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Immobilienfonds - Steuerfreie Ausblicke

Ein probates Mittel gegen den zum Jahreswechsel auf 750 EUR pro Person sinkenden Sparerfreibetrag sind offene Immobilienfonds. Sie erwirtschaften Jahreserträge über die Ausschüttung oder Thesaurierung, die mit Rentenfonds vergleichbar sind. Während im Anleihebereich aber in der Regel die komplette Einnahme unter § 20 EStG erfasst wird und somit auch den Sparerfreibetrag belastet, ist dies bei den Immobilienfonds nicht der Fall. In den vergangenen 15 Jahren lag die Rendite vor Steuern im Durchschnitt bei jährlich rund 5,5 v.H., davon bleibt etwa die Hälfte steuerfrei. Bei einigen Fonds unterliegen sogar nur 20 v.H. der Steuerpflicht. Damit können die Immobilienanteile ihre Konkurrenz aus dem Rentenbereich in Bezug auf die Rendite nach Steuern schlagen. Das gilt vor allem für Anleger mit hoher Progression. Für die steuerlich günstigen Aussichten gibt es eine Reihe von Gründen: 

 

  • Sofern die Objekte im Ausland liegen, kommt es im jeweiligen Staat zur Besteuerung. Die Einkünfte werden im Inland gemäß DBA nur über den Progressionsvorbehalt erfasst. Anders als bei geschlossenen Immobilienfonds ist aber nicht der einzelne Beteiligte Steuerschuldner, sodass er sich nicht um die Formalien in den einzelnen Ländern kümmern muss.

 

  • Verkaufsgewinne im Ausland werden oft moderat oder überhaupt nicht besteuert. Über § 32b EStG fließt der Erlös im zweiten Schritt nur dann in die inländische Veranlagung, wenn die 10-jährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG noch nicht abgelaufen ist.

 

  • Verkäufe inländischer Immobilien planen die Manager in der Regel erst für Zeiten nach Ablauf der Spekulationsfrist. Daher kann auch hier der Erlös zumeist steuerfrei vereinnahmt werden.

 

  • Beim Verkauf eines offenen Immobilienfonds können Anleger die Zwischengewinnregel optimal nutzen. Da Mieteinnahmen nicht in diese Rechengröße einfließen, kann dieser Ertrag nach Ablauf der einjährigen Spekulationsfrist über den realisierten höheren Kurs steuerfrei gestellt werden.

 

Nachfolgend eine Auflistung offener deutscher Immobilienfonds, die durch Grundbesitz im Ausland eine hohe steuerfreie Ausschüttungsquote ausweisen. Basis ist das Jahr 2005. Da die Fonds ihre Bestandsimmobilien aber in der Regel nicht kurzfristig wesentlich ändern, kann von vergleichbaren Daten auch für das laufende Jahr ausgegangen werden. 

 

WKN 

Fondsbezeichnung 

(1) 

(2) 

(3) 

984645 

AXA Immoselect 

1,56  

0,44 

0,91 

980500 

CS EUROREAL EUR 

2,30 

1,34 

0,63 

800799 

DEGI INTERNATIONAL 

1,53 

0,09 

1,20 

980956 

Deka-ImmobilienEuropa 

1,44 

0,65 

0,63 

980950 

Deka-ImmobilienFonds 

2,03 

0,81 

0,68 

748361 

Deka-ImmobilienGlobal 

1,08 

0,69 

0,35 

982001 

EURO ImmoProfil 

1,87 

0,75 

0,04 

980705 

grundbesitz global 

2,26 

0,42 

1,31 

980700 

grundbesitz invest 

1,39 

0,87 

0,51 

980780 

Grundwert-Fonds 

2,90 

1,34 

0,67 

981770 

HANSAimmobilia 

2,00 

1,12 

0,26 

980701 

hausInvest europa 

1,32 

0,33 

1,01 

982000 

iii-Fonds Nr. 1 

2,56 

0,54 

0,00 

982006 

INTER ImmoProfil 

2,65 

0,91 

1,10 

980230 

SEB ImmoInvest 

2,60 

1,37 

0,60 

980231 

SEB ImmoPortfolio Target Return Fund 

4,24 

2,25 

0,16 

977268 

UBS (D) 3 Kontinente Immobilien 

0,29 

0,20 

0,07 

977261 

UBS (D) Euroinvest Immobilien 

0,60 

0,23 

0,14 

980140 

WestInvest 1 

0,95 

0,59 

0,09 

980143 

WestInvest ImmoValue 

1,90 

0,76 

0,73 

980142 

WestInvest InterSelect 

1,14 

0,64 

0,53 

 

 

(1)Ausgeschütteter oder thesaurierter Ertrag in EUR je Anteil im abgelaufenen Fondsgeschäftsjahr 2005
(2)Steuerpflichtige Kapitaleinnahmen vom Ertrag in EUR je Anteil
(3)Gemäß DBA steuerfrei Einkünfte in EUR, die allerdings dem Progressionsvorbehalt unterliegen
Quelle: Ausgabe 11 / 2006 | Seite 811 | ID 113709