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·Fachbeitrag ·Immobiliarvollstreckung

Zuschlagsversagung bei Zuzahlungen des Meistbietenden außerhalb der Versteigerung

Außerhalb des Versteigerungsverfahrens vereinbarte Zuzahlungen des Meistbietenden an den betreibenden Gläubiger, die diesen dazu veranlassen sollen, einen Einstellungsantrag zurückzunehmen oder nicht zu stellen, verletzen die Rechte des Schuldners und führen zu einer Versagung des Zuschlags. Es ist ermessensfehlerhaft, wenn das Vollstreckungsgericht von einer Entscheidung über den Zuschlag im Versteigerungstermin nur deshalb absieht, weil der betreibende Gläubiger Gelegenheit erhalten möchte, mit dem Meistbietenden über eine solche Zuzahlung zu verhandeln (BGH 31.5.12, V ZB 207/11, Abruf-Nr. 122170).

Sachverhalt

Der Beteiligte zu 1 betreibt die Zwangsversteigerung in das Grundstück des Schuldners. Der Verkehrswert wurde auf 70.000 EUR festgesetzt. Im Versteigerungstermin blieb der Beteiligte zu 2 Meistbietender mit einem Gebot von 37.500 EUR. Der Beteiligte zu 1 beantragte daraufhin, den Zuschlag wegen Nichterreichens der 7/10-Grenze nach § 74a Abs. 1 ZVG zu versagen und die Entscheidung über den Zuschlag für eine Woche auszusetzen.

 

Vor dem Zuschlagsverkündungstermin nahm der Beteiligte zu 1 den Einstellungsantrag zurück und teilte mit, dass der Beteiligte zu 2 beabsichtige, eine außergerichtliche Zuzahlung von 7.000 EUR zu leisten. Im Verkündungstermin erklärte der Beteiligte zu 2, außerhalb des Gebots 7.000 EUR an den Beteiligten zu 1 gezahlt zu haben, um von diesem „die Zusage zur Zuschlagserteilung“ zu erhalten. Mit Beschluss hat das Vollstreckungsgericht dem Beteiligten zu 2 auf sein Gebot von 37.500 EUR den Zuschlag erteilt.

 

Auf die sofortige Beschwerde des Schuldners hat das LG den Zuschlag aufgehoben und die Unwirksamkeit des Gebots des Beteiligten zu 2 festgestellt. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde erstrebt der Beteiligte zu 1 die Wiederherstellung des Zuschlagsbeschlusses. Der BGH wies die Rechtsbeschwerde als unbegründet zurück.

Entscheidungsgründe

Das Vollstreckungsgericht muss nach pflichtgemäßem Ermessen darüber befinden, ob es die Entscheidung über den Zuschlag in dem Versteigerungstermin oder in einem sofort zu bestimmenden Termin verkündet (§ 87 Abs. 1 ZVG). Ist die Entschließung ermessensfehlerhaft und beruht der Zuschlag auf diesem Fehler, ist der Zuschlag nach § 83 Nr. 6 ZVG zu versagen.

 

Über den vom Beteiligten zu 1 nach dem Schluss der Versteigerung gestellten Einstellungsantrag gemäß § 74a Abs. 1 S. 1 ZVG hätte das Vollstreckungsgericht sogleich im Versteigerungstermin durch Versagung des Zuschlags (§ 33 ZVG) entscheiden müssen. Grund: Der Antrag des Beteiligten zu 1, die Entscheidung über den Zuschlag für eine Woche „auszusetzen“ war ermessensfehlerhaft, weil er offensichtlich dazu diente, „Nachverhandlungen“ zu ermöglichen, bei denen der Meistbietende die Rücknahme des Einstellungsantrags gegen eine Zuzahlung außerhalb des Bieterverfahrens in Aussicht gestellt werden sollte. Zu diesem Zweck darf die Verkündung einer möglichen Zuschlagsentscheidung jedoch nicht aufgeschoben werden, da hierdurch die Rechte des Schuldners verletzt werden.

 

Außergerichtliche Zuzahlungsvereinbarungen

Da die Immobiliarvollstreckung einen schwerwiegenden Eingriff in das durch Art. 14 GG geschützte Eigentum des Schuldners bedeutet, muss das Zwangsversteigerungsverfahren zum einen so ausgestaltet sein, dass das Grundstück bestmöglich verwertet wird. Zum anderen muss gewährleistet sein, dass der Versteigerungserlös im Rahmen des förmlichen Verteilungsverfahrens als Zahlung des Schuldners an dessen Gläubiger gelangt.

