bedarf. Durch diese Überweisungsart erwirbt der Gläubiger die volle Verfügungsbefugnis über die Forderung und Hypothek. Sie wirkt als Befriedigung, das heißt, der Gläubiger gilt in Höhe der überwiesenen Forderung als befriedigt, gleichgültig ob er die Forderung vom Drittschuldner beitreiben kann. Dies ist für Gläubiger schädlich, wenn sich herausstellt, dass die gepfändete Hypothek uneinbringlich ist. Insofern sollte diese Überweisungsart nur gewählt werden, wenn der Gläubiger sich sicher ist, dass die gepfändete Hypothekenforderung - wenigstens zur teilweisen - Befriedigung führt. Besteht für die gepfändete Forderung bereits ein Titel (z.B. notarielle Urkunde), kann dieser gemäß § 727 ZPO auf den Gläubiger umgeschrieben werden. Dann sollte im Antrag auf Erlass eines PfÜB zugleich mit angeordnet werden, dass der Schuldner zur Herausgabe an den Gläubiger verpflichtet ist (§ 836 Abs. 3 ZPO).

3. Das kostet die Pfändung

Für den Erlass des PfÜB fallen 20 EUR nach Nr. 2111 KV GKG an. Bei der Pfändungseintragung entsteht beim Grundbuchamt eine 0,5-Gebühr gemäß Nr. 14130 GNotKG VV. Die Kosten des Rechtsanwalts belaufen sich auf eine 0,3 Verfahrensgebühr gemäß Nr. 3309 VV RVG. Abgegolten wird dadurch auch der Antrag auf Eintragung der Pfändung in das Grundbuch (§ 18 Abs. 1 Nr. 1 RVG).

 

Musterformulierung / Pfändung bei Buchhypothek (bei seit 25.6.14 gültigem Formular)

Schritt 1

Auf Seite 1 nach der Überschrift ist anzukreuzen: „Es wird beantragt, den nachfolgenden Entwurf als Pfändung und Überweisung zu erlassen“

 

Schritt 2

Auf Seite 2 ist ein Kreuz zu setzen bei der Formulierung „Pfändungs- und Überweisungsbeschluss“

 

Schritt 3

Auf Seite 3 bzw. 5 ist als Drittschuldner zu bezeichnen: Name und Adresse desjenigen, der dem Schuldner die gepfändete Hypothekenforderung schuldet

 

Schritt 4

Auf Seite 4 bzw. 5 ist unter G ein Kreuz zu setzen

 

Schritt 5

Auf Seite 6 bzw. 7 ist unter „Anspruch G“ einzutragen: aus dem ...-Vertrag (z.B. Darlehnsvertrag - Rückzahlung) vom ... auf Zahlung von EUR ... nebst ... Prozent Zinsen seit dem ... zusammen mit der angeblich zur Sicherung für diese Forderung im Grundbuch von ..., Bd. ..., Bl. ..., in Abt. III unter der lfd. Nr. ... auf dem Grundstück ..., FlStNr. ..., des ... in ... (als dinglichem Drittschuldner) eingetragenen Hypothek in Höhe von ...

 

Schritt 6

Auf Seite 8 bzw. 9 ist unter der Rubrik „Es wird angeordnet, dass” bei den bereits dort vorhandenen fünf Aufzählungen ein Kreuz zu setzen beim sechsten Kästchen und einzutragen „der Schuldner den zugrunde liegenden Titel (z.B. notarielle Urkunde) und (ggf. die Sicherungsabrede) an den Gläubiger herauszugeben hat.”

 

Schritt 7

auf Seite 8 bzw. 9 unter „Sonstige Hinweise“ ist einzutragen: „Nicht amtlicher Hinweis: Pfändung und Überweisung werden mit Eintragung der Pfändung im Grundbuch wirksam“

 

Schritt 8

Auf Seite 8 ist vor der Formulierung: „Zugleich wird dem Gläubiger die zuvor bezeichnete Forderung in Höhe des gepfändeten Betrages” ein Kreuz zu setzen. Gleiches gilt entweder vor der Formulierung: „zur Einziehung überwiesen” oder „an Zahlungs statt überwiesen“

 

Leserservice: Die Musterformulierung für die Fälle, in denen Gläubiger ein altes PfÜB-Formular verwenden, das bis 30.10.14 gültig ist, finden Sie in unserem Online-Service (ve.iww.de).

Quelle: Ausgabe 10 / 2014 | Seite 179 | ID 42915112