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15.06.2012

Finanzgericht Sachsen-Anhalt: Urteil vom 30.11.2011 – 2 K 17/06

1. Wird im Rahmen der Errichtung eines Gebäudes die angedachte Selbstnutzungsabsicht aufgeben und beschlossen, das fertig gestellte Haus zu vermieten oder zu verkaufen und werden dementsprechende Zeitungsannoncen geschaltet bzw. ein Makler mit der Vermietung beauftragt, kann dem keine feststehende Absicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entnommen werden.

2. Finden neben den Bemühungen zur Objektvermietung auch Unternehmungen zu dessen Verkauf statt, ist dies nur im Falle der vorigen Beendigung einer auf Dauer angelegten Vermietung unschädlich.


IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

In dem Rechtsstreit

hat das Finanzgericht des Landes Sachsen-Anhalt – 2. Senat – aufgrund mündlicher Verhandlung vom 30. November 2011 durch den Vizepräsidenten des Finanzgerichts Weber als Vorsitzender, den Richter am Finanzgericht Pohl, den Richter am Finanzgericht Schulz, den ehrenamtlichen Richter Herr … und den ehrenamtlichen Richter Herr …

für Recht erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Anerkennung negativer Einkünfte der Kläger aus Vermietung und Verpachtung.

Die im Streitjahr miteinander verheirateten Kläger errichteten gemeinsam ein im Wesentlichen im August 2003 fertig gestelltes Einfamilienhaus, welches sie allerdings – entgegen ihrer ursprünglichen Absicht – nicht gemeinsam bezogen, da sie sich während der Bauphase (im April 2003) getrennt hatten und seit April 2003 – bis zu der nach Ablauf des Streitjahres erfolgten Ehescheidung – dauernd getrennt lebten. Die Kläger beschlossen deswegen, das fertig gestellte Haus zu vermieten oder zu verkaufen und bemühten sich – wie sich aus einer schriftlichen Stellungnahme der Klägerin vom 31. Oktober 2004 (Blatt 40 der Einkommensteuerheftung 2003) ergibt – seit Sommer 2003 intensiv um „einen Käufer/Mieter”. Dazu entfalteten sie im Streitjahr folgende Aktivitäten:

am 23. August 2003 schalteten sie in der „… Volksstimme” ein Vermietungsangebot für das Haus.

Parallel dazu erteilten sie im August 2003 einem Makler einen Auftrag zur Mietersuche; dieser Maklerauftrag endete erst im Mai 2004.

Am 23. September 2003 schalteten die Kläger in der „… Volksstimme” ein Verkaufsangebot für das Haus.

Weitere Inserate gaben die Kläger in der „… Volksstimme” wenigstens dreimal in der Zeit zwischen Mitte September und Anfang November 2003 auf, wobei bei diesen Anzeigen nicht mehr feststellbar war, ob sie den Verkauf oder die Vermietung des Objekts bezweckten.

Der Kläger bewohnte das Haus nach seinen Angaben ab ca. Mitte des Jahres 2003 „behelfsmäßig”, um zum einen nach der Trennung von der Klägerin die Mieter für eine eigene kleine Wohnung zu sparen und zum anderen um die Sicherheit des Objekts zu gewährleisten. Dabei wäre der Kläger nach seinen Angaben im Falle einer Fremdvermietung des Hauses jederzeit sofort in der Lage gewesen, das Haus zu räumen. Die Kläger hatten im Übrigen zunächst für das Streitjahr auch die Gewährung der Eigenheimzulage beantragt.

In ihrer Einkommensteuererklärung für das Streitjahr machten die Kläger unter anderem Verluste aus Vermietung und Verpachtung für das Einfamilienhaus in Höhe von 12.788,00 Euro geltend. Der Beklagte (FA) lehnte die Anerkennung des Verlusts mit der Begründung ab, es seien keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen erkennbar. Infolge der Selbstnutzung durch den Kläger habe das Objekt auch gar nicht zur Vermietung zur Verfügung gestanden.

