14.02.2013

Finanzgericht Berlin-Brandenburg: Urteil vom 18.10.2011 – 11 K 11234/07

1. Bei mehreren Verträgen ist ein Grundstück in bebautem Zustand Erwerbsgegenstand, wenn dem Erwerber auf Grund einer konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten wird und er dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur annehmen kann.

2. Dem Vorliegen eines einheitlichen Erwerbsgegenstands steht es dabei nicht entgegen, wenn bei Abschluss des Kaufvertrags der Erwerber noch nicht unumkehrbar auf eine bestimmte Bebauung oder die Beauftragung bestimmter Bauunternehmer festgelegt ist. Maßgebend ist der tatsächlich verwirklichte Sachverhalt.

3. Der für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks erforderliche sachliche Zusammenhang muss im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags bestehen.

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

In dem Rechtsstreit

hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg – 11. Senat – auf Grund mündlicher Verhandlung am 18. Oktober 2011 durch den Vorsitzenden Richter am Finanzgericht …, den Richter am Finanzgericht …, die Richterin … sowie die ehrenamtlichen Richter … und …

für Recht erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand:

Mit notariellem Kaufangebot vom 12. März 2004, in der Fassung der Urkunde vom 20. Januar 2005, boten W. und K. als Eigentümer des Grundstücks R. Straße … in B. Herrn V. an, dieses Grundstück zu erwerben und gegebenenfalls Dritte als Käufer zu benennen. Der Kaufpreis für das Grundstück sollte EUR 105.650,– betragen.

Gemäß einer Baubeschreibung der Architekten SZ. und CR. vom 20. Oktober 2004, in der Fassung der Ergänzung vom 17. Februar 2005, sollte auf dem Grundstück R. Straße … ein Wohngebäude neu errichtet werden. In dieser Baubeschreibung, auf deren Inhalt der Senat Bezug nimmt, wurden die einzelnen Ausstattungs- und Baumerkmale detailliert beschrieben.

Am 24. Januar 2005 erstellten die Architekten SZ. und CR. für das Bauvorhaben R. Straße …, B., eine Kostenberechnung nach DIN 276. Hiernach sollten die Gesamtbaukosten EUR 1.412.500,– betragen; auf den Inhalt der Kostenberechnung wird verwiesen. Außerdem erstellten die Architekten einen Aufteilungsplan für einen Teilungsvertrag nach § 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht – WEG – nebst Grundrisszeichnungen für die einzelnen Eigentumswohnungen und einen Zahlungsplan für die einzelnen Bauphasen und die auf die einzelnen Eigentumswohnungen entfallenden Kosten. Auf die Anlagen 3 und 6 zum Gesellschaftsvertrag vom 24. April 2005 nimmt der Senat ebenfalls Bezug.

Mit Gesellschaftsvertrag vom 24. April 2005 errichteten MK., KM., MM., EL., der Kläger, LD., PT., AL., JS. und UP. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts „Bauherrengemeinschaft … zur Ausführung des gemeinschaftlichen Bauvorhabens R.Straße …, B.” – GbR –. Nach diesem Vertrag, auf dessen Inhalt im Übrigen Bezug genommen wird, wollten die Gesellschafter das Grundstück R. Straße … erwerben und das Grundstück gemeinsam bebauen und in Eigentumswohnungen „gemäß der Genehmigungsplanung und dem vorläufigen Aufteilungsplan” und der „heute festgestellten Baubeschreibung samt Beschreibung des allgemeinen Baustandards” aufteilen. Die Bebauung sollte sich an der Objektbeschreibung, der Baubeschreibung, dem Teilungsvertrag und der Einhaltung der geplanten Kosten orientieren. Der Kläger und seine Ehefrau, EL. sollten die Wohnung Nr. … erhalten. Die Baukosten wurden dabei anteilig den Gesellschaftern zugerechnet und waren in Höhe eines Anteils von EUR 216.604,– vom Kläger und seiner Ehefrau zu übernehmen. Zur Führung der Geschäfte bestellten die Gesellschafter Herrn Y. als Treuhänder und Herrn Z. als Baubetreuer.

