27.04.2021 · Fachbeitrag · § 15 EStG

Einkünfte aus der Vermietung von Appartements in einem „boarding-house“

| Einkünfte aus der Vermietung von 19 voll möblierten Appartements eines „boarding-house“, die der Steuerpflichtige u. a. durch Flyer und in Buchungsportalen bewirbt, sind auch dann (noch) als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu qualifizieren, wenn er das „boarding-house“ zeitweise als „Aparthotel“ bezeichnet, allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet und die Nutzer als „Kunden“ bezeichnet. |

Grundsatz

Ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal des Gewerbebetriebs ist, dass die Betätigung über den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung hinausgeht. Die Grenze privater Vermögensverwaltung ist dann überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten entscheidend in den Vordergrund tritt. Dabei sind übliche Werbemaßnahmen nicht als Merkmal einer Gewerblichkeit anzusehen. Denn auch ein „privater Wohnungsvermieter“ muss nicht im Verborgenen wirken.

Gewerblichkeit kann vorliegen bei Verklammerung von Vermietung und Verkauf von Wirtschaftsgütern aufgrund eines einheitlichen Geschäftskonzepts, bei einem ständigen und schnellen Wechsel der Mieter oder bei Sonderleistungen in erheblichem Umfang.

Entscheidungsbegründung

Ein häufiger und kurzfristiger Mieterwechsel allein führt noch nicht zur Gewerblichkeit. Entscheidend ist vielmehr, dass sich die Vermietungen t„tatsächlich im Rahmen einer derartigen hotelähnlichen Organisationseinrichtung vollziehen“. Dabei wird als entscheidend angesehen, inwieweit die Vermietung der (Ferien-)Wohnungen im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und die Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist. Dies ist der Fall, wenn die Wohnungen wie Hotel- oder Pensionsräume ausgestattet sind, für ihre kurzfristige Vermietung an wechselnde Mieter geworben wird und sie hotelmäßig angeboten, d. h, auch ohne Voranmeldung jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden und sich zudem in einem Zustand befinden, der die sofortige Vermietung zulässt. Die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers führt nicht zu einer Gewerblichkeit.

Nach Auffassung des FG Köln kommt es darauf an, ob die Vermögensnutzung (durch Vermietung) im Vordergrund steht und durch Zusatzleistungen „abgerundet“ wird oder ob erhebliche, über eine bloße Nutzungsüberlassung hinausgehende Zusatzleistungen in Form von Dienstleistungen erbracht werden, die einem Gast einen „unbelasteten und der Erholung dienenden Aufenthalt ermöglichen“.

Maßgebend ist, ob die Tätigkeit des Steuerpflichtigen bei einer Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls eher dem Typus eines Hotels oder einer Fremdenpension oder dem Typus einer privaten (Ferien-)Wohnungsüberlassung entspricht, wobei sich zu den unstreitigen Ausprägungen (z. B. eines 5-Sterne-Hotels gegenüber einer möblierten Zimmerüberlassung ohne jegliche Zusatzleistungen, z. B. „Monteurwohnungen“) mittlerweile im Wirtschaftsleben eine Vielzahl von Zwischenformen etabliert haben. Eine genaue Abgrenzung von „boarding-house“, Apartment-Hotel oder „Hotel ohne Personal“ bzw. „Automatenhotel“ (unter verstärkter Nutzung von Technik zum Ein- und Auschecken) ist kaum möglich. Das Portfolio von inbegriffenen und optionalen Zusatzleistungen über die Raumüberlassung hinaus variiert in der Beherbergungsbranche erheblich und ist einem zeitlichen Wandel unterworfen.

Im Streitfall stellte sich die Tätigkeit des Steuerpflichtigen noch als Vermögensverwaltung dar, wodurch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt wurden. Denn weder die Anzahl der Appartments (19 Zimmer) noch die Werbetätigkeiten des Steuerpflichtigen (durch Flyer, Auftritt in Buchungsportalen etc.) waren ein relevantes Kriterium zur Begründung eines Gewerbebetriebs. Gleiches gilt für den Umstand, dass der Steuerpflichtige das „boarding-house“ zeitweise als „Aparthotel“ bezeichnet hat. Auch kommt der Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) und die Bezeichnung der Nutzer als „Kunden“ nach Auffassung des FG keine entscheidungserhebliche Bedeutung zu. Gleiches gilt für die Ausstattung der Wohnungen (volle Möblierung, teilweise mit weiterer Einrichtung wie Küchenutensilien oder Fernseher).

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