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Immobilienfonds - Privilegien bei Einkommen- und Erbschaftsteuer in Österreich

Eine Beteiligung an Gesellschaften mit Sitz in Österreich bietet Anlegern neben wirtschaftlich besseren Voraussetzungen als hierzulande auch steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Denn Österreich gewährt Ausländern neben einem Freibetrag und moderaten Tarifen bei der Einkommensteuer auch Steuerfreiheit für den Erbfall. Da Deutschland nur über den Progressionsvorbehalt an diesen Vorgängen partizipiert, lassen sich über Immobilienfonds auf konservative Weise attraktive Nachsteuerrenditen erzielen. Wie dieses Modell gelingt, soll nachfolgend am konkreten Beispiel des aktuellen Angebots vom Bankhaus Wölbern dargestellt werden. 

 

Das Fondsangebot

 

Beim Österreich Fonds 04 handelt es sich um ein Bürogebäude mit dem Namen Bergkristall, das aus drei zusammenhängenden Bauteilen besteht. Die Immobilie ist Teil der Überbauung des Franz-Josefs-Bahnhofs in der Wiener Innenstadt. Der Gebäudekomplex mit vorgehängter Aluminium-Glaskonstruktion wurde zwischen 1978 und 1985 errichtet. Eine umfangreiche Dachrenovierung wird den Fonds rund 1,3 Mio. EUR kosten. Dafür war der Kaufpreis mit dem 15,75-fachen der Jahresmiete für diesen Standort eher günstig. Hauptmieter mit 95 v.H. der Flächen ist die Bank Austria mit einem Vertrag bis mindestens April 2020. Hinzu kommen weitere Mieter wie etwa Mc Donald´s, BILLA, Mobilkom Austria oder die Polizeidirektion Wien mit ebenfalls langfristigen Mietverträgen.  

 

Anleger können sich ab einer Einlage von 15.000 EUR plus 5 v.H. Agio beteiligen und einen Überschuss nach Steuern je nach Progression zwischen 5,6 v.H. und 6,8 v.H. einkalkulieren. Unterstellt ist hierbei ein Verkauf des Komplexes im Jahre 2015 zum 14-fachen der Jahresmiete. Wird ein Teil der Beteiligung fremdfinanziert, sind sogar Renditen, bezogen auf die Eigenmittel, von jährlich knapp 10 v.H. möglich. 

 

Prognostizierte Renditeberechnung: Volle Eigenfinanzierung

Beteiligungssumme 

15.000 EUR 

50.000 EUR 

100.000 EUR 

Barausschüttungen bis 2015 

9.225 EUR  

30.750 EUR 

61.500 EUR 

Steuerlast Österreich insgesamt 

0 EUR 

-2.306 EUR 

-12.278 EUR 

Liquidationserlös 

1.078 EUR 

3.593 EUR 

7.186 EUR 

Gesamtüberschuss 

10.303 EUR 

32.037 EUR 

56.407 EUR  

Überschuss p.a. nach Steuern 

6,87 v.H. 

6,41 v.H. 

5,64 v.H. 

 

Eine Kreditfinanzierung der Beteiligungssumme lohnt sich, wenn die Schuldzinsen unter der Gesamtrendite liegen. Dann wirkt sich das Darlehen wie ein Hebel positiv auf den Ertrag aus, mindert die Steuerlast und erhöht die Rendite bezogen auf die Eigenmittel.  

 

Rendite: 50 v.H. Finanzierung der Beteiligung in EUR zu 5,85 v.H.

Beteiligungssumme 

15.000 EUR 

50.000 EUR 

100.000 EUR 

Barausschüttungen bis 2015 

9.225 EUR 

30.750 EUR 

61.500 EUR 

Zinsen insgesamt 

-4.388 EUR 

-14.625 EUR 

-29.250 EUR 

Steuerlast Österreich insgesamt 

0 EUR 

0 EUR 

-1.525 EUR 

Liquidationserlös 

1.078 EUR 

3.593 EUR 

7.186 EUR 

Gesamtüberschuss 

5.915 EUR 

19.718 EUR 

37.911 EUR 

Überschuss p.a. nach Steuern 

7,89 v.H. 

7,89 v.H. 

7,58 v.H. 

 

Rendite: 50 v.H. Finanzierung der Beteiligung in CHF zu 4 v.H.

Beteiligungssumme 

15.000 

50.000 

100.000 

Barausschüttungen bis 2015 

9.225 

30.750 

61.500 

Zinsen insgesamt 

- 3.000 

- 10.000 

- 20.000 

Steuerlast Österreich insgesamt 

- 3 

- 4.612 

Liquidationserlös 

1.078 

3.593 

7.186 

Gesamtüberschuss 

7.303 

24.340 

44.073 

Überschuss p.a. nach Steuern 

9,74 v.H. 

9,74 v.H. 

8,81 v.H. 

 

Diese Prognoserechnungen sind modellhaft und sollen lediglich die möglichen Auswirkungen einer Kreditfinanzierung aufzeigen. Beim CHF sind Wechselkursschwankungen zu beachten, der Zinssatz kann bei Aufnahme bereits andere Konditionen aufweisen. Allerdings kann die Rendite auch besser ausfallen, sollte zum Beispiel der spätere Verkaufserlös mehr als das 14-fache der Jahresmiete ausmachen oder die Mieten stärker als geplant anziehen. 

 

Das Bankhaus Wölbern (www.woelbern.de, Telefon: 040 37608312, E-Mail: m.meschke@woelbern.de) ist ein solider und langjähriger Anbieter von ausländischen Immobilienfonds.  

 

Die Steuerlichen Aspekte in Österreich

 

Laut DBA steht das Besteuerungsrecht für die Einkünfte aus der Immobilie dem Belegenheitsstaat Österreich zu. Die Einnahmen aus dem Fonds werden auf die einzelnen Gesellschafter verteilt. Für beschränkt steuerpflichtige Anleger gibt es einen Freibetrag von jährlich 2.000 EUR. Sofern dieser nicht überschritten wird, muss keine Steuererklärung abgegeben werden. Darüber hinaus gelten folgende Steuersätze: 

 

Einkommen (EK) 

Steuer 

bis 2.000 EUR 

0 EUR 

bis 17.000 EUR 

(EK - 2.000 EUR) x 38,33 v.H.  

bis 43.000 EUR 

(EK - 17.000 EUR) x 43,596 v.H. + 5.750 EUR 

über 43.000 EUR 

(EK - 43.000 EUR) x 50 v.H. + 17.085 EUR 

 

Deutsche Anleger mit einer Beteiligung von bis zu 30.000 EUR können bei einer Rendite von knapp 7 v.H. ihre Einkünfte steuerfrei stellen. Dabei ist zu beachten, dass ein späterer Verkaufserlös der Immobile nicht erfasst wird, sofern die Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten wird. Das beachten die vermögensverwaltenden Fonds in der Regel. Im Inland werden die Einkünfte lediglich über den Progressionsvorbehalt erfasst. 

 

Bei der Erbschaftsteuer steht das Besteuerungsrecht ebenfalls Österreich zu. Das Land verzichtet aber derzeit hierauf gänzlich, sodass in Österreich keine Steuern im Erbfall anfallen. Im Inland wird der anteilige Fondsbesitz lediglich über den Progressionsvorbehalt erfasst. Bei Schenkungen haben Deutschland und Österreich gleichzeitig das Besteuerungsrecht. Da die Alpenrepublik auch hier keine Besteuerung vornimmt, kann auch keine Auslandssteuer angerechnet werden. Zu beachten ist, dass ausländischer Immobilienbesitz in Deutschland mit dem Verkehrswert erfasst wird. Das gilt auch für die unmittelbare Gesellschaftsbeteiligung. 

Quelle: Ausgabe 02 / 2006 | Seite 132 | ID 114201