Dem Gesellschaftsvertrag vom 24. April 2005 lag zudem ein Teilungsvertrag gemäß § 3 WEG zugrunde. Dieser Vertrag beruhte auf dem Aufteilungsplan der Architekten SZ. und CR. vom 24. Januar 2005.

Bereits am 22. April 2005 hatte die GbR einen Ingenieurvertrag im Zusammenhang mit der Errichtung des Wohnhauses R. Straße… geschlossen; auf den Inhalt dieses Vertrags wird Bezug genommen.

Mit notarieller Urkunde vom 27. April 2005 benannte Herr Y. Frau MK., Frau KM. und Herrn MM., Frau EL. und den Kläger, Frau LD. und Herrn PT., Frau AL. sowie Herrn JS. als Käufer des Grundstücks R. Straße … und nahm für diese Personen das Kaufangebot an.

Am 09. Mai 2005 schlossen die GbR, vertreten durch Herrn Y. und Herrn Z. mit den Architekten SZ. und CR. einen Architektenvertrag über den Neubau eines Wohngebäudes auf dem Grundstück R. Straße…. Diesem Vertrag lagen insbesondere das Honorarangebot vom 03. März 2005, die Planung vom 24. Januar 2005 und die Baubeschreibung vom 20. Oktober 2004 zu Grunde. Dabei wurden den Architekten acht Leistungsphasen übertragen (§ 3 des Vertrags vom 09. Mai 2005), die für die Entwurfs- und Planungsphase den Zeitraum von Mai 2004 bis Dezember 2005 umfasste (§ 5 des Vertrags vom 09. Mai 2005). Der Senat nimmt auf den Inhalt des Vertrags vom 09. Mai 2005 Bezug.

Am 12. Mai 2005 beantragte die GbR bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde die Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohngebäudes auf dem Grundstück R. Straße ….

Der Beklagte gelangte auf der Grundlage der eingereichten Unterlagen zu der Auffassung, die Verträge zur Errichtung des Wohnhauses R. Straße … stünden im Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag und seien daher als sogenanntes einheitliches Vertragswerk zu beurteilen. Daher seien die Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Dementsprechend setzte der Beklagte die Grunderwerbsteuer für den Kläger auf 3,5 % von EUR 108.302,– (50 % von EUR 216.604,–) = EUR 3.790,– fest.

Zur Begründung seines Einspruchs trug der Kläger vor, zwischen den Grundstücksverkäufern, W. und K., und den jeweiligen Käufern seien keine Vereinbarungen über eine künftige Bebauung getroffen worden. Die Architekten SZ. und CR. suchten Baugrundstücke, klärten Bebauungsmöglichkeiten, beauftragten Herrn Y. mit dem Abschluss von Kaufoptionen und erstellten einen Bebauungsvorschlag und eine Kostenschätzung. Sodann stellten sie das jeweilige Projekt den Interessenten vor. Erst dann werde ein Vertrag über die Errichtung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts geschlossen. Die Architekten seien weder berechtigt noch verpflichtet, den Kaufinteressenten ein bezugsfertiges Gebäude zu liefern. Das Gebäude werde tatsächlich von der Bauherrengemeinschaft errichtet. Ein bis zur Baureife fertiges Konzept habe zur Zeit des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags nicht bestanden. Vielmehr habe es sich bei den Vorplanungen nur um Planungen zur allgemeinen Orientierung gehandelt. Es seien im Rahmen verschiedener Gesellschafterversammlungen diverse Änderungen der Bauplanung vorgenommen worden. Die Bauverträge seien erst nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags und des Gesellschaftsvertrags, je nach Baufortschritt, geschlossen worden. Die Grundstücksverkäufer hätten den Makler … mit dem Verkauf des Grundstücks beauftragt. Das Grundstück sei nur zum allgemeinen Verkauf angeboten worden, ohne dass eine bestimmte zukünftige Nutzung oder Bebauung geplant gewesen sei.

