22.01.2021 · Fachbeitrag · § 21 EStG

Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete

| Bei der Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete handelt es sich um eine Schätzung i. S. d. § 162 Abs. 1 AO. Sind in einem Objekt mehrere baulich vergleichbare und an Dritte vermietete Appartements vorhanden, besteht die allein sachgerechte Methode zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete in der Heranziehung der vermieteten weiteren Appartements. |

Hintergrund

Zur Berechnung der Entgeltlichkeitsquote i. S. v. § 21 Abs. 2 EStG sind die Mieten für vergünstigt überlassene Wohnungen mit den Mieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ins Verhältnis zu setzen. Dabei ist unter Miete die ortsübliche Bruttomiete, d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten, zu verstehen. Wie die ortsübliche Marktmiete, für die das EStG anders als das BGB für die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. § 558 Abs. 2 BGB) keine Legaldefinition enthält, im Einzelfall zu ermitteln ist, ist nicht geklärt.

Entscheidung

Das FG ist der Überzeugung, dass es sich bei der Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete grundsätzlich um eine Schätzung i. S. v. § 162 Abs. 1 AO handelt, da selbst bei einer ‒ wie im Streitfall gegebenen ‒ Weitervermietung der gleichen Wohnung Fallvarianten bestehen können, die einen abweichenden Mietpreis rechtfertigen (z. B. zeitgebundene Verknappung geeigneter Mietwohnungen durch besondere Nachfrage oder höherer Verwaltungsaufwand wegen Fluktuation).