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03.07.2008 | Checkliste

ABC der Immobiliarvollstreckung

Die in VE 07, 85, begonnene Checkliste setzen wir mit den Stichworten „Lasten und Beschränkungen“ bis „Rückschlagsperre“ fort. 

 

Checkliste: ABC der Immobiliarvollstreckung

Begriff 

Bedeutung 

Bemerkung 

Lasten und Beschränkungen 

 

Lasten und Beschränkungen im Grundbuch können sein: Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen, Insolvenz-, Zwangsvollstreckungs- und Testamentsvollstreckervermerke und Grundpfandrechte, wie Hypotheken und Grundschulden. 

Im Grundbuch eingetragene Belastungen bzw. Beschränkungen wie z.B. Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden, Nießbrauch, Wohnungsrecht etc. fallen als sog. bestehen bleibende Rechte in das geringste Gebot, wenn diese dem Gläubiger im Rang vorgehen.  

 

Ein Ersteher übernimmt diese Rechte. Dies muss bei einer Gebotsabgabe unbedingt beachtet werden. Folge: Wirtschaftlich übernimmt der Ersteher also zu seinem Bargebot den Wert solcher Rechte. 

 

Wenn also z.B. zu einem Bargebot von 50.000 EUR der Zuschlag erteilt wird und daneben Rechte von 100.000 EUR bestehen bleiben, hat der Ersteher das Grundstück wirtschaftlich zu 150.000 EUR erworben. 

Liegenbelas-sungsverein-barung 

 

Zwischen dem Berechtigten und dem Ersteher kann vereinbart werden, dass ein an sich durch den Zuschlag erloschenes, d.h. dem bestrangig betreibenden Gläubiger nachrangiges Recht, bestehen bleiben soll. 

Praktisch und kostengünstig ist eine solche Vereinbarung für den Ersteher, wenn das liegenbelassene Recht zur späteren Finanzierung des ersteigerten Grundstücks verwendet werden kann. Denn es fallen dann keine Notar- und Grundbuchkosten für eine Eintragung an. 

 

Abzugeben ist eine solche Erklärung im Verteilungstermin zu Protokoll oder aber sie ist schriftlich bis zum Verteilungstermin einzureichen. Dem Vollstreckungsgericht ist diesbezüglich die wahre Verfügungsbefugnis nachzuweisen. Ansonsten kann dies bei Rechten, die außerhalb des Grundbuchs übertragen werden können, z.B. Briefgrundpfandrechten, zu Problemen führen. Diese werden nämlich durch Briefübergabe übertragen. Somit muss der entspr. Brief vorgelegt werden.  

Mängelhaftung 

 

Versteigert wird der im Grundbuch eingetragene Grundbesitz in seinem tatsächlichen Bestand, auch wenn er von der Grundbuchbeschreibung abweicht. Es besteht kein Anspruch aus Mängelhaftung bzw. Gewährleistung (§ 56 ZVG)!  

Der Ausschluss der Mängelhaftung bezieht sich insbesondere auf Auskünfte von Steuerbehörden und die Angaben im Verkehrswertgutachten.  

 

 

Meistbietender 

Derjenige, der am Ende der Bietzeit das höchste wirksame Gebot abgegeben hat.  

Dem Meistbietenden ist grundsätzlich der Zuschlag zu erteilen, sofern kein Versagungsgrund vorliegt. 

Mietvertrag 

Vermieter: Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter muss die Mietsache dem Mieter in einem vertragsgemäßen Zustand überlassen. Er muss die auf der Mietsache ruhenden Lasten tragen. 

 

Mieter: Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, muss der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. 

Der Ersteher ist berechtigt, bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse zum ersten zulässigen Termin – gerechnet ab Zuschlag – unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Wird die Kündigungsmöglichkeit versäumt, bleibt das Miet- oder Pachtverhältnis wie bisher bestehen. 

Meistgebot  

Das höchste, wirksame und vom Rechtspfleger zum Ende der Bietzeit festgestellte Gebot.  