 

Dieses Erfordernis ist nicht sichergestellt, wenn der Meistbietende außerhalb des Verfahrens eine Zahlung an den betreibenden Gläubiger bewirken kann, um somit die Erteilung des Zuschlags zu erreichen, den der Gläubiger durch einen Einstellungsantrag zu verhindern in der Lage ist. Wirtschaftlich gesehen erhaöht er hierdurch sein Gebot und damit den Erlös aus der Verwertung des Grundstücks. Dieser gehört - ebenso wie der Anspruch auf den im Bietverfahren erzielten „regulären“ Versteigerungserlös - zunächst zu dem Vermögen des Schuldners, aus dem die Gläubiger im Rahmen des sich an die Versteigerung anschließenden Verteilungsverfahrens (§§ 105 ff. ZVG) befriedigt werden.

 

Auch wenn der Schuldner über den Erlös nicht frei verfügen kann, hat er einen Anspruch darauf, dass dieser vollständig in die Teilungsmasse gelangt und nach den gesetzlichen Vorschriften an die Gläubiger ausgekehrt wird. Dies ist bei Vereinbarungen über Zuzahlungen außerhalb des Zwangsversteigerungsverfahrens schon deshalb ausgeschlossen, weil nach dem Schluss der Versteigerung (§ 73 Abs. 2 ZVG) keine weiteren Gebote mehr zulässig sind und das Vollstreckungsgericht auch nicht erneut in die Versteigerung eintreten kann (Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 73 Anm. 3.3). Eine nachträglich vereinbarte Zuzahlung bleibt daher im Verteilungsverfahren zwangsläufig unberücksichtigt.

 

Gefahr für Schuldner bei „unbekannter“ Zuzahlung

Für den Schuldner besteht die Gefahr,

  • dass eine Zuzahlung an den Gläubiger nicht bekannt wird und ihm damit nicht der gesamte Verwertungserlös zugute kommt, bzw.

 

  • dass nicht sichergestellt ist, dass die Zahlung vom Gläubiger n- sofern ihm dieser Teil des Erlöses überhaupt zusteht und nicht auf Kosten anderer Gläubiger erlangt ist - als Leistung auf das verwertete Grundpfandrecht vereinnahmt wird und damit gegenebenfalls Erfüllungswirkung hinsichtlich der durch dieses Recht gesicherten persönlichen Forderung gegen den Schuldner hat.

 

Vorsicht | Der Schuldner muss eine zur Erlangung des Zuschlags erbrachte Zahlung außerhalb des Versteigerungsverfahrens selbst dann nicht hinnehmen, wenn diese - wie im vorliegenden Fall - gegenüber dem Gericht offengelegt und deren Anrechnung auf die durch das Grundpfandrecht gesicherte Forderung von dem Gläubiger zugesagt wird und wenn zudem nicht zweifelhaft ist, dass der gezahlte Betrag, wäre das Meistgebot entsprechend erhöht worden, im Verteilungsverfahren an diesen Gläubiger ausgekehrt worden wäre. Grund: Auch in diesem Fall verliert die Zuzahlung nicht den Charakter einer irregulären Erlöserzielung und -verteilung.

Praxishinweis

Die Entscheidung wiederspricht der regelmäßig bankenüblichen Praxis, außerhalb des formellen Versteigerungstermins auf dem Gerichtsflur mit potenziellen Erwerbsinteressenten Zuzahlungen zu einem bereits abgegebenen wirksamen Gebot zu vereinbaren. Sie bedeutet aus Sicht der in der Regel bestrangig betreibenden Banken als Grundpfandrechtsgläubiger zudem eine deutliche Verschlechterung ihrer wirtschaftlichen Position.

 

Die Praxis des Nachverhandelns dürfte daher künftig nicht mehr dazu führen, dass die Gerichte die vielfach beantragte Zuschlagsverkündung aussetzen werden.

 

Eine solche Verfahrensweise zudem ist aus Sicht der Gläubiger auch nicht ganz ungefährlich: Das oft gegebene Versprechen des Gläubigers, dass für den Fall der Nachzahlung der Zuschlag erteilt werde, kann gegebenenfalls zur Haftung führen. Denn ob der Zuschlag erteilt wird, bestimmt ausschließlich das Gericht nach pflichtgemäßem Ermessen und bei Nichtvorliegen von Hindernissen. Somit unterliegt ein Zuschlagsversprechen gar nicht dem Einflussbereich des Gläubigers.

 

Gläubigern ist daher zu empfehlen, den Meistbietenden vor dem Schluss der Versteigerung unter Hinweis auf einen ansonsten beabsichtigten Einstellungsantrag zu einer Erhöhung des Gebots zu veranlassen.

 

Weiterführende Hinweise

  • So greifen Sie beim Ersteher auf Ansprüche aus dem Zwangsversteigerungsverfahren zu, VE 12, 195
  • Keine Titelumschreibung auf Ersteher nach Zwangsversteigerung bei vorangegangener Zwangsverwaltung, VE 12, 182
  • Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung auf die Zwangsverwaltungsrestmasse zugreifen, VE 12, 104
  • Zwangssicherungshypothek: Nachträglich bekannt werdendes Grundstück, VE 09, 156
Quelle: Ausgabe 12 / 2012 | Seite 202 | ID 36612760