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·Fachbeitrag ·Immobiliarvollstreckung

Rettungsanker in der Teilungsversteigerung: abweichende Versteigerungsbedingungen

von Dipl.-Rechtspfleger Peter Mock, Koblenz

| Die Anzahl der Teilungsversteigerungsverfahren nimmt stetig zu. Dabei kommt es - vor allem bei Bruchteilsgemeinschaften - immer wieder zu fehlerträchtigen Situationen, die sich aber leicht vermeiden lassen. |

  • Ausgangsfall

M. und F. betreiben beide das Teilungsversteigerungsverfahren betreffend des gemeinschaftlichen Hauses, das einen Wert von 250.000 EUR hat. Einzige Belastung im Grundbuch in Abteilung III Nr. 1 ist eine (Sicherungs-)Grundschuld zu 200.000 EUR nebst 15 Prozent Zinsen für die finanzierende Sparkasse K. Die der Grundschuld zugrunde liegende Forderung valutiert nicht mehr. Die Löschung bzw. Umschreibung in eine Eigentümergrundschuld wurde jedoch nie vollzogen.

 

M. begehrt vor Einleitung des Versteigerungsverfahrens die Löschung des Rechts, da er kein Interesse an der gemeinsamen Immobilie mit F. hat und daher einen hohen Erlös beabsichtigt. F. hingegen weigert sich einer Löschung zuzustimmen, da sie beabsichtigt, das Objekt selbst - möglichst billig - zu ersteigern.

1. Unterschiedliche Ziele müssen beachtet werden

Die Problematik besteht hier darin, dass im Rahmen eines Versteigerungstermins das Gericht die eingetragene Belastung als bestehen bleibendes Recht im sog. geringsten Gebot berücksichtigen muss. Dies gilt auch, wenn es sich aufgrund der Nichtvalutierung materiell-rechtlich gegebenenfalls um ein Eigentümergrundpfandrecht handelt. Das Vollstreckungsgericht muss nur die verfahrensrechtliche, also die Grundbuchsituation beachten und prüft nicht, ob das Recht noch (teilweise) valutiert).

 

PRAXISHINWEIS | Die vorliegende Grundbuchsituation entspricht der Taktik der F. Denn erfahrungsgemäß bietet beim Bestehenbleiben eines Grundbuchrechts im Versteigerungsverfahren kein außenstehender Dritter, da dieser nicht weiß, was sich hinter diesem Recht verbirgt, das er mitersteigern muss. Verschärft wird die Situation durch § 53 ZVG. Hiernach gilt im Zweifel: Bei einer Grundschuld, die bestehen bleibt, haftet der Schuldner (hier M. und F.) zugleich persönlich, der Ersteher übernimmt die Schuld in Höhe der Grundschuld. Die persönliche Haftungsübernahme bei durch Sicherungsgrundschulden abgesicherten Forderungen ist der Regelfall. Insofern ist dies für einen Fremd-Ersteher gefährlich. Genau dies spielt in die Karten der F. Im Wissen um diese Tatsache kann sie selbst billigst ersteigern, auch wenn sie im Fall eines Zuschlags das Recht übernehmen muss. Sie hat aber den Vorteil gegenüber Fremdersteigerern, dass sie die genauen Hintergründe der Belastung kennt, nämlich die Nichtvalutierung. Insofern ersteigert sie auf ihr eigenes Recht, nämlich eine Eigentümergrundschuld.

 

Folge: Im Versteigerungstermin wird folgendes geringstes Gebot verlesen: