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§ 4 EStG - Beim gewerblichen Grundstückshandel ist die EÜR möglich

Steuerpflichtige mit einem gewerblichen Grundstückshandel können nach § 4 Abs. 3 EStG ihren Gewinn mithilfe der Einnahmen-Überschuss-Rechnung ermitteln. Diese Möglichkeit besteht, solange sie  

  • weder gemäß § 141 AO Bücher führen müssen,
  • noch nach dem HGB auf Grund eines Handelsgewerbes buchführungspflichtig sind.

 

Ein Handelsgewerbe liegt nur vor, wenn das Unternehmen nach Art oder Umfang einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert. Das beurteilt sich nach dem Gesamtbild des Betriebes.  

 

Im Urteilsfall vor dem FG Rheinland-Pfalz errichtete eine GbR ein Seniorenzentrum mit 50 Wohnungen, 140 Pflegeplätzen, Restaurant und Büros. Im Erstjahr wurde aus den laufenden Aufwendungen für die Herstellung ein Verlust von 7 Mio. EUR geltend gemacht. Die GbR war zwar nachhaltig tätig, aber ein in kaufmännischer Weise eingerichteter Geschäftsbetrieb war nicht erforderlich. Es lag somit kein Handelsgewerbe und daher auch keine Buchführungspflicht vor. Ob ein Handelsgewerbe vorliegt, beurteilt sich beim Grundstückshandel nach  

  • Größe und Ausdehnung,
  • Anzahl der Geschäftsbeziehungen,
  • Bestand an Umlaufvermögen sowie
  • Komplexität der An- und Verkaufsvorgänge.

 

Ein solcher kaufmännischer Geschäftsbetrieb ist in der Regel nur bei größeren Unternehmen zum Zweck der Übersicht und Ordnung erforderlich. Der Umsatz spielt eine untergeordnete Rolle. Der Erwerb von Gebäuden zum Zwecke der Vermietung erfordert grundsätzlich keine betriebliche Organisation. Die Herstellung von Gebäuden zum Zwecke der Veräußerung unterscheidet sich rein äußerlich nicht davon. Das gilt auch für Großprojekte wie ein Seniorenzentrum, da dieses Geschäft nicht durch den ständigen An- und Verkauf von Immobilien geprägt ist. Es handelt sich zwar um eine große Anzahl von Einzelwohnungen, diese werden aber nicht einzeln vermietet oder verkauft. Auch die Finanzierung erfordert selbst bei hohen Beträgen keinen Geschäftsbetrieb, wenn diese von einer Bank stammt. Die GbR ist damit nicht buchführungspflichtig.  

 

Praxishinweis: Ab 2006 ist eine Änderung des § 4 Abs. 3 EStG geplant. Danach sollen Anschaffungs- und Herstellungskosten von Umlaufvermögen erst beim späteren Verkauf oder Entnahme als Betriebsausgaben abzugsfähig sein. Diese Regelung betrifft insbesondere auch den gewerblichen Grundstückshandel. Bisher erzielbare Steuerstundungseffekte entfallen damit.  

 

Fundstellen: 

FG Rheinland-Pfalz 23.11.05, 3 K 2148/00 

OFD Frankfurt 18.4.00, S 2132 A - 3 - St II 20, BB 00, 1400, DStR 00, 1261 

 

Quelle: Ausgabe 05 / 2006 | Seite 312 | ID 114024