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Investmentfonds - Antizyklisches Handeln kann sich jetzt bei Immobilien lohnen

Offene Immobilienfonds waren in der Vergangenheit der Renner bei konservativen Privatanlegern. Renditen um die 5 v.H. pro Jahr, keine Verluste und auch noch zum Teil steuerfreie Ausschüttungen waren ein hervorragende Argumente bei fallenden Aktienkursen oder geringen Kapitalmarktzinsen. Doch diese Zeiten sind längst vorbei. Hohe Leerstandsraten, insolvente Mieter und Wertabschreibungen auf den Immobilienbestand beherrschen eher die Schlagzeilen und sorgen zum Teil für Jahresrenditen unter 1 v.H. Einige Fonds wie etwa die Deka hatten enorme Liquiditätsprobleme, die massive Anteilsrückgabe der Anleger bewältigen zu können. Die offenen Immobilienfonds grundbesitz-invest, KanAm-grundinvest sowie KanAm US-grundinvest wurden wegen ungewöhnlich hoher Abflüsse und damit verbundener Liquiditätsengpässe sogar zwischenzeitlich geschlossen. Anleger konnten weder Papiere zurück geben noch neue erwerben. Dieses Szenario hat dazu geführt, dass einige Fonds die Manager ausgetauscht und andere ihre Bewertung realistischen Größen angepasst haben. 

 

Die Ausgangssituation für Anleger

 

Diese aktuelle Situation können Anleger nutzen, um in Immobilienfonds einzusteigen, die einen Großteil ihrer Gelder in heimische Objekte investiert haben. Denn im Gegensatz zu Bürokomplexen in Ausland waren besonders deutsche Gebäude von wirtschaftlichen Flauten getroffen. Hier könnte nunmehr eine Trendwende einsetzen. Aussichtsreich sind hier Gesellschaften, die viele neue Immobilien mit langen Mietverträgen im Portfolio haben. Offene Immobilienfonds unterliegen im Gegensatz zu geschlossenen Modellen den gesetzlichen Regeln für herkömmliche Investmentfonds, also dem InvG sowie dem InvStG. Die Fondsgesellschaft gibt laufend neue Anteile aus und nimmt diese auch wieder zurück. Der Kurs wird börsentäglich veröffentlicht. Mit offenen Immobilienfonds ist es auch für Kleinanleger als Teilhaber am Fondsvermögen möglich, in Grundbesitz zu investieren.  

 

Die Ausschüttungen sind nur teilweise steuerpflichtig. Der steuerfreie Ertrag ergibt sich aus der AfA, dem Verkaufserlös sowie Auslandserträgen. Der Auslandsertrag unterliegt aber dem Progressionsvorbehalt. Die steuerpflichtigen Erträge offener Immobilienfonds sind Einnahmen aus Kapitalvermögen i.S.d. § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG. Veräußerungsgewinne innerhalb von zehn Jahren sind steuerpflichtig. Die Spekulationsfrist wird aber von allen inländischen Fondsgesellschaften beachtet, indem Verkäufe erst für steuerfreie Zeiten geplant werden.  

 

Die Zehn-Jahres-Frist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG gilt aber nicht für die Fondsbesitzer. Denn die Anteile gelten wie Aktien- oder Rentenfonds als herkömmliche Wertpapiere. Hier gilt deshalb die Ein-Jahres-Frist. Das Halbeinkünfteverfahren findet keine Anwendung. Bei offenen Immobilienfonds sind im Gegensatz zu anderen Investmentfonds einige Besonderheiten zu beachten.  

 

  • Zwar müssen auch sie seit 2005 wieder einen Zwischengewinn ausweisen, der enthält aber keine aufgelaufenen Mieteinnahmen.
  • Immobilienfonds werden nicht von der EU-Zinsrichtlinie erfasst, auch wenn die Ausschüttungen teilweise aus Zinsen bestehen.
  • Die Möglichkeit eines gewerblichen Grundstückshandels ist im Gegensatz zu geschlossenen Fonds nicht möglich.

