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01.03.2007 | Vollstreckungspraxis

Dingliche Gläubiger vs. persönliche Gläubiger: Vorrang bei Mietzinspfändung sichern

von Dipl.-Rechtspfleger Peter Mock, Koblenz

Forderungen aus Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks unterliegen dem sog. Hypothekenhaftungsverband1123 f. BGB) innerhalb der Immobiliarvollstreckung (§ 865 Abs. 1 ZPO). Das bedeutet u.a., dass der Vermieter als Schuldner ältere Mietrückstände eines zwangsverwalteten, nicht in der Zwangsversteigerung befindlichen Grundstücks (§§ 21 Abs. 2, 148 Abs. 1 S. 2 ZVG) weiterhin fordern darf. Häufig wird dabei Folgendes nicht erkannt: Solange Miet- und Pachtforderungen nicht im Wege der Zwangsverwaltung beschlagnahmt sind, können diese auch von persönlichen Gläubigern des Vermieters bzw. Verpächters gepfändet werden (§ 865 Abs. 2 ZPO; Stöber, Forderungspfändung, 14 Aufl., Rn. 227). Der folgende Beitrag zeigt, wie dingliche Gläubiger sich ihren Vorrang sichern können. 

 

Zeitlich bevorrechtigter Zugriff ist möglich

Eine Beschlagnahme mit den sich aus §§ 1123 f. BGB ergebenden Wirkungen liegt auch in der Miet- bzw. Pachtpfändung, die ein Hypotheken- oder Grundschuldgläubiger aufgrund seines dinglichen Titels erwirkt hat (sog. dinglicher Gläubiger). Folge: Im Rahmen der durch §§ 1123 f. BGB gesetzten Grenzen geht der dingliche Gläubiger dem Anspruch eines rangbesseren persönlichen Gläubigers vor (§ 804 Abs. 3 ZPO; Stöber, a.a.O., Rn. 233). Er kann also den zunächst besseren Rang des persönlichen Gläubigers im Rahmen der Forderungspfändung zerstören! 

 

Praxishinweis: Es empfiehlt sich daher für jeden persönlichen Gläubiger, sich im Grundbuch des Schuldners hinsichtlich seiner Forderung eine Zwangssicherungshypothek eintragen zu lassen, um somit zu einem dinglichen Gläubiger zu werden. Dies gilt vor allem, wenn zuvor ein anderer persönlicher Gläubiger im Range vorgeht.  

 

Beispiel 1

Gläubiger G.1 pfändet die Mietansprüche des Schuldners S. aufgrund eines persönlichen Anspruchs bereits im August 05. Der Grundschuldgläubiger G.2 pfändet dieselben Ansprüche aufgrund seines dinglichen Anspruchs im Januar 07. Der PfÜB wird am 13.1.07 zugestellt. Folge: Das Pfandrecht des G. 1 wirkt gegenüber G. 2 noch bis zum 31.1.07 (§ 1124 BGB). Ab dem 1.2.07 gebühren G. 2 die Mietansprüche. 

 

 

Beispiel 2

Gläubiger G.1 pfändet die Mietansprüche des Schuldners S. aufgrund eines persönlichen Anspruchs bereits im August 05. Der Gläubiger G.2 pfändet dieselben Ansprüche aufgrund seines persönlichen Anspruchs im Januar 07. Wegen des Prioritätsprinzips geht er aber dem G.1 im Rang nach. Aufgrund dessen lässt sich G. 2 eine Zwangssicherungshypothek in das Grundbuch des S. eintragen. Nun pfändet er auf Grund seiner dinglichen Gläubigerstellung erneut in die Mietansprüche. Die Zustellung des PfÜB wird am 16.2.07 bewirkt. Folge: Gemäß § 1124 Abs. 2 BGB wirkt die Pfändung des G. 1 noch bis zum 31.3.07. Ab dem 1.4.07 stehen dem G. 2 die Mietansprüche zu. 

 

Dieselben Grundsätze greifen auch, wenn die Mietzinsansprüche durch den Schuldner an einen Gläubiger abgetreten wurden. Eine Abtretung wirkt nämlich wie eine Pfändung. Dies ergibt sich zum einen aus § 851 ZPO, wonach nur das pfändbar ist, was auch abgetreten werden kann. Zum anderen besagt § 400 BGB, dass eine Forderung nur insoweit abtretbar ist, als sie auch der Pfändbarkeit unterliegt. Wichtig: Die beschriebenen Wirkungen greifen allerdings nur, wenn der dingliche Gläubiger dies ausdrücklich im PfÜB mit anordnen lässt. 

