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Immobilienfonds – Bürokomplex in Kanada

Der Münchener Initiator ALCAS bietet ab 20.000 CAD eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds mit zwei Bürokomplexen im kanadischen Toronto und Edmonton. Die für 94,5 Mio. CAD (Basis: 12 v.H. der Jahresnettomiete) gebraucht erworbenen Immobilien sind nahezu komplett an namhafte Unternehmen sowie die Regierungen von Ontario und Kanada vermietet, was die Kalkulation der Einnahmen sicherer macht. Die Ausschüttungen sollen von anfänglich 7 v.H. bis zum Jahr 2017 auf 8 v.H. steigen. Die se fließen in Form von Barzahlungen an die Fondsbeteiligten sowie als Steuervorauszahlung an den Fiskus. Von dort erhalten die Anleger dann direkt Steuerrückzahlungen, da die Abgaben aus dem jährlichen Veranlagungsergebnis unter den vorab gezahlten Beträgen liegen. Hinzu kommt ein Überschuss aus dem Verkauf der Objekte von rund 120 v.H. Dies bedeutet per Saldo bis zur Liquidation des Fonds eine Ausschüttungssumme nach kanadischen Steuern von rund 200 v.H., sodass sich der Einlagebetrag innerhalb von 12 Jahren verdoppelt. 

 

Die Beteiligung basiert auf CAD, so dass Wechselkursrisiken aber auch –chancen bestehen. Da auch die Darlehensaufnahme in CAD erfolgt, gleichen sich Währungsschwankungen auf der Einnahmen- und Ausgabenseite zumindest teilweise aus. Der Immobilienkauf erfolgte mit rund 56 v.H. über Kredite, die mit festen Zinssätzen von etwas mehr als 6 v.H. vereinbart wurden. Dies sind im Vergleich zum Euro-Raum hohe Sätze, die aber für Kanada marktüblich sind.  

 

Steuerpflichtig sind die Mieteinkünfte nach DBA nur in Kanada; sie unterliegen im Inland lediglich dem Progressionsvorbehalt. Gleiches gilt für die Veräußerungsgewinne aus den Immobilien. In Kanada besteht die Besonderheit, dass vorab eine Quellensteuer auf die prognostizierten Mieteinkünfte in Höhe von 25 v.H. verlangt wird, die erst mit der späteren Veranlagung verrechnet wird. Die fiskalischen Formalitäten werden von der Fondsgesellschaft übernommen. Die Steuersätze betragen 23,68 v.H. bis zu einem Einkommen von 35.000 CAD und 32,56 v.H. 

bis zu einem Einkommen von 70.000 CAD. Anschließend liegen die Sätze bei 38,48 v.H. (bis 113.804 EUR) und darüber hinaus bei 42,92 v.H. Die Einkommensgrenzen werden jährlich an die Inflationsrate angepasst. Freibeträge wie in den USA sind in Kanada nicht vorgesehen, sodass in jedem Fall Steuern anfallen. 

 

Der Immobilienverkauf wird zweigleisig erfasst. Übersteigt der Preis die ehemaligen Anschaffungskosten, ist dies als Capital Gain Tax zur Hälfte steuerpflichtig. Die Wertaufholung der in Anspruch genommen AfA wird den laufenden Einkünften zugerechnet. Kanada kennt keinen Verlustvor- oder -rücktrag, sodass negative laufende Einkünfte nur im gleichen Jahr verrechenbar sind. Der Fonds kalkuliert in den ersten drei Jahren mit leicht negativen Einkünfte, die somit wirkungslos verpuffen. Ein Verkaufsminus kann jedoch drei Jahre zurückgetragen werden und mit den Mieteinkünften verrechnet werden. 

 

Auch bei der Erb- und Schenkungsteuer gibt es Besonderheiten. Unentgeltliche Fondsübergänge unterliegen sowohl in Kanada als auch im Inland mit dem Verkehrswert der Besteuerung. Die kanadische Abgabe bemisst sich wie eine Immobilienveräußerung und ist daher nicht mit der deutschen Erbschaftsteuer vergleichbar, so dass es zu einer Doppelbesteuerung kommt. 

 

Fazit: Trotz der Widrigkeiten bei der Besteuerung ist der Immobilienmarkt in Kanada einen Blick wert. Das zweitgrößte Land der Erde glänzt mit stabilem Wirtschaftswachstum von jährlich rund 2,5 v.H., der Euro-Raum erreicht gerade mal die Hälfte. Die beiden Investitionsstandorte bieten als führende Wirtschaftszentren Wachstumspotential, an dem deutsche Anleger durch steigende Mieten und einem attraktiven späteren Verkaufsgewinn partizipieren können. Darüber hinaus wird das Risiko durch zwei verschiedene Standorte und eine Reihe von Mietern breit gestreut. 

 

Der Initiator Alcas GmbH gehört zu 100 v.H. zur Unternehmensgruppe KGAL, die wiederum zur Dresdner Bank, Landesbank Bayern und zur Hamburger Sparkasse gehört. Bis Ende 2004 wurden 266 Fonds mit einem Gesamtvolumen von 20,4 Mrd. Euro aufgelegt.  

 

ALCAS GmbH, Tölzer Straße 30, 82031 Grünwald, Tel: 089 6415885, Fax: 089 6492262, Internet: www.alcas.de 

Quelle: Ausgabe 01 / 2006 | Seite 47 | ID 114251