10.02.2026 · Fachbeitrag · Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden

Neues BMF-Schreiben zu Erhaltungsaufwendungen bzw. Anschaffungskosten oder anschaffungsnahen Herstellungskosten

Vermieter von privaten und betrieblichen Immobilien sowie Unternehmen, die selbst genutzte Immobilien modernisieren oder instand setzen, erleben steuerlich oftmals eine böse Überraschung. Die Rede ist davon, dass das Finanzamt die bisher als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben berücksichtigten Aufwendungen zur Instandsetzung bzw. Modernisierung in Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten umqualifizieren und diese nur im Rahmen der Gebäudeabschreibung berücksichtigen will. Ein aktuelles BMF-Schreiben vom 26.1.2026 (IV C 1 – S 2253/00082/001/064) grenzt nun ausführlich ab, wann Erhaltungsaufwendungen bzw. Anschaffungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen.

Überblick über die wichtigsten Aussagen des BMF-Schreibens

In den folgenden Passagen beleuchten wir die interessantesten Aussagen in dem neuen BMF-Schreiben vom 26.1.2026. Wichtig: Die bisherigen BMF-Schreiben zu dieser Thematik vom 18.7.2003 (IV C 3 - S 2211 - 94/03) und vom 20.10.2017 (IV C 1 - S 2171 c/09/10004: 006) werden durch das neue BMF-Schreiben vom 26.1.2026 ersetzt. Dieses neue Schreiben ist in allen offenen Fällen anzuwenden. Bei Sanierungen in Raten, die im Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses BMF-Schreibens noch nicht vollendet sind, verkürzen sich die Betrachtungszeiträume für die Vermutungsregel auf drei Jahre.

Definition der Anschaffungskosten

Damit verständlich erklärt werden kann, wann bei der Instandsetzung oder Modernisierung von Gebäuden tatsächlich keine sofort abziehbaren Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben vorliegen, zunächst die Definition des Begriffs Anschaffungskosten.