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Immobiliarvollstreckung

Die Eintragung einer Zwangshypothek bringt für den Gläubiger Vorteile

von Rechtspfleger Walter Bachmann, Neustadt

Mit der Vollstreckung in Grundstücke odergrundstücksgleiche Rechte des Schuldners tun sich vieleunnötig schwer. Häufig werden schon beim Antrag Formalienmissachtet, die den gesamten Erfolg der Immobiliarvollstreckungvereiteln. Der folgende Beitrag erläutert zunächst, wasfür die Eintragung einer Zwangshypothek spricht. Was Sie beimZwangshypotheken-Antrag beachten sollten, lesen Sie in einer derfolgenden Ausgaben.

Es gelten die allgemeinen Vorschriften der Sicherungshypothek

Die Zwangs-(sicherungs-)hypothek ist nebenZwangsversteigerung und Zwangsverwaltung nur eine der dreiMöglichkeiten der Immobiliarvollstreckung (§ 866 Abs. 2 ZPO).Als Sicherungsmittel unterliegt sie den allgemeinen Vorschriften derSicherungshypothek nach §§ 1184 bis 1186 BGB. Sieunterscheidet sich von der „normalen“ Sicherungshypotheknur hinsichtlich ihrer Entstehung, da sie im Wege einerZwangsvollstreckung erworben und nicht schuldrechtlich vereinbart wird.

Der Gläubiger erhält neben der Sicherung weitere Vollstreckungs-Vorteile

Durch die Eintragung der Zwangshypothek wirdzunächst einmal der titulierte (Zahlungs-)Anspruch desGläubigers dinglich gesichert. Aus dieser Rechtsstellung ergebensich weitere Vorteile in der Zwangsversteigerung:

  • Verfahrensbeteiligung von Amts wegen

    Der eingetragene (Zwangshypotheken-)Gläubiger wird von Amts wegenBeteiligter des Zwangsversteigerungsverfahrens (§ 9 Nr. 1 ZVG) und kannso die Rechte eines Beteiligten wahrnehmen (z.B. Antrag auf abweichendeFeststellung des geringsten Gebots oder sonstigerVersteigerungsbedingungen; Berechtigung, vom Bieter eineSicherheitsleistung zu verlangen; Antrag auf Zuschlagsversagung nach §§74a, 85 ZVG; Antrag auf Gruppen- oder Gesamtangebot;Beschwerdeberechtigung).     
  • Zuteilungsvorteil

    Wird im Versteigerungsverfahren ausreichend Erlös erzielt, erhält derHypothekengläubiger in der Rangklasse 4 (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG) eineZuteilung auf seine Zwangshypothek. Damit wird der Gläubiger vorrangigvor Gläubigern der Rangklassen 5 bis 9 bedient. Außerdem trägt er keinKostenrisiko, da er die Vollstreckung aus eingetragenem Recht und nichtaktiv betreibt.     
  • Rangeintritt

    Der Hypothekengläubiger ist berechtigt, einen vorrangigen Gläubigerabzulösen und dessen Rang einzunehmen (§§ 268, 1150 BGB). So kann erz.B. den „bestbetreibenden Gläubiger“ in dessen Position ablösen (§ 268Abs. 3 Satz 1 BGB) und das Versteigerungsverfahren stärker steuern. Als„bestbetreibender Gläubiger“ ist er vor allem für die Berechnung desgeringsten Gebots maßgeblich. Die Rangablösung ist nur mit wenigenKosten verbunden.     
  • Löschungsanspruch bezüglich anderer dinglicher Rechte

    Zum Inhalt der Zwangshypothek gehört der so genannte gesetzlicheLöschungsanspruch nach § 1179a BGB. Hiermit kann der Gläubigerverlangen, dass eine ihm vorgehende oder gleichrangige Hypothek oderGrundschuld gelöscht wird, wenn diese zu einer Eigentümerhypothek oder-grundschuld wird. Auch dies bedeutet, dass der Gläubiger in einebessere Rangstelle mit besserer Befriedigungsmöglichkeit aufrückt.     
  • Zwangsversteigerung ohne gesonderten Duldungstitel

    Aus der Zwangshypothek kann die Zwangsversteigerung in die Rangklasse 4nach § 10 ZVG betrieben werden. Hierzu ist schon seit dem 1. Januar1999 kein Duldungstitel mehr erforderlich; vielmehr genügt derursprüngliche (Zahlungs-)Titel, auf dem die Eintragung derZwangshypothek vermerkt ist (§ 867 Abs. 3 ZPO; dazu auch Mock, VE3/2000, 31). Die Vorteile liegen mit Zeit- und Kostenersparnis auf derHand.     
  • Verbesserte Position bei freihändigem Verkauf

