Begriff | Bedeutung | Bemerkung |
Sachwert-verfahren | Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen, und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Herstellungswerten zu ermitteln. Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Der Herstellungswert von Gebäuden ist unter Berücksichtigung ihres Alters, von Baumängeln und Bauschäden, sowie von sonstigen Wert beeinflussenden Umständen nach, zu ermitteln. Der Herstellungswert von Außenanlagen und sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert mit erfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen und der sonstigen Anlagen ergeben den Sachwert des Grundstücks. | Das Sachwertverfahren spielt bei der Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74a Abs. 5 ZVG eine Rolle. |
| Sicherheits-leistung | Sofort nach Abgabe eines Gebotes kann ein Beteiligter (§ 9 ZVG), dessen Recht durch die Nicht-Erfüllung des Gebotes beeinträchtigt werden würde, Sicherheitsleistung von dem Bieter verlangen. In der Regel beträgt die Höhe der Sicherheitsleistung 10 Prozent des in der Terminsbestimmung genannten Verkehrswerts. Erklärt das Gericht die Sicherheit für erforderlich, ist sie sofort nachzuweisen oder zu leisten. | „Sofort” bedeutet nicht, dass damit das erste Gebot gemeint ist. Eine Beeinträchtigung eines Beteiligten liegt vor: - bei bestehen bleibenden Rechten bezüglich des bar zu zahlenden Teils mit Kosten und Zinsen;
- bei nicht im geringsten Gebot stehenden Rechten dinglicher bzw. persönlicher Gläubiger, die aus dem Bargebot zu befriedigen sind;
- bei nachrangigen Gläubigern dadurch, dass Kosten und Zinsen vorrangiger Gläubiger, die bar zu zahlen sind, weiter anwachsen.
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| | Praxishinweis: Die Sicherheitsleistung ist durch Bankschecks oder Bürgschaft zu erbringen (§ 69 ZVG). Wichtig: Schecks werden nur akzeptiert, wenn zwischen dem Versteigerungstermin und der Vorlegungsfrist mindestens 3 Werktage – liegen, was selbst vielen erfahrenen Bietern nicht geläufig ist. Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist seit dem 16.2.07 ausgeschlossen. Die Sicherheitsleistung kann aber vor dem Versteigerungstermin durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse bewirkt werden. |
Sonderkün-digungsrecht | Zugunsten des Erstehers in der Forderungs-Zwangsversteigerung greift die Sonderregelung des § 57 a ZVG. Dem Ersteher steht gegenüber Mietern / Pächtern ein außerordentliches Kündigungsrecht zum ersten gesetzlichen Termin nach Erteilung des Zuschlages zu. | Praktische Bedeutsamkeit kommt dem Sonderkündigungsrecht zu bei Verträgen, die auf eine feste Mietzeit abgeschlossen wurden. Zwingend erforderlich allerdings ist die Darlegung eines berechtigten Interesses im Kündigungsschreiben, z.B. Eigenbedarf. Praxishinweis: Das Sonderkündigungsrecht ist im Rahmen der Teilungsversteigerung ausgeschlossen (§ 183 ZVG). |
Strohmann | Hierunter ist eine Person zu verstehen, die in verdeckter Stellvertretung Gebote für einen anderen abgibt. Spätestens im Verkündungstermin vor der Zuschlagserteilung ist die Stellvertretung in öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen, damit der Zuschlag dem anderen erteilt werden kann. | Wer in solcher Art und Weise für einen anderen Gebote abgibt, ist verpflichtet, dem Vertretenen die Rechte aus dem Meistgebot zu verschaffen. Hierdurch besteht die Verpflichtung gegenüber dem Finanzamt, die Grunderwerbsteuer zweimal abzuführen (BFH ZIP 80, 691). |
Teileinstellung | Betreibt ein Gläubiger die Zwangsversteigerung bezüglich mehrerer Grundstücke, hat er die Möglichkeit, die einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung nur auf eines dieser Grundstücke zu beziehen. | Praktische Bedeutung erlangt die Einstellung bezüglich einzelner (Zubehör)Gegenstände, die einem Dritten gehören. Diese werden durch Beschluss von der Versteigerung ausgenommen. |
Teilungs-masse | Die Teilungsmasse wird im Verteilungstermin festgestellt und später verteilt. | Die Teilungsmasse setzt sich wie folgt zusammen: - aus dem Bargebot nebst 4 Prozent Zinsen hieraus seit dem Tag des Zuschlags (einschließlich) bis zum Tag vor dem Verteilungstermin. Zu beachten ist, dass dieser Betrag bereits als gezahlt gilt und daher nicht mehr zu verzinsen ist, wenn er vom Ersteher unter Verzicht auf die Rücknahme hinterlegt wurde (§§ 107 Abs. 3, 69 Abs. 3 ZVG);
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| | - aus dem Betrag des Erlöses, der sich bezüglich anderweitig verwerteter bzw. besonders versteigerter Gegenstände ergibt (§§ 107 Abs. 1 S. 1, 65 ZVG); hierher gehören insbesondere Zubehörgegenstände;
- aus den vom Gericht (bereits) festgesetzten Zuzahlungsbeträgen, die der Ersteher noch leisten muss, wenn ein im geringsten Gebot berücksichtigtes dingliches Recht tatsächlich nicht bestehen bleibt (§§ 50, 51 ZVG);
- aus Versicherungsgeldern, die durch besondere Versteigerungsbedingungen zur Masse gelangen, aber nicht mitversteigert wurden.
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Teilungsplan | Im Termin zur Teilung des Versteigerungserlöses stellt das Gericht einen Teilungsplan auf. Dieser beinhaltet u.a. die Feststellung der Teilungsmasse, die Feststellung der bestehen bleibenden Rechte, die Feststellung der Schuldenmasse sowie die Zuteilung auf die einzelnen Ansprüche. | Im Gegensatz zum Versteigerungstermin ist der Verteilungstermin nicht öffentlich. Zur Teilnahme sind nur die Beteiligten nach § 9 ZVG und der Ersteher bzw. Meistbietende berechtigt. Nach Anhörung der anwesenden Beteiligten wird sodann der Teilungsplan aufgestellt (§ 113 Abs. 1 ZVG), es wird hierüber verhandelt und eventuelle Widersprüche werden entgegengenommen und hierüber wird erneut verhandelt (§ 115 Abs. 1 ZVG). Es erfolgt die Zahlung des Erstehers (§ 107 Abs. 2 ZVG) und der Teilungsplan wird sodann ausgeführt. Den erschienenen Beteiligten werden hierbei die ihnen zugeteilten Beträge gegen Quittung ausgezahlt. Im Falle einer Hinterlegung des Erlöses, kann statt der Zahlung eine Anweisung auf den hinterlegten Betrag erteilt werden (§ 117 Abs. 3 ZVG). Der Teilungsplan gliedert sich regelmäßig in folgende Abschnitte: - Feststellung der Teilungsmasse (§ 107 Abs. 1 ZVG),
- Feststellung der bestehen bleibenden Rechte (§§ 113 Abs. 2, 52, 59 ZVG),
- Feststellung der Schuldenmasse (§§ 109, 114 ZVG),
- Zuteilung der einzelnen Ansprüche (§§ 117, 118, 128 ZVG) und
- eventuelle Hilfsverteilung.
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