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§ 21 EStG - Überlegungen für Immobilienbesitzer zum Jahreswechsel

Beim Grundbesitz sind bereits zum Jahresbeginn die degressive AfA sowie die Eigenheimzulage für Neufälle entfallen. Bei einem rechtzeitig bis Ende 2005 gestellten Bauantrag ist darauf zu achten, dass dieser anschließend nicht mehr wesentlich geändert wird und auch das fertige Gebäude den ursprünglichen Plänen entspricht. Sonst werden die Veränderungen als Neuantrag gewertet, wodurch die Zulage und die degressive AfA wegfallen können. Lediglich kleinere Änderungen werden akzeptiert. 

 

Ansonsten spielt bei den Mieteinkünften eher die Einkunftsverlagerung eine wichtige Rolle, da insoweit zum Jahreswechsel keine weiteren Gesetzesänderungen in Kraft treten. Als sinnvoll kann es sich erweisen, zum Beispiel anstehende Reparaturen noch im laufenden Jahr zu bezahlen oder Mietzuflüsse zu steuern. Generell ist immer wieder neu zu entscheiden, ob Werbungskosten sofort oder zur längerfristigen Progressionsminderung gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Zu beachten ist, dass der Steuersatz von 45 v.H. bei Einkünften über 250.000 EUR auch bei Mieteinkünften gilt. Nur Gewinneinkünfte sind zurzeit von dieser Regelung ausgenommen.  

 

Wichtiger sind jedoch Überlegungen rund um die vorzeitige Immobilienübertragung. Hier kommt es ab 2007 durch neue Regeln im Erb- und Schenkungsfall in der Regel zu höheren Wertansätzen. Zudem ist es realistisch, dass es beim Grundbesitz zu Wertanpassungen an den Verkehrswert kommt, um die Maßnahmen zur Unternehmensnachfolge gegenzufinanzieren. Darüber hinaus steht in Kürze die Entscheidung des BVerfG an, ob Immobilien günstiger als Kapitalvermögen bewertet werden dürfen. Bei Übertragungen bis zum 31.12.2006 ist die derzeit noch günstige Rechtslage anwendbar. Bei Auslandsimmobilien wird bereits der Verkehrswert im Zeitpunkt der unentgeltlichen Übergabe angesetzt. Aufgrund der Vorlage des BFH an den EuGH wegen eines möglichen Verstoßes gegen die Kapitalverkehrsfreiheit sind Auslandsfälle mit geerbten und geschenkten Immobilien, Ferienwohnungen und geschlossenen Immobilienfonds offenzuhalten. 

 

Günstige Entwicklungen können beim Ansatz der Schuldzinsen genutzt werden. Um einen Werbungskostenabzug der Zinsen zu erreichen, können bei gemischt genutzten Immobilien die Kredite gezielt dem vermieteten Teil der Immobilie zugeordnet werden. Weiterhin ist nach dem Entwurf des Jahressteuergesetzes ein Disagio von bis zu 5 v.H. der Kreditsumme bei mindestens fünfjähriger Laufzeit sofort zu berücksichtigen. Darüber hinaus können Finanzierungskosten auf Erhaltungsaufwand nach Verkauf oder Eigennutzung des zuvor vermieteten Gebäudes weiterhin als nachträgliche Werbungskosten berücksichtigt werden.  

 

Angesichts des steigenden Umsatzsteuertarifs ist die komplette Zuordnung einer gemischt genutzten Immobilie zum Unternehmensvermögen zu überdenken. Zwar bleibt es auch 2007 beim vollen Vorsteuerabzug, doch die Umsatzsteuer auf die unentgeltliche Wertabgabe erhöht sich entsprechend. Das wirkt sich besonders negativ aus, wenn die Immobilie künftig verstärkt oder ausschließlich selbst genutzt werden soll. Hier kommt es dann zu einer umsatzsteuerpflichtigen Entnahme, mit dem neuen Satz von 19 v.H. 

 

Auf stabiler Rechtslage basiert weiterhin der Ansatz von negativen Einkünften bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit. In diesen Fällen müssen Vermieter keine Einkunftserzielungsabsicht nachweisen. Diese wird gesetzlich vorausgesetzt. Hier kommt nur in Sonderfällen wie bei Ferienwohnungen, aufwendig gestalteten Gebäuden oder bei Vermietung an Angehörige eine Vorlage der Überschussprognose in Betracht. 

 

Fundstellen: 

Überschusserzielungsabsicht: AStW 06, 623, 694 

Finanzierung: AStW 06, 97, 250, 389, 462 

Ferienwohnung: AStW 06, 395 

Umsatzsteuer: AStW 06, 338, 784 

Eigenheimzulage: AStW 06, 190, 419 

 

Quelle: Ausgabe 12 / 2006 | Seite 844 | ID 113638