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06.10.2008 |Räumungsvollstreckung

Wer ist Besitzdiener und wer Mitbesitzer?

1. Hat der Mieter in die Mietwohnung einen nichtehelichen Lebensgefährten aufgenommen, ist für die Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel auch gegen den nichtehelichen Lebensgefährten erforderlich, wenn dieser Mitbesitz an der Wohnung begründet hat. Ein Mitbesitz an der Wohnung muss sich aus den Umständen klar und eindeutig ergeben.  
2. Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung ändern sich im Regelfall nicht, wenn die Kinder nach Erreichen der Volljährigkeit mit ihren Eltern weiter zusammenleben. Haben Kinder keinen Mitbesitz an der Wohnung erlangt, reicht für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus. 
(BGH 19.3.08, I ZB 56/07, Abruf-Nr. 081595).

 

Sachverhalt

Die Schuldnerin ist vom AG zur Räumung und Herausgabe ihrer Wohnung verurteilt worden. Der GV lehnte die Vollstreckung des Räumungstitels mit ab. Begründung: In der Wohnung lebten außer der Schuldnerin deren Lebensgefährte sowie die volljährige Tochter der Schuldnerin und der Ehemann der Tochter, gegen die kein Vollstreckungstitel vorliege. Dagegen hat die Gläubigerin Erinnerung eingelegt. Sie macht geltend: Der Lebensgefährte der Schuldnerin sei nicht Partei des Mietvertrags geworden und habe sich ohne Wissen der Gläubigerin in der Wohnung aufgehalten. Er sei ebenso wie die volljährige Tochter der Schuldnerin und der Ehemann der Tochter nur Besitzdiener. Ein Vollstreckungstitel sei daher nur gegen die Schuldnerin und nicht gegen die weiteren in der Wohnung lebenden Personen erforderlich. Das AG hat die Erinnerung zurückgewiesen: Sowohl der Lebensgefährte als auch die Kinder seien Mitbesitzer und nicht lediglich Besitzdiener. Die sofortige Beschwerde der Gläubigerin blieb erfolglos.  

 

Entscheidungsgründe

Die Frage, ob bei der Räumungsvollstreckung ein Titel gegen den nicht-ehelichen Lebensgefährten (neL) erforderlich ist, war umstritten. 

  • Eine Meinung ließ einen Vollstreckungstitel gegen den Schuldner genügen, wenn der Dritte sein Besitzrecht nicht vom Vermieter ableitet (LG Darmstadt DGVZ 80, 110; LG Freiburg WuM 89, 571; LG Lübeck JurBüro 92, 196; LG Berlin DGVZ 93, 173; Scherer, DGVZ 93, 161);

 

  • keinen Vollstreckungstitel verlangte eine a.A., wenn der neL den Mitbesitz ohne oder gegen den Willen des Vermieters begründet und diesem entgegen Treu und Glauben verheimlicht hat (OLG Hamburg NJW 92, 3308; KG NZM 03, 105; LG Hamburg DGVZ 05, 164);

 

  • schließlich wurde ein Vollstreckungstitel gegen den neL generell für erforderlich gehalten (Baumbach/Lauterbach, ZPO, 66. Aufl., § 885 Rn. 15).

 

Der BGH greift die Streitfrage auf. Er stellt klar: Der Gläubiger kann aus einem Räumungsurteil gegen den Mieter nicht gegen den im Titel nicht aufgeführten Ehepartner vollstrecken, weil regelmäßig selbst dann beide Ehegatten Mitbesitzer der ehelichen Wohnung sind, wenn nur einer von ihnen Partei des Mietvertrags ist. Ob der Ehepartner nach materiellem Recht zur Herausgabe der Mietsache an den Gläubiger verpflichtet ist, ist nicht im formalisierten Zwangsvollstreckungsverfahren zu prüfen, sondern einer Beurteilung im Erkenntnisverfahren vorbehalten. Der GV hat im Räumungsverfahren nur die tatsächlichen Besitzverhältnisse zu beurteilen („Mietrecht kompakt“ 04, 189, Abruf-Nr. 042127). 