Zur Begründung der dagegen nach erfolglosem Vorverfahren erhobenen Klage tragen die Kläger im Wesentlichen vor, die Kläger hätten nach der Fertigstellung des Objekts sofort mit ihren Vermietungsbemühungen begonnen. Das vorübergehende behelfsmäßige Bewohnen des Hauses durch den Kläger widerspreche der Vermietungsabsicht nicht, da der Kläger bei Erfolg der Vermietungsbemühungen jederzeit sofort in der Lage gewesen wäre, das Objekt an die Mieter zu übergeben. Auch der Umstand, dass die Kläger neben den Vermietungsbemühungen auch Verkaufsbemühungen getätigt hätten, sei aufgrund der BFH-Rechtsprechung für die Anerkennung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung unschädlich.

Die Kläger beantragen,

unter Abänderung des Einkommensteuerbescheides 2003 vom 21. März 2005 und des Einspruchsbescheides vom 16. Dezember 2005 bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aus dem Objekt Magdeburg, Schwalbenweg 1 einen Verlust in Höhe von 12.773,00 Euro anzusetzen und die Einkommensteuer entsprechend herabzusetzen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das FA steht auf dem Standpunkt, dass die Vermietungsabsicht im 2. Halbjahr 2003 noch nicht eindeutig feststellbar gewesen sei, da für die Kläger seinerzeit offenbar auch der Verkauf des Hauses im Bereich des Möglichen gelegen habe. Darüber hinaus habe offenbar sogar die Selbstnutzung des Hauses durch den Kläger im Bereich des Möglichen gelegen; denn anders sei es nicht erklärlich, dass die Kläger für das Streitjahr die Eigenheimzulage beantragt hätten, wofür immerhin die Selbstnutzung des Hauses Voraussetzung sei.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nicht begründet. Zu Recht hat das FA die Anerkennung des von den Klägern begehrten Verlusts aus Vermietung und Verpachtung abgelehnt. Im Einzelnen:

Die Kläger haben die im Zusammenhang mit dem hier in Rede stehenden Einfamilienhaus getätigten Aufwendungen nach Auffassung des Senats nicht zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung getätigt. Zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden nämlich Aufwendungen nur dann getätigt, wenn die Absicht, derartige Einnahmen zu erzielen, eindeutig feststeht. Vorliegend stand jedoch eine derartige Absicht der Kläger nach Auffassung des Senats im Streitjahr noch nicht eindeutig fest. Vielmehr ergibt sich aus der schriftlichen Stellungnahme der Klägerin vom 31. Oktober 2004, dass die Kläger im Sommer 2003 intensiv begonnen hatten, sich um „einen Käufer/Mieter” zu bemühen. Dies spricht dafür, dass eine eindeutige Absicht zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gerade noch nicht feststand. Auch die Tatsache, dass mit den von den Klägern in der „… Volksstimme” im August/September 2003 aufgegebenen Anzeigen teilweise ein Mieter und teilweise ein Käufer gesucht wurde, spricht gegen eine feststehende Absicht zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Unter diesen Umständen kann nach Auffassung des Senats keine Rede davon sein, dass die Kläger in die von ihnen getätigten Aufwendungen zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung getätigt haben.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem von den Klägern zitierten Urteil des BFH vom 09. Juli 2003 IX R 102/00 (BStBl II 2003, 940). In diesem Urteil hat der BFH zwar festgestellt, dass eine Vermietungsabsicht – nach dem Ende einer auf Dauer angelegten Vermietung – so lange nicht aufgegeben wird, wie sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine erneute Vermietung bemüht, selbst wenn er daneben Verkaufsbemühungen unternimmt. Diese Entscheidung ist nach Auffassung des Senats auf den vorliegenden Fall deswegen nicht übertragbar, weil es im vorliegenden Fall – im Gegensatz zu dem vom BFH entschiedenen Fall – kein vorangegangenes eindeutig auf eine Vermietungsabsicht der Kläger hindeutendes Verhalten gegeben hat.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung (FGO); die Zulassung der Revision erfolgte gemäß § 115 Abs. 2 Nr. 2 1. Alternative FGO.

VorschriftenEStG § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, EStG § 9 Abs. 1