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§ 23 EStG - Rückabwicklung eines Kaufvertrags ist kein privates Veräußerungsgeschäft

Wird ein Immobilienkauf rückabgewickelt, ist dies kein privates Veräußerungsgeschäft. Zwar gilt das Grundstück bereits als angeschafft, auch wenn der Erwerber noch nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen worden ist. Denn hierfür ist nicht die zivilrechtlich wirksame, sondern lediglich die wirtschaftliche Eigentumsübertragung notwendig. Die Herausgabe eines zuvor angeschafften Wirtschaftsgutes stellt aber keinen gesonderten Vorgang, sondern nur die Rückabwicklung des Vertragsverhältnisses dar.  

 

Im BFH-Urteil ging es um eine erworbene Eigentumswohnung. Wegen Insolvenz des Bauträgers wurde der Kauf nicht ins Grundbuch eingetragen. Der Käufer erhielt hierfür von der bürgenden Bank Schadenersatz gegen Herausgabe der Wohnung. Die Herausgabe einer zuvor angeschafften Immobilie stellt aber keinen gesonderten marktoffenen Vorgang, sondern den notwendigen Teil einer Rückabwicklung dar. Daher ist es unerheblich, ob das Geld von der Bank als Schadenersatz oder Gegenleistung gezahlt wird.  

 

Praxishinweise:  

  • Bis zur durchgeführten Rückabwicklung liegen Einkünfte nach § 21 EStG vor. Sofern die Entschädigung verzinst wird, kommt es auch zu Kapitaleinkünften.

 

  • Die Finanzverwaltung nimmt bislang ein Spekulationsgeschäft an, wenn das Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist zurückübertragen wird. Denn zivilrechtliche Vereinbarungen entfalten keine steuerliche Rückwirkung. Der BFH hingegen sieht eine Rückabwicklung.

 

  • Im Gegensatz dazu beurteilt der BFH aber die Rückübertragung von Gesellschaftsanteilen im Zuge der Rückabwicklung des ursprünglichen Anschaffungsgeschäfts als gesonderte Veräußerung nach § 17 EStG.

 

  • Der rückabgewickelte Grundstückserwerb hat auch Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer:

 

  • Nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG wird die Grunderwerbsteuer auf Antrag nicht festgesetzt oder aufgehoben, wenn ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht wird, bevor das Eigentum am Grundstück auf den Käufer übergegangen ist, und die Rückgängigmachung innerhalb von zwei Jahren seit der Steuerentstehung erfolgt.

 

  • Nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG wird die Steuer auf Antrag nicht festgesetzt oder aufgehoben, wenn ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht wird, bevor das Eigentum am Grundstück auf den Käufer übergegangen ist, und die Vertragsbedingungen nicht erfüllt werden.

 

  • Nach § 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG wird sowohl für den Rückkauf als auch für den vorherigen Erwerb keine Steuer festgesetzt, wenn der Rückerwerb innerhalb von zwei Jahren seit der Steuerentstehung stattfindet.

 

Fundstellen: 

§ 23 EStG:BFH 27.6.06, IX R 47/04, DStR 06, 1835, DB 06, 2272; 10.9.03, XI R 26/02, BStBl II 04, 218; 8.4.03, IX R 1/01, BFH/NV 03, 1171; 2.5.00, IX R 73/98, BStBl II 00, 614 

OFD Frankfurt 12.7.01, S 2256 A - 19 - St II 27, FR 01, 1026, DStR 01, 1753 

§ 17 EStG:BFH 21.10.99, I R 43, 44/98, BStBl II 00, 424 

GrEStG: FinMin Baden-Württemberg 7.8.02, 3 - S 4543/9, DB 02, 2020, DStR 02, 1765 

 

Quelle: Ausgabe 12 / 2006 | Seite 846 | ID 113639