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§ 5 EStG – Zeitpunkt der Gewinnrealisierung bei Vermittlern und Bauträgern

In zwei BFH-Urteilen geht es um den Zeitpunkt der Gewinnrealisierung, an dem ein Gewinnanspruch bei einer Vermittlung und beim Verkauf von Eigentumswohnungen aktiviert werden muss. 

 

Anspruch aus Vermittlungsleistung entsteht mit der Erfüllung

 

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind zu aktivieren, wenn die wesentlichen wirtschaftlichen Ursachen für die Entstehung des Anspruchs im abgelaufenen Geschäftsjahr lagen und der Kaufmann mit der rechtlichen Entstehung des Anspruchs fest rechnen kann. Diese Voraussetzungen sind nach Auffassung des BFH bereits dann gegeben, wenn der Leistende seine Verpflichtung wirtschaftlich erfüllt hat. Denn in diesem Zeitpunkt steht dem Schuldner keine Einrede des nicht erfüllten Vertrags mehr zu. Damit ist der Anspruch auf Zahlung so gut wie sicher. Das Zahlungsrisiko reduziert sich nun auf mögliche Gewährleistungsansprüche oder Zahlungsunfähigkeit. Hier ist aber der Schwebezustand des Geschäfts bereits beendet und der Gewinn realisiert.  

 

Keine Bedeutung für die Aktivierung einer Forderung und somit für die Gewinnrealisierung spielt, ob 

  • die Rechnung am Bilanzstichtag bereits erteilt worden ist,
  • die geltend gemachten Ansprüche anschließend noch abgerechnet werden müssen oder
  • die Forderung erst nach dem Bilanzstichtag fällig wird.

 

Nach diesen Grundsätzen hat ein bilanzierendes Unternehmen den Anspruch auf eine Abschlussprovision bereits zu aktivieren, sobald es seine Vermittlungsleistung erfüllt hat, nachdem also der vermittelte Vertrag zustande gekommen ist. Der Aktivierung können auch nicht weitere Bestimmungen im Lieferantenvertrag entgegen stehen, wonach die Ansprüche erst mit der Rechnungsregulierung entstehen. Eine solche Formulierung betrifft die Abrechnung und damit die Fälligkeit der Ansprüche. 

 

Gewinnrealisierung bei Bauträgergeschäften

 

In einem weiteren Fall beschäftigte sich der BFH mit der Frage, wann ein Bauträger den Gewinn aus dem Verkauf von errichteten Eigentumswohnungen ausweisen muss. Hierbei besteht die Besonderheit, dass neben dem Sondereigentum an der Wohnung auch das Gemeinschaftseigentum am Gesamtgebäude übergeht und hierbei zivilrechtlich zwei getrennte Vorgänge vorliegen können. Aus Gründen der Praktikabilität geht der BFH aber nur von einem steuerlich maßgebenden Zeitpunkt der Gewinnrealisierung aus. Maßgebend bei solchen Werkverträgen ist, wann die Abnahme der Leistung im Wesentlichen erfolgt ist und an ihre Stelle Gewährleistungspflichten treten. 

 

Eine Gewinnrealisierung ist in diesen Fällen dann in der Bilanz vorzunehmen, wenn mehr als die Hälfte der Erwerber das zum größten Teil fertig gestellte Gemeinschaftseigentum ausdrücklich abgenommen haben. Alternativ kann diese Handlung auch durch konkludentes Verhalten erfüllt sein, wenn die Wohnungen mindestens drei Monate lang ohne Mängelrüge in Gebrauch genommen worden sind.  

 

Durch diese pauschalierte Festlegung kann auf der einen Seite verhindert werden, dass Bauträger ansonsten den Zeitpunkt der Gewinnrealisierung dadurch gezielt hinauszögern könnten, indem sie eine der zahlreichen Wohnungen zunächst nicht veräußern. Auf der anderen Seite wird verhindert, dass eine Gewinnrealisierung bereits dann vorliegt, wenn nur einige wenige Wohnungen verkauft worden sind. Sind also zumindest 50 v.H. der Wohnungen abgenommen, sind die Forderungen der von diesen Erwerbern geschuldeten Entgelte zu aktivieren. 

 

Fundstellen:  

Vermittlung: BFH 3.8.05, I R 94/03, DStRE 05, 1371, BB 05, 2682 und 8.11.00, I R 10/98, BStBl II 01, 349 

Eigentumswohnung: BFH 8.9.05, IV R 40/04, DStR 05, 1892 

Quelle: Ausgabe 01 / 2006 | Seite 6 | ID 114220