Der Beklagte wies den Einspruch als unbegründet zurück. Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt für die Frage, ob ein sogenanntes einheitliches Vertragswerk vorliegt, sei der 27. April 2005 (Tag des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags). Zu diesem Zeitpunkt sei die Planung durch die Architekten bereits abgeschlossen gewesen. Zudem sei für das Bauvorhaben in einem Werbeprospekt geworben worden. Dieser Prospekt enthalte detaillierte Angaben zum Bauvorhaben. Es habe eine konkrete, bis zur Baureife gediehene Vorplanung zur Bebauung für ein bestimmtes Gebäude mit einem feststehenden Leistungsumfang vorgelegen. Auf der Grundlage der Benennungsberechtigung des mit den Architekten zusammenarbeitenden Herrn Y. habe sichergestellt werden können, dass die Vorplanung auch von den Interessenten übernommen werde. Der Teilungsplan sei durch die Aufnahme in den Grundstückskaufvertrag von den Grundstücksverkäufern stillschweigend hingenommen worden. Es habe daher über Herrn Y. eine Abrede zwischen den Grundstücksverkäufern und den Architekten bestanden. Der Kläger sei deshalb in seiner Entscheidung über das „Ob und Wie” der Bebauung nicht mehr frei gewesen.

Zur Begründung seiner Klage wiederholt und vertieft der Kläger sein Vorbringen aus dem Einspruchsverfahren.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid über Grunderwerbsteuer vom 23. Januar 2006 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 30. August 2007 dahingehend zu ändern, dass die Grunderwerbsteuer auf 3,5 % von EUR 8.187,– (50 % von EUR 16.375,–) = EUR 286,– festgesetzt wird.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er verweist zur Begründung seines Antrags auf die Ausführungen in der Einspruchsentscheidung.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Der angefochtene Steuerbescheid ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung – FGO –). Der Beklagte hat die Grunderwerbsteuer zutreffend auf EUR 3.790,– festgesetzt.

1. Der Beklagte hat ohne Rechtsverstoß die anteiligen Kosten für die Errichtung des Gebäudes in die Bemessungsgrundlage mit einbezogen. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz – GrEStG – unterliegt der Erwerb eines Anspruchs auf Übereignung eines inländischen Grundstücks der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung. Bei einem Grundstückskauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung unter anderem der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Danach gehören alle Leistungen des Erwerbers zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage), die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben. Entscheidend für den Umfang der Bemessungsgrundlage ist dabei, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist.

a) Ob ein unbebautes Grundstück in diesem Zustand oder mit noch zu errichtendem Gebäude zum Erwerbsgegenstand gemacht worden ist, bestimmt sich dabei nicht nur nach dem Rechtsgeschäft, das den Übereignungsanspruch begründet – hier dem Kaufvertrag. Es können vielmehr auch mit diesem in objektiv sachlichem Zusammenhang stehende weitere Verträge einzubeziehen sein. Bei mehreren Verträgen ist ein Grundstück in bebautem Zustand Erwerbsgegenstand, wenn die Verträge nach dem Willen der Parteien in ihrem Bestand rechtlich miteinander verknüpft sind, aber auch dann, wenn zwischen den Verträgen ein so enger sachlicher Zusammenhang besteht, dass der Erwerber bei objektiver Betrachtung ein bebautes Grundstück erhält (vergleiche: Bundesfinanzhof – BFH –, Urteil vom 23. November 1994 II R 53/94, Bundessteuerblatt – BStBl. – II 1995, 331). Das ist insbesondere der Fall, wenn der Erwerber im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages gegenüber dem Veräußerer in seiner Entscheidung über das „Ob” und „Wie” einer Bebauung nicht mehr frei war (siehe: BFH, Urteile vom 27. Oktober 1999 II R 17/99, BStBl. II 2000, 34; vom 15. März 2000 II R 34/98, Sammlung der Entscheidungen des Bundesfinanzhofs – BFH/NV – 2000, 1240). Ein objektiver enger sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem zur Errichtung des Gebäudes abgeschlossenen Vertrag besteht aber auch dann, wenn dem Erwerber auf Grund einer konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten wird und er dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur annehmen kann (ebenso: BFH in BFH/NV 2000, 1240; in BStBl. II 1995, 331).

