13.11.2025 · Fachbeitrag · § 21 EStG

Ortsübliche Vermietungszeit für eine Ferienwohnung

Bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen abgesehen von Vermietungshindernissen nicht erheblich (d. h. um mindestens 25 %) unterschreitet. Um den Einfluss temporärer Faktoren möglichst gering zu halten und ein einheitliches Bild zu erlangen, ist auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen.

Sachverhalt

Die Steuerpflichtige besaß eine Ferienwohnung in einem beliebten Tourismusort, die sie ab 2016 ausschließlich an Feriengäste vermietete. Dabei wurden kontinuierlich Verluste aus der Vermietung erzielt, die das FA nicht voll anerkennen wollte, mit Ausnahme eines Verlustjahrs. Der Einspruch der Steuerpflichtigen wurde abgelehnt und das FG Rheinland-Pfalz wies ihre Klage ab.

Entscheidung

Im Revisionsverfahren hob der BFH die Entscheidung der Vorinstanz auf und verwies den Streitfall an das FG zur weiteren Sachaufklärung und erneuten Entscheidung zurück. Er bestätigte zunächst die bisher maßgebenden Grundsätze, nach denen bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung Verluste ohne weitere Voraussetzungen steuerlich anzuerkennen und damit mit anderen Einkünften verrechnet werden können. Dafür ist erforderlich, dass die ortsübliche Vermietungszeit über einen längeren Zeitraum nicht erheblich (d. h. um mindestens 25 %) unterschritten wird. Für die Ermittlung der durchschnittlichen Auslastung der Ferienwohnung ist jedoch nicht auf das jeweilige Veranlagungsjahr, sondern auf einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen.