Mieteinkünfte - Zurechnung bei Grundstücksgemeinschaften

Grundsätzlich werden die Einnahmen und Werbungskosten den Miteigentümern im Verhältnis ihrer Anteile zugerechnet. Ausnahmen hiervon sind gemäß R 21.6 EStR nur bei abweichenden Vereinbarungen möglich, die in Hinsicht auf das Grundstück wirtschaftlich vernünftig sind. Die OFD Frankfurt (7.7.06, S 2253 A - 84 - St 213) hat sich zu den Besonderheiten ausführlich und mit Beispielsrechnungen geäußert. Nachfolgend werden die wichtigsten Auszüge im Überblick vorgestellt:

Werden einem Miteigentümer Räume von einem oder mehreren Miteigentümern entgeltlich überlassen, so ist das Mietverhältnis steuerlich nicht anzuerkennen, soweit die überlassene Fläche seinem Miteigentumsanteil entspricht (H 21.6 EStH). Insoweit bleiben Einnahmen und Werbungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte außer Ansatz.

Übersteigt die überlassene Fläche den Miteigentumsanteil und erfolgt die Überlassung entgeltlich, so ist hinsichtlich des übersteigenden Teils das Mietverhältnis steuerlich anzuerkennen. Einnahmen sowie Werbungskosten sind in die Einkünfteermittlung einzubeziehen und einheitlich und gesondert festzustellen. Die Zurechnung dieser Einkünfte erfolgt bei den überlassenden Miteigentümern jeweils im Verhältnis des Miteigentumsanteils zur Summe der Anteile der betroffenen Mitunternehmer.

Übersteigt die überlassene Fläche den Miteigentumsanteil und erfolgt die Überlassung unentgeltlich, so ist zu prüfen, ob aus privaten Erwägungen insoweit keine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Ist dies der Fall, so ist insoweit auch der Werbungskostenabzug ausgeschlossen.

Erfolgt neben der Eigennutzung durch Miteigentümer auch eine Fremdvermietung, so ist zunächst zu prüfen, ob die Vermietung gemeinschaftlich erfolgt oder ob dies nur für einen Teil der Miteigentümer zutrifft (BFH 18.5.04, IX R 49/02, BStBl II 04, 929). Die Frage nach der Zurechnung gemeinschaftlich erzielter Einkünfte stellt sich nicht mehr, wenn nur ein Miteigentümer allein die Einkünfte erzielt. Erfolgt neben der Eigennutzung durch Miteigentümer eine Fremdvermietung durch die Grundstücksgemeinschaft, liegt hinsichtlich der Fremdvermietung eine Vermietung durch alle Miteigentümer vor. Die Einkünfte sind dann allen Miteigentümern entsprechend ihren Anteilen zuzurechnen.

Aufwendungen, die wirtschaftlich durch die Beteiligung des Miteigentümers an der Gemeinschaft verursacht sind, z.B. Finanzierungskosten für den Erwerb, sind als Sonderwerbungskosten allein dem betreffenden Miteigentümer zuzurechnen.

Verbindlichkeiten der Gemeinschaft sind in die Einkünfteermittlung der Gemeinschaft einzubeziehen und entsprechend dem Miteigentumsanteil anteilig sämtlichen Miteigentümern zuzurechnen. Dies gilt grundsätzlich auch, wenn sie ein Miteigentümer aus Eigenmitteln begleicht.

Wurde vorab eine Vereinbarung über eine abweichende Zurechnung von Aufwendungen getroffen, kann diese berücksichtigt werden. Unter nahen Angehörigen muss sie einem Fremdvergleich standhalten. Mit der überquotalen Kostentragung darf im familiären Bereich keine Zuwendung an die anderen Miteigentümer beabsichtigt sein.

Die Übernahme von Aufwendungen darf nicht nur eine vorläufige Kostentragung des Miteigentümers darstellen. Hiervon ist auszugehen, wenn die Erfüllung des Ausgleichsanspruchs, der dem überquotal leistenden Mitgesellschafter gegen die anderen Gesellschafter nach § 426 BGB zusteht, bis zu einem späteren Zeitpunkt (beispielsweise der Veräußerung des Objekts) hinausgeschoben wird. In diesem Fall bleibt unberücksichtigt, welcher der Gesellschafter jeweils Aufwendungen für die Gesellschaft getragen hat.

Hat der Leistende aber von vornherein keinen Anspruch auf Ersatz gegen seine Miteigentümer und leisten diese ihm tatsächlich später keinen Ersatz, werden allein dem Leistenden seine Aufwendungen als Werbungskosten zugerechnet. Dies gilt grundsätzlich auch für ausfallende Ersatzansprüche gegen nahe Familienangehörige. Dabei kommt es nicht darauf an, dass der leistende Gesellschafter Kenntnis von der konkreten Vermögenssituation des ausgleichspflichtigen Mitgesellschafters hat. Allein die objektive Unmöglichkeit, die Ausgleichsforderung zu erfüllen, ist ausschlaggebend (BFH 23.11.04, IX R 59/01, BStBl II 05, 454; IX R 12/04, BFH/NV 05, 851).

Quelle: Ausgabe 11 / 2006 | Seite 802 | ID 113705