 

Mit der folgenden Musterformulierung können Sie die Pfändung und Überweisung der Mieteinnahmen des Schuldners rechtssicher beantragen: 

 

Musterformulierung: Pfändung von Mieteinkünften

An das AG ... – Vollstreckungsgericht –  

 

Antrag auf Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses 

Hierdurch zeige ich an, dass ich den Gläubiger ... vertrete. Namens und in Vollmacht desselben beantrage ich, den nachstehenden Pfändungs- und Überweisungsbeschluss zu erlassen und seine Zustellung – an den Drittschuldner mit der Aufforderung nach § 840 ZPO – zu vermitteln. Drei Abschriften sind beigefügt. Die Zahlung der Gerichtsgebühren ist durch ... erfolgt.  

 

Rechtsanwalt 

 

Pfändungs- und Überweisungsbeschluss 

 

In der Zwangsvollstreckungssache des ... – Gläubigers – 

Verfahrensbevollmächtigte: Rechtsanwälte ... 

 

gegen  

 

den ... – Schuldner –  

 

hat der Gläubiger nach dem am ... zugestellten Urteil des LG ... vom ..., Az. ..., und der hieraus erteilten vollstreckbaren Ausfertigung mit Zustellvermerk, die ich nebst dem ergangenen Kostenfestsetzungsbeschluss vom ..., Az. ..., beifüge, vom Schuldner zu beanspruchen:  

 

Hauptforderung entsprechend anliegender Aufstellung 

... EUR 

... v.H. Zinsen für die Hauptforderung seit dem ... 

... EUR 

vorgerichtliche Mahnkosten  

... EUR 

Kosten des Mahn- und Vollstreckungsbescheids – festgesetzte Kosten – 

... EUR  

... v.H. Zinsen aus den festgesetzten Kosten seit dem ...  

... EUR 

Kosten früherer Vollstreckungsmaßnahmen  

... EUR 

 

... EUR 

abzüglich der Zahlungen vom ... über 

... EUR 

 

... EUR 

0,3 Verfahrensgebühr nach Nr. 3309 RVG-VV 

 

aus dem Wert der Vollstreckungsforderung von ...  

... EUR 

Auslagenpauschale nach Nr. 7002 RVG-VV 

... EUR 

19 v.H. Umsatzsteuer nach Ziffer 7008 RVG-VV 

... EUR 

Gerichtskosten für diesen Beschluss nach Nr. 2110 GKG-KV 

15,00 EUR 

 

... EUR 

 

 

Wegen dieser Ansprüche und in Höhe dieses Betrags – sowie wegen der Zustellungskosten für diesen Beschluss – werden die angeblichen Ansprüche des Schuldners gegen ... (Mieter) – Drittschuldner – aus dem zwischen Schuldner und Drittschuldner geschlossenen Miet- oder Pachtverhältnis über die ... (Wohnung/Haus/sonstige Mietsache) in ... (genaue Adresse) gepfändet. Insbesondere werden folgende Ansprüche gepfändet: Der Anspruch auf  

 

  • Zahlung von rückständigen, fälligen und künftig fällig werdenden Miete und Pacht,
  • Herausgabe oder Leistung der fälligen oder künftig fällig werdenden Mietkaution,
  • Zahlung einer vereinbarten Mietvorauszahlung,
  • Nutzungsentgelt wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache nach § 546a BGB,
  • Schadenersatz wegen der verspäteten Rückgabe der Mietsache,
  • Rückgewähr der in Form eines Sparbuchs abgetretenen Kaution,
  • Herausgabe des kautionshalber übergebenen Sparbuchs.

 

Dem Drittschuldner wird verboten, an den Schuldner zu zahlen.  

 

Dem Schuldner wird geboten, sich jeder Verfügung über die gepfändeten Ansprüche und Rechte einschließlich der Gestaltungsrechte, insbesondere ihrer Einziehung, zu enthalten.  

 

Dem Schuldner wird aufgegeben, dem Gläubiger die zur Geltendmachung der Forderung nötigen Auskünfte zu erteilen.  

 

Es wird angeordnet, dass der Schuldner die über die Forderung vorhandenen Urkunden, insbesondere den Mietvertrag und die Nachweise über die Mietzinszahlungen gemäß § 836 Abs. 3 ZPO herauszugeben hat. 

 

Die Pfändung erfolgt im Range der Grundschuld/Hypothek, eingetragen im Grundbuch von (genaue Bezeichnung) Blatt …, eingetragen in Abteilung III lfd. Nr. … 

 

Zugleich werden die gepfändeten Ansprüche und Rechte dem Gläubiger zur Einziehung überwiesen. 

 

Rechtsanwalt 

 

Quelle: Ausgabe 03 / 2007 | Seite 48 | ID 91375