    Bei einem freihändigen Verkauf des Grundstücks durch den Schuldner istzur lastenfreien Übertragung auf den Käufer die Löschungsbewilligungdes Hypothekengläubigers erforderlich. Das wird dieser von der Zahlungder geschuldeten Forderung abhängig machen, was für die Eintragungeiner Zwangshypothek spricht: Denn so kann auch noch eineZwangshypothek an aussichtsloser Rangstelle etwas „wert sein“;unabhängig vom Rang der Belastung wird der Käufer regelmäßig einevöllige Lastenfreistellung verlangen. Somit hat der Gläubiger ein„Druckmittel“ in der Hand, wenn er die Abgabe der Löschungsbewilligungvon der Zahlung eines von ihm bestimmten Betrags abhängig machen kann.     
  • Verzicht auf Sicherheitsleistung

    Die Zwangshypothek kann im Wege der Sicherungsvollstreckung ohneSicherheitsleistung eingetragen werden (vergleiche Mock, aaO), so dasshier auf einen Teil Schuldnerschutz verzichtet wird und der Gläubigerkein Geld o.Ä. hinterlegen muss.     
  • Erhöhung des Versteigerungserlöses durch Hypothekenhaftungsverband

    Die Zwangsversteigerung erfasst automatisch auch solche Gegenstände,auf die sich bei Gebäuden die Hypothek kraft Gesetzes erstreckt (§ 1120BGB). Damit erhöhen solche Gegenstände wertmäßig dasVersteigerungsgebot und so die Befriedigungschancen. Praktischbedeutsam sind vor allem Zubehörgegenstände nach § 97 BGB. Hierunterfallen z.B. Baumaschinen (BGH 23.10.68, NJW 63, 36), gelagertesBaumaterial (BGH 19.4.72, BGHZ 58, 312), Inventar eines Gewerbebetriebs(LG Mannheim, Beschluss, 17.5.76, BB 76, 1152) oder Viehbestand eineslandwirtschaftlichen Unternehmens (AG Neuwied, Beschluss, 24.1.75, DGVZ75, 63).     

Die Gegenstände der Zwangshypothek sind vielfältig

Gegenstand der Zwangshypothek kann nicht nur dasGrundstück des Schuldners sein (§ 864 Abs. 1 ZPO). Vielmehrsollte auch an den Vollstreckungszugriff auf Miteigentumsbruchteile desSchuldners an einem Grundstück (§ 864 Abs. 2 ZPO), Wohnungs-oder Teileigentum (§ 1 Abs. 2, 3 WEG i.V.m. § 864 Abs. 2ZPO), Erbbaurechte (§§ 11 ErbbauRVO i.V.m. § 864 Abs. 1ZPO) und Wohnungs- und Teilerbbaurechte als Unterart des Erbbaurechts(§ 30 WEG) gedacht werden.

Vorsicht: Keine Zwangshypothek bei Gesamthandseigentum möglich

Ergibt sich aus der Abteilung I des Grundbuchs,dass der Schuldner nicht Allein-Eigentümer oder Eigentümereines Miteigentumsanteils, sondern Mitberechtigter einerGesamthandsgemeinschaft (z.B. einer Erbengemeinschaft, einerBGB-Gesellschaft oder auch einer Gütergemeinschaft) ist, scheidetdie Eintragung einer Zwangshypothek aus. Als Ausweg kann derGläubiger hier jedoch die Pfändung des Erbteils bzw. desBGB-Anteils in Betracht ziehen und einen entsprechenden Antrag aufAuseinandersetzungsversteigerung stellen (= Teilungsversteigerung,§§ 180 ff. ZVG).

Praxishinweis: Ob derSchuldner (Mit-)Eigentümer eines Grundstücks(-rechts) ist,kann beim zuständigen Grundbuchamt erfragt oder durch Auswertungdes Vermögensverzeichnisses auf Grund einer eidesstattlichenVersicherung ermittelt werden (Gottwald, VE 5/2000, 67). Ein Versuchkönnte auch die Anfrage beim Katasteramt wert sein.

Quelle: Vollstreckung effektiv - Ausgabe 12/2000, Seite 162

Quelle: Ausgabe 12 / 2000 | Seite 162 | ID 107450