b) Ein einheitlicher Erwerbsgegenstand „bebautes Grundstück” kann auch dann vorliegen, wenn zunächst der Grundstückskaufvertrag und erst später der Bauvertrag geschlossen wird (siehe auch BFH in BFH/NV 2000, 1240). Für die Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstands genügt es in solchen Fällen, wenn dem Erwerber auf Grund einer konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten wird und er dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur annehmen kann. Dem Vorliegen eines einheitlichen Erwerbsgegenstands steht es dabei nicht entgegen, wenn bei Abschluss des Kaufvertrags der Erwerber noch nicht unumkehrbar auf eine bestimmte Bebauung oder die Beauftragung bestimmter Bauunternehmer festgelegt ist. Maßgebend ist der tatsächlich verwirklichte Sachverhalt (BFH, Beschluss vom 04. Oktober 2005 II B 29/05, BFH/NV 2006, 123.).

c) Bei einer Personenmehrheit auf der Verkäuferseite ist weiter entscheidend, dass der den Grundstücksübereignungsanspruch begründende Vertrag für den Erwerber objektiv erkennbar in ein Vertragsgeflecht mit einbezogen ist, das unter Berücksichtigung aller Umstände darauf gerichtet ist, diesem als einheitlichen Leistungsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand zu verschaffen, und dass die auf der Veräußererseite handelnden Personen zusammengewirkt haben. Die (zivilrechtliche) Verbindung der Verträge kann sich daraus ergeben, dass ihre Gültigkeit ausdrücklich voneinander abhängig ist. Ein rechtlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen besteht aber auch dann, wenn die Vereinbarungen – ohne eine solche ausdrückliche Bestandsverknüpfung – nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander „stehen oder fallen” sollen. Auch wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen lässt und die andere Partei ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitliches Vertragswerk vorliegen (BFH, Urteil vom 6. Dezember 1989 II R 113/87, BFH/NV 1991, 342). Des Abschlusses eines auf die gemeinsame Verschaffung des (bebauten) Grundstücks gerichteten Vertrages bedarf es nicht; vielmehr reicht ein tatsächliches, einvernehmliches Zusammenwirken der Verkäuferseite (BFH in BStBl. II 2000, 34) oder gar ein passives Verhalten des Verkäufers, der einem Projektentwickler – im Streitfall: gegenüber Herrn Y. – das Grundstück „an die Hand gibt” (Hofmann, Grunderwerbsteuergesetz, 9. Aufl., § 8 Rz. 13), aus.

d) Zur Überzeugung des Senats besteht ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und den zur Bebauung des Grundstücks führenden vertraglichen Vereinbarungen. Denn dem Kläger ist auf Grund einer zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten worden; dieses Angebot ist von ihm auch so angenommen worden.

Der Kläger war bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages auf die Bebauung des Grundstücks in der von der Veräußererseite vorgegebenen Art und Weise festgelegt. Entgegen der Auffassung des Klägers wirkten dabei die Grundstücksveräußerer mit den Architekten und dem Projektentwickler Herrn Y. in dem oben dargestellten Sinn zusammen. Denn die Architekten waren ausweislich des Vertrags vom 09. Mai 2005 bereits seit Mai 2004 im Rahmen der Bauplanung tätig und haben schon im Oktober 2004 eine detaillierte Baubeschreibung erstellt sowie unmittelbar nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags auch die Erteilung einer Baugenehmigung beantragt. Zum maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags (BFH, Urteil vom 23. August 2006 II R 42/04, BFH/NV 2007, 760 [762]) lag dem Kläger also eine konkrete bis zur Baureife gediehene Bauplanung zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis vor. Der Kläger wurde zudem durch die Architekten bzw. Herrn Y. an die Grundstücksveräußerer verwiesen. Denn das Kaufangebot der Grundstücksveräußerer erfolgte an den Beauftragten der Architekten, Herrn Y., der nach den vertraglichen Vereinbarungen mit den Grundstücksveräußerern befugt war, die Grundstückskäufer zu benennen. Im Hinblick auf die bestehende einheitliche Planung, die sich auch in dem Werbeprospekt der Architekten manifestiert, konnte der Kläger daher das Grundstück nur in dem geplanten Zustand erwerben. Denn Herr Y. hatte es als Benennungsbefugter in der Hand, durch die entsprechende Benennung der Käufer die Durchführung des geplanten Bauprojekts sicherzustellen. Insoweit bestand entgegen der Ansicht des Klägers eine kausale Verknüpfung der einzelnen Leistungen. Dieses tatsächliche Verhalten auf der Veräußerseite genügt jedoch für die Annahme eines abgestimmten Verhaltens.

