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§ 9 EStG - Erweiterung der Wohnfläche führt zu nachträglichen Herstellungskosten

Erfolgen in einer Mietimmobilie umfangreiche nachträgliche Baumaßnahmen, stellt sich immer wieder die Frage nach der steuerlichen Berücksichtigung der Aufwendungen. In zwei Urteilsfällen wird Erhaltungsaufwand sowie die degressive AfA abgelehnt. 

 

Balkonverglasung und -überdachung führen zu Herstellungskosten

 

Die Aufwendungen für die teilweise Überdachung und geschlossene Verglasung eines Balkons im Obergeschoss stellen keinen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand dar. Das gilt nach dem rechtskräftigen Urteil des FG Baden-Württemberg selbst dann, wenn die hierdurch gewonnene Raumfläche nur minimal ist und durch die Maßnahme ein wirksamer Schutz vor Feuchtigkeit und Pilzbefall herbeigeführt werden soll. Vielmehr handelt es sich unabhängig vom Motiv der Aktion um nachträgliche Herstellungskosten, da es sich um die Erweiterung eines Gebäudes handelt. Hierbei spielt es keine Rolle, wenn diese nur geringfügig ist. 

 

Von Herstellungskosten ist grundsätzlich bereits dann auszugehen, wenn ein Gebäude in seiner Substanz vermehrt oder in seiner nutzbaren Fläche vergrößert wird. Im Urteilsfall wurden durch die Maßnahme lediglich 7 qm Raum gewonnen, der Vermieter konnte keine höheren Erlöse erzielen und die Überdachung diente hauptsächlich der Isolierung gegen zuvor eintretende Nässe. Allein maßgebend ist aber auch in diesem Fall der Herstellungsbegriff in § 255 HGB, wonach einzig der Flächenzuwachs und nicht der Zusatznutzen oder die Absicht der Baumaßnahme entscheidet. Werden nun in diesem Zusammenhang auch Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt, sind diese untrennbar mit dem Umbau verbunden und führen trotz ihres grundsätzlichen Charakters als Erhaltungsaufwand ebenfalls zu Herstellungskosten. 

 

Diese Sichtweise lässt sich auch auf Maßnahmen wie z.B. die Errichtung von Dachgauben oder den Ausbau des Kellers ausweiten. Somit liegt eine zu Herstellungskosten führende Erweiterung nicht nur bei einer Gebäudeaufstockung oder einem Anbau vor. 

 

Keine degressive Abschreibung für den Dachausbau

 

Die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5 EStG kommt nicht in Betracht, wenn ein Grundstückseigentümer das Dachgeschoss eines fremdvermieteten Mehrfamilienhauses zu einer Wohnung ausbaut, selbst wenn diese anschließend ebenfalls vermietet werden soll. Das gilt nach Auffassung des BFH immer dann, wenn die Aufteilung des Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen erst nach Fertigstellung der Dachgeschosswohnung erfolgt. Denn die degressive AfA greift nur bei zu Wohnzwecken hergestellten Immobilien oder selbstständigen Gebäudeteilen.  

 

Im Urteilsfall wurde die Dachgeschosswohnung aber erst zur Eigentumswohnung, nachdem sie fertig gestellt und bereits vermietet war. Vor der Begründung des Wohnungseigentums waren die Räume unselbstständiger Bestandteil des zu fremden Wohnzwecken genutzten Wirtschaftsguts Gebäude. Indem das Mehrfamilienhaus erweitert wird, wird die Dachgeschosswohnung als Gebäudebestandteil hergestellt. Diese Aufwendungen erhöhen als nachträgliche Herstellungskosten des Gesamtgebäudes die AfA-Bemessungsgrundlage für dieses Wirtschaftsgut. Um die degressive AfA für die Dachwohnung in einem solchen Fall zu retten, muss vor der Herstellung zuerst die Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen vollzogen werden.  

 

Fundstellen: 

FG Baden-Württemberg 7.7.05, 8 K 263/04, rkr., EFG 05, 1752, DStRE 05, 1377 

BFH 9.6.05, IX R 30/04, BFH/NV 05, 1795, HFR 05, 1157 

 

Quelle: Ausgabe 02 / 2006 | Seite 95 | ID 114178