 

Diese Grundsätze wendet der BGH auf die Räumungsvollstreckung gegen einen neL sinngemäß an. Ist dieser Mitbesitzer der Wohnung, ist auch gegen ihn ein Räumungstitel notwendig (KG NJW-RR 94, 713; OLG Köln DGVZ 97, 119; OLG Düsseldorf DGVZ 98, 140). Den Mitbesitz braucht der neL nicht vom Vermieter abzuleiten. Auch die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der Aufnahme des neL in die Wohnung ist nicht unabdingbare Voraussetzung für die Begründung von Mitbesitz. Es kommt entscheidend darauf an, ob der neL Mitbesitzer oder Besitzdiener der Wohnung ist. 

 

Anders als bei einem Ehepaar, das gemeinsam aufgrund der auf Lebenszeit angelegten Ehe in der ehelichen Wohnung lebt, kann bei einem neL allein aus der Aufnahme in die Wohnung nicht auf einen Mitbesitz geschlossen werden. Vielmehr muss anhand der tatsächlichen Umstände des jeweiligen Falls beurteilt werden, ob der neL Mitbesitzer oder nicht nur Besitzdiener ist. Die tatsächlichen Besitzverhältnisse muss der GV als Vollstreckungsorgan prüfen. Die Einräumung des Mitbesitzes an den neL muss durch eine von einem entsprechenden Willen getragene Handlung des zuvor alleinbesitzenden Mieters nach außen erkennbar sein. Aus den Gesamtumständen muss sich klar und eindeutig ergeben, dass der Dritte Mitbesitzer ist, weil das Zwangsvollstreckungsverfahren formalisiert ist und der Gläubiger vor einer Verschleierung der Besitzverhältnisse durch den Schuldner zur Vereitelung der Zwangsvollstreckung geschützt werden muss. Anhaltspunkte, durch die sich nach außen die Einräumung des Mitbesitzes dokumentiert, sind  

  • die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der beabsichtigten oder erfolgten Aufnahme des neL oder
  • seine Anmeldung in der Wohnung nach den jeweiligen landesrechtlichen Meldegesetzen.

 

Die danach notwendigen Feststellungen sind auch nicht entbehrlich, wenn der Schuldner die Aufnahme des neL in die Wohnung dem Gläubiger nicht angezeigt hat, weil es nur auf die vom Vollstreckungsorgan zu beurteilenden tatsächlichen Besitzverhältnisse ankommt. Ob sich aufgrund des auch im Vollstreckungsrecht geltenden Grundsatzes von Treu und Glauben nach § 242 BGB etwas anderes ergibt, wenn der Vermieter vor Einleitung des Räumungsprozesses beim Mieter nach weiteren in der Wohnung lebenden Personen fragt, um diese in die Klage einbeziehen zu können, und der Mieter keine, eine falsche oder eine unvollständige Auskunft erteilt, konnte hier offen bleiben. Die Gläubigerin hat zu einer entsprechenden Anfrage an die Schuldnerin vor Einleitung des Räumungsprozesses nichts vorgetragen. 

Die Beweislast für eine Begründung von Mitbesitz durch ihren Lebensgefährten trifft die Schuldnerin, wenn sie als Mieterin zunächst Alleinbesitz an der Wohnung begründet hat und ein Mitbesitz des Lebensgefährten geltend gemacht werden soll. Zur Klärung der tatsächlichen Fragen hat der BGH den Fall an das Beschwerdegericht zurückverwiesen.  

