17.11.2020 · Fachbeitrag · § 21 EStG

Überschusserzielungsabsicht bei Vermietung des Homeoffice an den Arbeitgeber

| Verluste aus der Vermietung eines Homeoffice an den Arbeitgeber in dessen betrieblichen Interesse sind bei fehlender Überschusserzielungsabsicht steuerlich unbeachtlich. |

Sachverhalt

Der Steuerpflichtige hatte als angestellter Vertriebsleiter die in seinem Zweifamilienhaus befindliche Souterrainwohnung (56 qm) ab 2003 als Homeoffice umsatzsteuerpflichtig an seinen Arbeitgeber vermietet. Er nutzt sie für seine Arbeitnehmertätigkeit, u. a. auch für den persönlichen Empfang von Kunden, Mitarbeiterschulung etc. Der im überwiegenden Interesse des Arbeitgebers geschlossene Mietvertrag war zeitlich an den Arbeitsvertrag des Steuerpflichtigen gebunden, das Ende 2016 beendet wurde. In dem für 2012 erklärten Verlust aus VuV von 29.900 EUR waren u. a. 25.780 EUR Kosten für die Renovierung des Badezimmers in der vermieteten Wohnung enthalten, das danach den gleichen Standard wie das Badezimmer in der selbstgenutzten Wohnung hatte. Insgesamt sind im Vermietungszeitraum 2003 bis 2016 Verluste i. H. v. 72.000 EUR angefallen.

Da das FA das Badezimmer des Homeoffice dem privaten Bereich zuordnete und die Renovierungskosten nicht als Werbungskosten anerkannte, klagte der Steuerpflichtige hiergegen. Das FG erkannte durch Urteil vom 3.8.2016 (5 K 2515/14) diese Renovierungsaufwendungen nur teilweise an.

Auf die Revision des Steuerpflichtigen hin hob der BFH mit Urteil vom 17.4.2018 (IX R 9/17, BStBl II 19, 219) die FG-Entscheidung auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung an das FG zurück. Die Aufwendungen seien im Streitfall zwar insgesamt durch die Vermietung veranlasst; jedoch sei die Überschusserzielungsabsicht ohne typisierende Vermutung anhand einer Überschussprognose festzustellen. Hierbei seien die Renovierungsaufwendungen insgesamt einzubeziehen.

Der Steuerpflichtige begehrte auch im zweiten Rechtsgang die Anerkennung der Verluste aus VuV.

Entscheidungsgründe

Das FG wies die Klage weiterhin als unbegründet ab, da streitige Werbungskosten aus VuV wegen fehlender Überschusserzielungsabsicht nicht anzuerkennen sind.

Überschusserzielungsabsicht ist Voraussetzung für Verlustanerkennung

VuV-Einkünfte setzen u. a. die Absicht voraus, auf die voraussichtliche Nutzungsdauer einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass ein Einnahmeüberschuss erwirtschaftet werden soll, auch wenn sich über längere Zeiträume Verluste ergeben. Dies gilt jedoch nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht indes für die Vermietung von Gewerbeimmobilien (z. B. BFH 9.10.2013, IX R 2/13, BStBl II 14, 527). Bei diesen ist wegen fehlender Vergleichbarkeit mit Wohnimmobilien im Hinblick auf den Gebrauchswert die Überschuss-erzielungsabsicht stets ohne typisierende Vermutung im Einzelfall festzustellen. Zu „Gewerbeimmobilien“ zählen auch Räumlichkeiten des Arbeitnehmers, die dieser dem Arbeitgeber zur ausschließlichen Erfüllung von dessen betrieblichen Zwecken vermietet, gleich ob diese Räume in oder außerhalb der Privatwohnung des Arbeitnehmers liegen.

Negative Überschussprognose im Streitfall

Die Auffassung im BMF-Schreiben vom 13.12.2005 (BStBl I 2006, 4), wonach eine Überschusserzielungsabsicht bei Vermietung eines Homeoffice typisiert unterstellt wird, ist nicht mehr vertretbar, nachdem der BFH bestimmte Fallgruppen (u. a. Gewerbeimmobilien) von der Typisierungswirkung ausnimmt und das BMF-Schreiben vom 18.4.2019 (BStBl I 19, 461) ausdrücklich die entsprechende Prüfung im Einzelfall verlangt.

Gegen eine typisierende Einordnung der Vermietung spricht zudem die Koppelung des Mietvertrags an das Bestehen des Dienstverhältnisses, was bei einem üblichen Wohnraummietverhältnis nicht erfolgt.

Eine Überschusserzielungsabsicht kann nicht festgestellt werden. In dem relevanten Zeitraum für die Beurteilung vom Mietbeginn in 2003 bis Mietende in 2016 ist unstreitig ein Verlust von 72.000 EUR angefallen, sodass im Beurteilungszeitraum ein Totalüberschuss objektiv nicht möglich ist. Der Steuerpflichtige hat auch keine Berechnungen vorgelegt, aus denen sich ergeben könnte, dass trotz der hohen Verluste ein Totalüberschuss zu erzielen und somit eine Überschusserzielungsabsicht anzunehmen wäre.

FAZIT | Die Vermietung eines Homeoffice-Büros an den Arbeitgeber führt zu Arbeitslohn, wenn dieses in erster Linie dem Interesse des Arbeitnehmers dient. In diesem Fall wird eine Wohnimmobilien vermietet mit der Folge, dass die Überschusserzielungsabsicht unterstellt wird. Erfolgt die Vermietung dagegen im überwiegenden Interesse des Arbeitgebers ‒ wie im Urteilsfall ‒ wird eine Gewerbeimmobilie vermietet, bei der bei Geltendmachung von Verlusten im Einzelfall eine Überschussprognose durchzuführen ist. Zur Frage, ob die Vermietung eines Homeoffice an den Arbeitgeber zu Arbeitslohn oder zu VuV-Einkünften führt, wird auf das o. g. BMF-Schreiben vom 18.4.2019 verwiesen. Ist das Homeoffice als Gewerbeimmobilie einzustufen, ist bei Durchführung von größeren Renovierungsarbeiten darauf zu achten, dass diese während des zu erwartenden Vermietungszeitraums nicht höher sind als die in diesem Zeitraum zu erwartenden Einnahmen.

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