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01.11.2005 | Baurecht

Worauf Sie bei der Beurkundung des Bauträgervertrags achten müssen

von RA Volker Bartelt, Berlin

In der letzten Ausgabe von „Verbraucherrecht kompakt“ hatten wir die Grundprinzipien des Bauträgervertrags (BTV) aufgezeigt (Bartelt, VK 05, 163). Der folgende Beitrag erläutert, welche Punkte Sie bei der Beurkundung eines BTV besonders prüfen sollten. 

 

Beurkundungsumfang

Der BTV ist beurkundungsbedürftig (§ 311b S. 1 BGB). Das gilt für sämtliche Bestandteile (Grundstücksgeschäft und Werkvertrag). Charakteristisch ist, dass sich der Bauträger neben der Eigentumsverschaffung auch zu mehr oder weniger umfangreichen Bauleistungen verpflichtet. Umfang und Inhalt der Sanierung, Ausgestaltung und Ausstattung des zu errichtenden Gebäudes gehören zu den wesentlichen Vertragselementen. Die baulichen Maßnahmen sind im Rahmen einer Bau- und Ausstattungsbeschreibung niederzulegen, auf die sich das Beurkundungserfordernis erstreckt (BGH NJW 05, 1356). Technisch kann dies auf zwei Arten geschehen: 

 

  • Die Baubeschreibung wird dem Bauträgervertrag als Anlage beigefügt und mit verlesen (§ 9 Abs. 1 S. 2, § 13 Abs. 1 BeurkG). Sie wird dadurch zum Inhalt der Niederschrift.

 

  • Die Baubeschreibung wird in einer gesonderten notariellen Urkunde niedergelegt, auf die verwiesen wird (§ 13a BeurkG). Bei umfangreichen Bauvorhaben mit einer entsprechend umfangreichen Baubeschreibung ist dies regelmäßig der Fall.

 

Beurkundungspflicht für bereits erbrachte Bauleistungen?

Eine Baubeschreibung, die Vertragsinhalt ist, muss beurkundet werden. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob und inwieweit der Bauträger die geschuldete Werkleistung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses tatsächlich ausgeführt hat (BGH NJW 05, 1356). Was zum Vertragsinhalt gehört, bestimmt der Wille der Vertragsbeteiligten (Basty, DNotZ 05, 469).  

 

Praxishinweis: Die Ermittlung des Willens der Parteien bei Vertragsschluss hat große Bedeutung. Das Ergebnis kann zu unterschiedlichen Rechtsfolgen führen. Haben sich die Beteiligten bei fertig gestelltem Bau darauf geeinigt, dass die vom Bauträger vor der Bauphase erstellte Baubeschreibung maßgebend für die geschuldete Bauleistung ist, ist die Baubeschreibung – obwohl die Bauleistungen bereits erbracht sind – beurkundungsbedürftig. Auf der anderen Seite können sich die Beteiligten auch auf den tatsächlich vorhandenen, durch Besichtigung feststellbaren Zustand einigen und damit eine möglicherweise vorhandene Baubeschreibung ausdrücklich nicht zum Vertragsinhalt machen. Dann wäre diese Baubeschreibung auch nicht beurkundungsbedürftig (Basty, DNotZ 05, 469). 

 

Die Verweisung nach § 13a BeurkG auf eine andere notarielle Niederschrift

Die Verweisung auf andere Urkunden ist beim Bauträgervertrag üblich. Es werden jedoch strenge gesetzliche Anforderungen gestellt:  

 

Checkliste: Verweisung nach § 13a BeurkG
  • Erfüllt der Gegenstand der Verweisung die Anforderungen an eine notarielle Niederschrift?
Gegenstand einer Verweisung kann nur eine andere notarielle Niederschrift sein, die nach den Vorschriften über die Beurkundung von Willenserklärungen errichtet worden ist (§ 13a Abs. 1 S. 1 BeurkG). Diese muss genau bezeichnet sein (Urkundenrolle-Nr., Datum der Errichtung, beurkundender Notar).

 

Praxishinweis: Im Falle einer Verweisung auf eine nicht beurkundete Bau- und Ausstattungsbeschreibung oder Bauzeichnungen sind wesentliche Teile des schuldrechtlichen Grundgeschäfts nicht beurkundet. Der gesamte Vertrag ist formnichtig (BGH NJW 02, 1050). Eine etwa in das Grundbuch eingetragene Vormerkung zu Gunsten des Erwerbers entfaltet keine Sicherungswirkung gegenüber nachrangigen Eintragungen gem. § 883 Abs. 2 BGB und ist auch nicht insolvenzfest (BGH NJW 02, 2313). Es kann auch nicht wirksam auf eine Teilungserklärung nach § 8 WEG verwiesen werden, bei der nur die Unterschrift des teilenden Bauträgers beglaubigt ist.

 

  • Ist die Verweisungsurkunde zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt worden?
Die Urkunde, auf die verwiesen wird, muss dem Erwerber – als Teil des beabsichtigten Texts des Rechtsgeschäfts – mindestens zwei Wochen vor dem avisierten Termin zur Verfügung gestellt worden sein (§ 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG). Die Nichteinhaltung dieser Zwei-Wochenfrist wirkt sich aber auf die Wirksamkeit des Vertrags gem. BeurkG nicht aus (Winkler, a.a.O., § 17, Rn. 203).

