§§ 11, 21 EStG - Abgrenzung zwischen Schuldumwandlung und Stundung

Wird eine Mietzinsforderung in ein Darlehen umgewandelt, ist zu entscheiden, ob ein Zufluss in Form einer Schuldumwandlung oder lediglich eine Stundung vorliegt. Nach Auffassung des FG Hessen ist in dieser Frage darauf abzustellen, ob die Schuldumwandlung im Interesse des Schuldners oder des Gläubigers liegt. Bleibt die Schuld im Interesse des Mieters bestehen, liegt wirtschaftlich gesehen lediglich eine Mietstundung vor. Wird aber über die ursprüngliche Schuld im Interesse des Vermieters verfügt, weil der sich z.B. aus einer Geldanlage beim Mieter einen Vorteil verspricht, verfügt der Vermieter über die Einnahmen und muss Einkünfte nach § 21 EStG versteuern.  

Im Urteilsfall mietete der Betrieb der Ehefrau das Grundstück des Ehemanns. Obwohl der Betrieb nicht zahlungsunfähig war, wurde die Miete nicht bezahlt, sondern in der Bilanz als Aufwand gegen ein Darlehenskonto verbucht. Der Ehemann erklärte im Gegenzug mangels Zufluss keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.  

Zwar wurde die Miete tatsächlich nicht ausbezahlt. Ein Zufluss liegt nach Meinung des FG jedoch regelmäßig bereits dann vor, wenn der Vermieter die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Einnahmen erlangt hat. Diese Voraussetzung ist durch eine Schuldumwandlung im Interesse des Schuldners erfüllt. Ist beispielsweise der Vermieter bereit, dem Mieter den geschuldeten Betrag als verzinsliches Darlehen zur Verfügung zu stellen, wird der Zahlungsweg nur abgekürzt. Es wird der Umweg vermieden, dass sich der Vermieter zunächst den Forderungsbetrag auszahlen lässt und ihn anschließend als Darlehen wieder dem Mieter aushändigt. Damit sind die Mietzahlungen dem Vermieter als Einnahmen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen und unterliegen der Einkommensbesteuerung.