05.12.2025 · Fachbeitrag · Instandsetzungskosten

Anschaffungsnaher Aufwand: Aktuelle Rechtsprechung und Gestaltungstipps

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG führen Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die der Steuerpflichtige innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes tätigt, zu Herstellungskosten, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Hiervon ausgenommen sind lediglich Aufwendungen für Erweiterungen i. S. d. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Da das Gesetz nicht näher definiert, was unter „anschaffungsnahen Modernisierungs- und Instandsetzungsaufwendungen“ zu verstehen ist, beschäftigen Zweifelsfragen immer wieder die FGe und häufig auch den BFH. Es lohnt sich also, immer „up-to-date“ zu sein.

Entnahme aus dem Betriebsvermögen ist keine Anschaffung

Wird eine Wohnung dem Betriebsvermögen entnommen, saniert und nachfolgend vermietet, führt die Entnahme nicht zu einer Anschaffung i. S. v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (BFH 3.5.22, IX R 7/21). Für die Annahme einer Anschaffung fehlt es laut BFH sowohl an der notwendigen Gegenleistung als auch an einem Rechtsträgerwechsel, sofern das Wirtschaftsgut in das Privatvermögen desselben Steuerpflichtigen überführt wird. Bei einer Überführung eines Wirtschaftsguts in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen im Wege der Entnahme wird auch keine Anschaffung fingiert.

Sofort abziehbare Werbungskosten

Nicht in die 15- %-Grenze mit einbezogen werden nach dem Wortlaut des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG ausdrücklich Aufwendungen für Erweiterungen i. S. v. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsaufwendungen in diesem Sinne sind insbesondere Kosten für regelmäßige Wartungsarbeiten. Dazu zählen beispielsweise laufende Heizungs- oder Aufzugswartungen, die Beseitigung von Rohrverstopfungen und Verkalkungen oder etwaige Ablesekosten. Solche Aufwendungen sind daher sofort als Werbungskosten abziehbar.