29.12.2020 · Fachbeitrag · § 21 EStG

Schätzung der ortsüblichen Miete für eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus in Berlin

| Die Schätzung der ortsüblichen Miete für eine in einem Zweifamilienhaus in Berlin belegene Wohnung ist auf Grundlage des Berliner Mietspiegels vorzunehmen, auch wenn Wohnungen in Zweifamilienhäusern nicht in seinen Anwendungsbereich fallen. |

Hintergrund

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt hingegen mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung insgesamt als entgeltlich (§ 21 Abs. 2 EStG). Zur ortsüblichen Miete zählen auch die Betriebskosten, die den Marktgepflogenheiten entsprechend gesondert berechnet werden, sodass Gegenstand der Schätzung primär die ortsübliche Kaltmiete ist, während die umgelegten Betriebskosten feststehen.

Sachverhalt

Im zugrunde liegenden Sachverhalt war es bei der Bestimmung der ortsüblichen Miete streitig, ob bei der Herleitung aus dem Berliner Mietspiegel, der nach seinem Geltungsbereich nur für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, nicht in Ein- und Zweifamilienhäusern, anwendbar ist, für Wohnungen in Zweifamilienhäusern gegenüber solchen in Mehrfamilienhäusern ein Zuschlag angebracht ist.

Entscheidung

Das FG entschied, dass die Schätzung auf Grundlage des Berliner Mietspiegels vorzunehmen ist, auch wenn Wohnungen in Zweifamilienhäusern ‒ wie im Streitfall ‒ nicht in seinen Anwendungsbereich fallen.

Die Alternative, eine Schätzung nach der Vergleichswertmethode durch Suche nach einzelnen vergleichbaren Objekten, hielt das FG für nicht zielführend.

Zum einen sind andere Objekte selten ausreichend identisch, um vergleichbar zu sein, außerdem gibt es meist zu wenige ähnliche Objekte, von denen die gezahlten Mieten überhaupt bekannt sind. Zum anderen ergeben sich aus einem Mietspiegel mit seiner hohen Anzahl an eingeflossenen Einzelwerten in der Regel genauere Ergebnisse als beim Vergleichswertverfahren mit nur wenigen und daher auch eher zufälligen Vergleichsobjekten. Außerdem ist zu bedenken, dass es sich bei der Einkommensteuerveranlagung um ein Massenverfahren handelt, was mit Mietspiegeln eher zu betreiben ist als mit einer aufwendigen Suche nach geeigneten, nämlich hinreichend vergleichbaren Vergleichsobjekten und dem sich regelmäßig anschließenden Streit um die Vergleichbarkeit.

Aus Sicht des FG entscheidend ist dabei der Erhebungsstichtag, nicht der Veröffentlichungszeitpunkt des Mietspiegels. Es kommt auf die objektiven Verhältnisse, nicht auf die subjektiven Absichten an. Daher ist der Zeitpunkt der Veröffentlichung des Mietspiegels irrelevant.

Soweit die Senatsverwaltung für Finanzen die Berliner Finanzämter angewiesen hat, bei Wohnungen in Einfamilienhäusern regelmäßig einen Zuschlag von 2 EUR/m² und in Zweifamilienhäusern einen Zuschlag von 1 EUR/m² gegenüber dem Berliner Mietspiegel vorzunehmen, hält das FG dies für nicht gesetzeskonform. Es erscheint wenig plausibel, absolute und nicht relative Zuschläge vorzunehmen.

PRAXISTIPP | Das FG hat die Revision zugelassen, da es bei der Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete für § 21 Abs. 2 EStG insbesondere klärungswürdig und klärungsbedürftig erscheint, ob bei Mietspiegeln, die eine Anleitung zur Spanneneinordnung enthalten, diese vorzunehmen oder gleichwohl vom unteren Spannenende auszugehen ist. Ferner sei fraglich, ob bei Mietspiegeln, die nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser gelten, für Wohnungen in Zweifamilienhäusern ein Zuschlag vorzunehmen ist, ggf. absolut oder relativ und in welcher Höhe. Und schließlich sei klärungsbedürftig, ob es auf den Erhebungsstichtag oder den Veröffentlichungszeitpunkt des Mietspiegels ankommt und ob eine jährliche oder unterjährig monatsgenaue Bestimmung vorzunehmen ist.

Fundstelle