§ 17 UStG - Bemessungsgrundlage beim Hausverkauf mit Entschädigung

Hat der Verkäufer einer Gewerbeimmobilie dem Erwerber vertraglich Mieterträge in bestimmter Höhe garantiert und zahlt er für anschließende Mindererlöse einen Ausgleich, steht dieser in unmittelbarem Zusammenhang mit der Lieferung des Grundstücks. Damit mindert diese Entschädigung die Bemessungsgrundlage nach § 17 UStG und stellt entgegen der Ansicht der Verwaltung keinen echten Schadenersatz dar, so die Auffassung des BFH. Bemessungsgrundlage ist bei Lieferungen und sonstigen Leistungen das Entgelt und damit alles, was der Empfänger aufwendet, um die Leistung zu erhalten.  

Maßgebend sind hierfür die zwischen den Parteien bestehenden Vereinbarungen. Dabei kann die zunächst vereinbarte Bemessungsgrundlage nachträglich mit umsatzsteuerrechtlicher Wirkung erhöht oder ermäßigt werden. Letztendlich soll ein Umsatz nur mit der Bemessungsgrundlage besteuert werden, der sich aufgrund der wirklich vereinnahmten Gegenleistung ergibt. Nicht berücksichtigt wird dabei echter Schadenersatz, wenn dieser in keinem unmittelbaren Zusammenhang zur Leistung steht. Im Umkehrschluss bedeutet das aber, dass eine Berichtigung der Bemessungsgrundlage zu erfolgen hat, wenn die Rückzahlung im Zusammenhang mit der erbrachten Leistung steht.  

Diese Voraussetzung liegt bei der Entschädigung für einen Mietausfall vor. Sie gleicht den Minderwert der Immobilie aus, wenn der tatsächlich erzielte Ertrag hinter der vertraglich garantierten Sollmiete zurückbleibt. Dabei kann der Ausgleich auf einem Vergleich beruhen. Die Abhängigkeit von Kaufpreis und vereinbarter Garantie ergibt sich aus dem Rechtsverkehr. So wie sich ein Unternehmenswert nach seinem finanziellen Zukunftsertrag beurteilt, bestimmt sich der Wert für Gewerbeimmobilien anhand der nachhaltig erzielbaren Mieteinkünfte.