 

Sodann verneint der BGH die Frage, ob die Gläubigerin zur Räumung der Wohnung auch einen Vollstreckungstitel gegen die Tochter der Schuldnerin und ihren Ehemann benötigt: Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam benutzten Wohnung. Für eine Räumungsvollstreckung reicht deshalb ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus (KG NJW-RR 94, 713). Die gegenteilige Ansicht, die bei Kindern ab dem 14. Lebensjahr von einem Mitbesitz an den ihnen zugewiesenen Räumen ausgeht (Schuschke, NZM 05, 10), steht nicht nur mit den tatsächlichen Besitzverhältnissen nicht in Einklang. Sie lässt auch die schützenswerten Belange minderjähriger Kinder unberücksichtigt. Die Nachteile, die sich aus einer Mithaftung für die Kosten des Räumungsprozesses und der Zwangsräumung ergeben, überwiegen deutlich den Vorteil, als mitverklagte Partei im Prozess seine Rechte wahrnehmen zu können, weil den minderjährigen Kindern im Räumungsprozess im Verhältnis zum Vermieter grundsätzlich keine weitergehenden Rechte zustehen als ihren Eltern, die Mietvertragspartei sind.  

 

Die Besitzverhältnisse an der Wohnung, in der die Familie lebt, ändern sich nicht, wenn das Kind volljährig wird und mit seinen Eltern weiter zusammenwohnt (OLG Hamburg NJW-RR 91, 909; KG NJW-RR 94, 713; LG Heilbronn DGVZ 05, 167). Dann bleiben die nach Erreichen der Volljährigkeit weiter in der elterlichen Wohnung lebende Kinder i.d.R. Besitzdiener, ohne dass es darauf ankommt, ob sie unter der Adresse gemeldet sind und der Vermieter die tatsächlichen Verhältnisse kennt. Etwas anderes kann nur gelten, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar geworden ist. 

 

Dass die volljährige Tochter der Schuldnerin verheiratet ist und mit ihrem Ehepartner in der Wohnung der Schuldnerin lebt, besagt nichts über die tatsächlichen Besitzverhältnisse. Der Umstand, dass die Tochter mit ihrem Ehemann keine eigene Wohnung bezogen hat, sondern in der Wohnung der Schuldnerin weiterlebt, kann umgekehrt auch für den Fortbestand eines Besitzverhältnisses zwischen der Schuldnerin und ihrer Tochter sprechen, wie es bei minderjährigen Kindern angenommen wird. In diesem Fall haben die Tochter und deren Ehemann keinen eigenen Mitbesitz neben der Schuldnerin begründet und ist Besitzdienerin geblieben (§ 855 BGB). 

 

Praxishinweis

Für den Vermieter als Gläubiger ein Trauma: Erst hat er über Monate versucht, einen Räumungstitel gegen den Mieter zu erwirken und bereits erhebliche wirtschaftliche Verluste erlitten, da der Mieter nicht nur nicht auszieht, sondern auch keine Miete und keine Nebenkostenvorauszahlung zahlt. Und jetzt kommt hinzu, dass die Räumungsvollstreckung scheitert, weil nicht gegen alle Mitbewohner ein Vollstreckungstitel vorliegt. Nach  

§ 750 ZPO kann die Vollstreckung aber nur für und gegen die im Titel oder einer titelübertragenden Klausel (§ 727 ZPO) genannten Personen betrieben werden.  

 

Die Entscheidung zeigt, dass die Zwangsvollstreckung schon im Erkenntnisverfahren beginnt. Der Rechtsanwalt muss vor Erhebung der Räumungsklage ermitteln, wer sich tatsächlich dauerhaft in der zu räumenden Wohnung aufhält. Dabei darf er sich nicht auf die mietvertraglichen Vereinbarungen verlassen. Ggf. muss der Mandant, d.h. der Vermieter, aufgefordert werden, durch eine Nachfrage beim Mieter, einen persönlichen Besuch oder eine Befragung von Nachbarn Erkenntnisse zu erlangen. Der BGH deutet an, dass die unzutreffende Antwort oder gar eine Verweigerung der Antwort durch den Mieter, wer sich dauerhaft in der Wohnung aufhält, nach Treu und Glauben dazu führen kann, dass die Vollstreckung auch gegen eine später dort anzutreffende Person möglich ist.  

 

 

Quelle: Ausgabe 10 / 2008 | Seite 163 | ID 121943