 

Der rechtliche Hintergrund

 

Offene Immobilienfonds unterliegen im Gegensatz zu den geschlossenen Modellen dem InvG. Hiernach darf beispielsweise eine Immobilie maximal 15 v.H. des Fondsvermögens ausmachen und eine breite Streuung ist einzuhalten. Bis zu 49 v.H. dürfen artfremd für Geldmarktpapiere verwendet werden, wobei täglich verfügbare Mittel von mindestens 5 v.H.vorgehalten werden müssen. Der Kurs wird börsentäglich veröffentlicht.  

 

Reichen die liquiden Mittel für die Rückzahlung nicht aus, kann der Fonds die Rückzahlung bis zu zwei Jahre zurückstellen (§ 81 InvG). Diese Vorsichtsmaßnahme ist notwendig, da der Immobilienfonds die eingesammelten Gelder in Gebäude investiert. Halten sich Zu- und Abflüsse die Waage, gibt es keine Probleme. Wollen hingegen auf einen Schlag viele Anleger ihre Anteile zurückgeben, reichen die liquiden Mittel hierfür nicht aus. Bei Aktien- oder Rentenfonds kann die Gesellschaft schnell entsprechend viele Wertpapiere verkaufen. Bei Immobilien ist dies kaum möglich, und wenn nur mit hohen Preisabschlägen. Die Schließung eines Investmentfonds kommt daher in Krisenfällen zum Einsatz. Aber auch im Zuge massiver Kapitalzuflüsse kann es zu Einschränkungen kommen. Kann der Fonds das frische Geld nicht mehr sinnvoll anlegen, dürfen Anteilsinhaber ihre Papiere weiter zurückgeben, neue werden aber nicht ausgegeben.  

 

Bei den in Deutschland vor der Einführung stehenden REITs ist das Liquiditätsproblem besser gelöst. Die sind börsennotiert und können ihr Kapital frei von Anlegerwünschen investieren. Sie müssen also keine Gelder für Rücknahmen bereit halten. Will der Anleger seine REITs abstoßen, muss er dies über die Börse vornehmen. Der aktuelle Kurs bestimmt sich also vorrangig nach Angebot und Nachfrage. Bei geschlossenen Immobilienfonds ist die Handelbarkeit eher eingeschränkt. Hier gibt es vereinzelt einen Zweitmarkt und die Initiatoren vermitteln auch Kaufinteressenten. Generell ist diese Anlage aber langfristig ausgelegt, bis der Fonds planmäßig liquidiert wird.  

 

Fonds mit teilweise inländischen Büroimmobilien

Fondsname 

ISIN 

Wertentwicklung 

1 Jahr in v.H. 

3 Jahre in v.H. 

AXA Immoselect 

DE0009846451 

4,0 

15,9 

SEB Immoinvest 

DE0009802306 

4,1 

13,5 

Inter Immoprofil 

DE0009820068 

3,8 

10,0 

Grundbesitz-global 

DE0009807057 

4,0 

11,6 

Deka Immobilien Europa 

DE0009809566 

2,8 

9,7 

Hansaimmobilia 

DE0009817700 

2,5 

7,0 

DEKA Immobilien 

DE0009809509 

2,8 

5,9 

Grundwert-Fonds 

DE0009807800 

2,1 

6,8 

Westinvest 1 

DE0009801407 

1,9 

8,0 

Difa Grund 

DE0009805515 

1,6 

8,1 

Hausinvest Europa 

DE0009807016 

1,5 

7,2 

Difa-Fonds Nr. 1 

DE0009805507 

0,4 

5,0 

Euro Immoprofil 

DE0009820019 

0,6 

3,3 

 

 

Quelle: Ausgabe 03 / 2006 | Seite 211 | ID 114153