Unbeachtlich ist ferner, ob bereits im Zeitpunkt der Abgabe des notariellen Verkaufsangebots vom 12. März 2004 eine Bindung an eine Bebauung bestand. Denn der für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks erforderliche sachliche Zusammenhang muss im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags bestehen (siehe BFH in BFH/NV 2007, 760).

Dieses abgestimmte Verhalten war auch für den Kläger erkennbar. Denn auf der Grundlage der vorliegenden Planung war für den Kläger ersichtlich, dass er das Grundstück nur in der geplanten Bebauung erwerben konnte.

Soweit der Kläger dieser Einschätzung entgegenhält, die Bauverträge seien erst nach dem Erwerb des Grundstücks geschlossen worden, steht dies zu den vorstehenden Ausführungen nicht in Widerspruch. Denn der Abschluss der Bauverträge durch die GbR entsprach dem vorbereiteten Konzept der Gesamtbebauung, dem sich die Gesellschafter unterzuordnen hatten, und stellte den Vollzug der bereits vorher getroffenen Vereinbarungen dar. Mit der Errichtung der GbR war die Entscheidung für die Durchführung des Bauvorhabens bereits gefallen; denn damit hatte sich der Kläger dem Vertragskonzept unterworfen. Zudem ist es unschädlich, dass zunächst der Grundstückskaufvertrag und dann die Bauverträge abgeschlossen wurden. Jedenfalls besteht ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen diesen Verträgen, was ausreicht.

Weiterhin kann der Kläger nicht mit seinem Vortrag durchdringen, die Bauplanung sei noch verändert worden. Zum einen handelt es sich bei den dargestellten Planungsänderungen nur um unwesentliche Änderungen, die vom bestehenden Planungskonzept nur geringfügig abgewichen sind. Zum anderen kommt es nicht darauf an, ob die bis (annähernd) zur Baureife gediehene Vorplanung inhaltlich maßgebend von der Erwerberseite beeinflusst oder gar veranlasst worden ist. Denn es macht keinen Unterschied, ob der Erwerber das einheitliche Angebot der Veräußererseite unverändert übernimmt oder ob er der Veräußererseite konkrete Vorgaben macht, die dann zur Grundlage für das einheitliche, vom Erwerber akzeptierte Angebot über den Erwerb von Grundstück und Gebäude werden.

Der Kläger kann sich des Weiteren nicht mit Erfolg auf das Urteil des BFH vom 08. September 2010 II R 3/10, BFH/NV 2011, 303, berufen. Denn in diesem vom BFH entschiedenen Fall hatte die Klägerin ein Erbbaurecht an einem unbebauten Grundstück erworben. Insoweit unterscheidet sich also der Streitfall maßgeblich von dem vom Kläger angeführten BFH-Urteil.

Allerdings kann nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück in einem gegenüber dem Erwerbszeitpunkt noch zu verändernden baulichen Zustand nur dann sein, wenn der Veräußerer oder eine Veräußererseite nicht nur zur Übereignung des Grundstücks, sondern auch zur Herbeiführung des veränderten Zustands – insbesondere der Bebauung – verpflichtet ist (vergleiche: Sack, in Boruttau, GrEStG, 16. Aufl. 2007, § 9 Randnummer 165d, m.w.N.). Dieses Kriterium ist im Streitfall aber ebenfalls erfüllt. Denn mit der Bindung des Klägers an die Bebauung in der von den Architekten angebotenen Art und Weise zu dem im Wesentlichen feststehenden Preis ging die Verpflichtung der Architekten einher, die angebotene Bebauung des Grundstücks zu dem vereinbarten Preis sicherzustellen.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 115 Abs. 2 FGO nicht vorlagen.