 

Das Meistgebot besteht aus dem baren Meistgebot und den bestehen bleibenden Rechten. In der Versteigerung geboten wir tatsächlich nur das bare Meistgebot. Im Gedächtnis ist daher stets noch der Wert der bestehen bleibenden Rechte hinzuzuaddieren. Erst dann hat man das wahre wirtschaftliche Gebot ermittelt (s. „Lasten und Beschränkungen“). 

Mindestgebot 

  • Absolutes Mindestgebot: 5/10 des Verkehrswerts
  • Relatives Mindestgebot: 7/10 des Verkehrswerts

Nach § 85a Abs. 1 ZVGmuss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden, wenn das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehen bleibenden Rechte die Hälfte des Verkehrswerts nicht erreicht (absolutes Mindestgebot). Das schützt den Schuldner vor einer Verschleuderung des Grundstücks. Denn die Zwangsversteigerung soll nicht nur zu einem Erlös, sondern auch zu einem wirtschaftlich vertretbaren Ergebnis führen. 

 

Nach § 74a Abs. 5 ZVGkann der Zuschlag versagt werden, wenn ein Gläubiger bei einem hypothetisch abgegebenen Gebot von 70 Prozent des Verkehrswertes einschließlich der bestehen bleibenden Rechte aus dem baren Meistgebot eine Zuteilung zu erwarten hätte (relatives Mindestgebot). Entscheidend ist, dass der Gläubiger sich bei einem Meistgebot in Höhe von fiktiven 70 Prozent finanziell besser steht als vorher. Der Antrag muss bei Anwesenheit im Termin und kann bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag und nicht vorher, z.B. schriftlich, gestellt werden. 

 

Praxishinweis: Wurde der Zuschlag nach §§ 74a Abs. 1, 85a Abs. 1 ZVG versagt, muss das Vollstreckungsgericht von Amts wegen einen neuen Versteigerungstermin bestimmen. In diesem neuen Termin darf dann der Zuschlag aus denselben Gründen nicht erneut versagt werden.  

Nutzungsrecht 

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers nicht zu Wohnzwecken dienende bestimmte Räume in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu nutzen (Dauernutzungsrecht). 

Ein Nutzungsrecht kann den Wert eines ersteigerten Grundstücks einschränken, wenn es durch den Ersteher als bestehen bleibendes Recht übernommen wird. 

Pachtvertrag 

Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten. 

s. „Mietvertrag“ 

Rechte und Belastungen 

Sie können privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art sein, wie Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten und sonstige dingliche Rechte und Lasten. 

s. „Lasten und Beschränkungen“ 

Rückschlagsperre 

Bei einer Insolvenzeröffnung ist gemäß § 88 InsO jede Sicherung automatisch unwirksam, die ein Insolvenzgläubiger einen Monat vor Antragstellung durch Vollstreckungsmaßnahmen erworben hat.  

Hier spielen vor allem die Fälle einer kurz vor Insolvenzeröffnung eingetragenen Zwangssicherungshypothek eine Rolle. Gibt der Insolvenzverwalter – wie oft – ein hoch belastetes Grundstück aus der Insolvenzmasse frei, wird die an und für sich unwirksame Sicherungshypothek wieder wirksam, wenn zum Zeitpunkt der Freigabe des Grundstücks die Zwangssicherungshypothek noch als Buchposition eingetragen war. Es bedarf dann keiner Löschung der Zwangshypothek mit anschließender Neueintragung. Die also zunächst gemäß § 88 InsO unwirksam gewordene Zwangshypothek entsteht vielmehr entsprechend § 185 Abs. 2 S. 1 Fall 2 BGB neu. Insofern bleibt die Nutzbarkeit der alten Buchposition dem Gläubiger im ursprünglichen Rang erhalten. Dies setzt aber voraus, dass mit der Eintragung des Schuldners im Grundbuch und dem Fortbestand des Titels eine Neuanordnung möglich wäre. Insofern müssen sämtliche Vollstreckungsvoraussetzungen noch vorliegen (Mock, VE 06, 73). 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: Ausgabe 07 / 2008 | Seite 121 | ID 120225