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§ 33 GrStG – Grundsteuererstattung bei ausbleibenden Mieterträgen

Über die eher wenig bekannte Vorschrift des § 33 GrStG kommt es auf Antrag zu einem Grundsteuererlass bei privat vermieteten Immobilien sowie Gebäuden im Betriebsvermögen. Die Steuer wird erlassen, wenn sich der normale Rohertrag bei bebauten Grundstücken im Vergleich zur Jahresrohmiete im Feststellungszeitpunkt um mehr als 20 v.H. gemindert hat. Der Antrag für 2006 ist zwingend bis zum 31.3.2007 bei der jeweils zuständigen Gemeinde zu stellen. In Berlin ist hingegen das Finanzamt zuständig. 

 

Voraussetzung für den Grundsteuererlass ist, dass den Vermieter an der geminderten Einnahmesituation kein eigenes Verschulden trifft. Das gilt etwa bei Leerstandszeiten, wenn der Eigentümer die Suche nach Mietern durch entsprechende Maßnahmen nachweisen kann. Zudem darf die hierbei verlangte Miete nicht oberhalb der ortsüblichen Preise liegen. Als nicht vertretbare Gründe gelten auch ein Zahlungsausfall des Mieters sowie außergewöhnliche Ereignisse wie Hochwasser oder Brand, die zu Mietausfällen führen. Nicht erheblich sind persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse des Vermieters. Es wird nur auf den verminderten Hausertrag abgestellt. 

 

Sofern die Voraussetzungen einer Mietminderung von über 20 v.H. vorliegen, mindert sich die Grundsteuer um 80 v.H. der ausgebliebenen Einnahmen. Bei fehlenden Einnahmen von beispielsweise 30 v.H. beläuft sich die Erstattung auf 24 v.H. der festgesetzten Grundsteuer. Bei einem Totalausfall sind es dann 80 v.H.  

 

Nicht mehr zu den Erlassgründen zählen allerdings Leerstandszeiten bei Ferienwohnungen oder wegen Renovierung, da der Eigentümer diese Umstände selbst herbeigeführt oder einkalkuliert hat. Auch Miet-ausfälle aufgrund strukturell bedingter fehlender Mieternachfrage sind kein Erlassgrund, da dieser Umstand bereits bei der Ermittlung des normalen Rohertrags berücksichtigt wird.  

 

Zu dieser Sichtweise hat der BFH jetzt das BMF zum Verfahrensbeitritt aufgefordert. Hierbei geht es um die Frage, ob der Grundsteuererlass nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht kommt oder auch bei strukturell bedingten Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur. Der Ausgang des Verfahrens hat erhebliche Auswirkungen, wenn auch strukturell bedingte Ereignisse wie Mietverfall, Überangebot oder Bevölkerungsrückgang als Erlassgrund anzuerkennen sind. Der BFH tendiert in seinem Beschluss dazu. Nach der derzeitigen Sichtweise scheiden Ertragsminderungen aus, wenn sie auf derartigen Werteveränderungen beruhen, die bei der nächsten Hauptfeststellung berücksichtigt werden. Weil der Gesetzgeber die nächste Hauptfeststellung vorerst ausgesetzt hat, geht die Vertröstung der Grundstückseigentümer auf diesen Zeitpunkt aber ins Leere. Bis zur Entscheidung sind solche Fälle offenzuhalten, indem fristgerecht bis Ende März ein Grundsteuererlass beantragt wird. In den einzelnen Bundesländern sind für diese Frage die Verwaltungsgerichte zuständig. Daher ist zu erwarten, dass es zur Vorlage am obersten Gerichtshof des Bundes kommt, um die Auffassung von BFH und BVerwG zu vereinen. 

 

Die Erlassregeln gelten auch bei ganz oder teilweise eigengewerblich oder landwirtschaftlich genutzten Gebäuden. Hier zählt als normaler Rohertrag die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks. Wie bei vermieteten Immobilien dürfen Unternehmer oder Landwirte diesen Umstand nicht zu vertreten haben. Als Grund gelten hier ebenfalls Naturereignisse wie beispielsweise 2006 die Dürreperiode in der Landwirtschaft oder die verschiedenen Hochwasserschäden im Laufe des Jahres. Hinzu kommen strukturelle und konjunkturelle Entwicklungen, die zur Einschränkung der Betriebsführung etwa durch Kurzarbeit oder Leerstand zwingen. Im Gegensatz zum Erlass bei Vermietern ist die Erstattung in diesem Bereich jedoch zusätzlich von den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs im entsprechenden Jahr abhängig.  

 

Fundstellen: 

BFH 13.9.06, II R 5/05, BB 06, 2453; DB 06, 2500 

OFD Berlin 10.4.03, St 162 - G 1163 a - 1/97, DStR 03, 1707 

BVerwG 4.4.01, 11 C 12.00, BStBl II 02, 889 

 

Quelle: Ausgabe 01 / 2007 | Seite 39 | ID 113427