 

Praxishinweis: Als anwaltlicher Berater können Sie in diesen Fällen jedoch das Augenmerk auf die Frage der wirksamen Einbeziehung sowie das Transparenzgebot legen. Soweit der Verbraucher vor der Beurkundung keine hinreichende Gelegenheit gehabt hat, den Inhalt der Bau- und Ausstattungsbeschreibung zur Kenntnis zu nehmen, kann es bereits gem. § 305 Abs. 2 BGB an einer wirksamen Einbeziehung der Vertragsklausel in den Vertrag fehlen. An der hinreichenden Möglichkeit der Kenntnisnahme durch den Verbraucher kann es fehlen, wenn Elemente der vom Bauträger geschuldeten Hauptleistung in Verweisungsurkunden enthalten sind, die vom Notar nicht verlesen werden und auch dem Bauträgervertrag nicht als Anlage beigefügt werden müssen (Thode, ZNotP 04, 131).

 

  • Lag die Verweisungsurkunde zumindest in beglaubigter Abschrift bei Beurkundung vor?
Der Notar soll nur beurkunden, wenn den Beteiligten die andere Niederschrift zumindest in beglaubigter Abschrift bei der Beurkundung vorliegt.

 

  • Haben die Beteiligten auf Verlesen der Verweisungsurkunde und auf deren Beifügung zur Niederschrift verzichtet?
Das Verlesen der Niederschrift, auf die verwiesen wird, darf nur unterbleiben, wenn die Beteiligten erklären, dass ihnen der Inhalt der anderen Niederschrift bekannt ist und wenn sie auf das Verlesen verzichten. Beteiligte sind dabei diejenigen, die vor dem Notar erscheinen und Erklärungen abgeben.

 

Praxishinweis: In der notariellen Praxis wird häufig verzichtet. Zwingend ist dies aber nicht. Insbesondere entbindet die Pflicht zur Verlesung den Notar nicht von seiner Betreuungsfunktion gegenüber den Beteiligten auch hinsichtlich des Inhalts der Verweisungsurkunden.
 

Fehler bei der Verweisung, Rechtsfolgen

Die Anforderungen des § 13a BeurkG, die als Sollvorschriften ausgestaltet sind, haben auf die Wirksamkeit der Beurkundung keinen Einfluss. Die Verweisung auf eine Urkunde, die keine notarielle Niederschrift i.S. des § 13a Abs. 1 BeurkG ist, führt zur Formunwirksamkeit. Die Beurkundung ist ferner nichtig, wenn nicht alle Beteiligten auf das Verlesen verzichten und der Notar trotzdem nicht verliest. Entsprechendes gilt bei fehlendem Verzicht auf die Beifügung (Winkler, a.a.O., § 13a BeurkG, Rn. 74; Eylmann/Vaasen, BeurkG, Komm., 2. Aufl., § 13a, Rn. 9). Fehlt in der Niederschrift die Feststellung, dass diese Erklärungen abgegeben wurden, steht dies der Wirksamkeit nicht entgegen. Entscheidend ist allein, ob die Beteiligten die Verzichtserklärungen abgegeben haben oder nicht (BGH NJW-RR 03, 1432). 

 

Beschaffenheitsvereinbarung

Mit dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz hat der Gesetzgeber einen neuen Begriff des Sachmangels eingeführt. Es wird kein Fehlermaßstab mehr vorgegeben, sondern die vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung – tatsächliche und rechtliche Sollbeschaffenheit – tritt in den Vordergrund (§§ 434, 633 BGB), also ein subjektives Kriterium. Eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit führt zu einem Sachmangel – auch wenn dadurch weder der Wert noch die Gebrauchstauglichkeit verringert ist. Damit kommt der Baubeschreibung und ihren Inhalten beim Bauträgervertrag eine weit höhere Bedeutung zu, als nach altem Recht. 

 

Praxishinweis: Ungenaue oder für den normalen Käufer nicht verständliche Angaben sollten näher geprüft werden. 

 

Übersicht: Ungenaue oder unverständliche Angaben
  • Unklare Leistungsbestimmung: Diese ist zu Lasten des Verwenders auszulegen (§ 305c Abs. 2 BGB). Sofern der Qualitätsstandard unklar ist, kann der Käufer den höchsten Standard innerhalb des möglichen Auslegungsspektrums verlangen (Hertel, a.a.O., S. 235).

 

  • Unwirksame Beschaffenheitsvereinbarung: Auch Baubeschreibungen in Bauträgerverträgen unterliegen dem Transparenzgebot (Koeble, a.a.O., 11. Teil, Rn. 144 ff). Das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB) stellt erhöhte Anforderungen an die Verständlichkeit der Beschreibung. Kann ein normaler Erwerber ohne besondere Kenntnisse eine Beschaffenheitsregelung der Baubeschreibung nicht verstehen oder verbergen sich hinter wohlklingenden Formulierungen versteckte Vorbehalte, kann die Beschaffenheitsvereinbarung unwirksam sein (Hertel, a.a.O., S. 235).

 

  • Schlüsselfertige Bauleistung: Wer als Bauträger eine schlüsselfertige Gesamtleistung zu einem Festpreis anbietet, dann aber einzelne Leistungen ausklammert oder für Leistungen, die zur schlüsselfertigen Errichtung gehören, eine zusätzliche Vergütung vorsieht, provoziert die Prüfung, ob hierin nicht eine unangemessene Benachteiligung des Käufers liegt (§ 307 Abs. 1 BGB). Ferner dürften derartige Regelungen auch als überraschende Klausel anzusehen sein (Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 4. Aufl., Rn. 452).
 

Hinweis: Weitere Ausführungen zu Umfang und Wirksamkeit der Beurkundung sowie eine Checkliste der Prüfungsschwerpunkte beim BTV finden Sie in der nächsten Ausgabe von „Verbraucherrecht kompakt“. 

 

Quelle: Ausgabe 11 / 2005 | Seite 185 | ID 94541