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01.10.2005 | Baurecht

Diese Grundprinzipien des Bauträgervertrags müssen Sie kennen

von RA Volker Bartelt, Berlin

Der Bauträgervertrag (BTV) kann Auswirkungen auf die Gültigkeit von Finanzierungsverträgen haben. Der folgende Beitrag soll daher – wie die Folgebeiträge – dem anwaltlichen Berater bei der Prüfung eines BTV und der ihm zu Grunde liegenden Urkunden Hilfen geben und Möglichkeiten der Einflussnahme auf eine käufergerechte Vertragsgestaltung aufzeigen.  

 

Prägende Elemente des Bauträgervertrags

Der BTV ist ein nicht eigenständig kodifizierter Vertrag eigener Art, der kauf- und werkvertragliche Elemente und auch einzelne Elemente eines Auftrags oder Geschäftsbesorgungsvertrags enthält. Drei Elemente sind hervorzuheben: 

  • Pflicht des Bauträgers zur Eigentumsverschaffung an einer Immobilie,
  • Pflicht des Bauträgers zur Errichtung oder Sanierung eines Bauwerks,
  • Verwendung von Vermögenswerten des Erwerbers bereits vor Abnahme des Bauwerks.

 

Makler- und Bauträgerverordnung als zwingendes Recht

In dem letzten Punkt konzentrieren sich die Gefahren für den Erwerber. Dieser zahlt unter Umständen Teile des Kaufpreises, ohne Eigentum oder ein fertig gestelltes Bauwerk zu erhalten. Er finanziert die Bauträgermaßnahme mit. Bei Insolvenz des Bauträgers könnte er seinen bis dahin geleisteten Finanzierungsbeitrag verlieren. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) stellt daher Mindestvoraussetzungen auf, die zwingend vorliegen müssen, bevor der Bauträger finanzielle Mittel des Erwerbers in Abweichung von der gesetzlichen werkvertraglichen Fälligkeitsregelung (§ 641 Abs. 1 S. 1 BGB) entgegennehmen darf (insb. §§ 2, 3, 7 MaBV).  

 

Praxishinweis: Die zivilrechtliche Gestaltung des BTV muss unter Berücksichtigung dieser zwingenden öffentlich-rechtlichen Vorgaben erfolgen, auch wenn die MaBV an den Bauträger als Normadressaten gerichtet ist. Aus einem Verstoß folgt die Unwirksamkeit der zum Nachteil des Käufers abweichenden Vertragsregelung gem. § 12 MaBV i.V.m. § 134 BGB (BGH NJW 01, 818; Marcks, MaBV Kommentar, 7. Aufl., § 12, Rn. 6 ff.). 

 

Checkliste: Voraussetzungen des Bauträgervertrags nach der MaBV (kumulativ)
  • Verpflichtet sich der Bauträger zur Verschaffung von Eigentum oder zur Begründung und Übertragung eines Erbbaurechts (§ 3 Abs. 1 MaBV)?

 

  • Verpflichtet sich der Bauträger zu Bauleistungen, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht erbracht sind?
  • Abgrenzungskriterium: Umfang der Bauleistungen (vgl. § 34c Abs. 1 Nr. 2 GewO „…Bauvorhaben…“). Liegt nicht vor bei geringfügigen Renovierungsarbeiten oder bloßen Schönheitsreparaturen, so dass die kaufvertraglichen Elemente die werkvertraglichen Elemente in den Hintergrund treten lassen (BayObLG MDR 05, 230).
  • Abgrenzungskriterium: Zeitpunkt der Erbringung der Bauleistungen (vgl. § 3 Abs. 1 MaBV „... zur Ausführung des Auftrags ...“). Ist das Bauvorhaben zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits fertig gestellt, greift die MaBV nicht ein.

 

  • Will der Bauträger vor Fertigstellung des Bauvorhabens Zahlungen des Erwerbers in Empfang nehmen (vergl. § 3 Abs. 1 MaBV „… Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrags erst entgegennehmen …“)? Ist der Bauträger gem. Vertrag zwar verpflichtet, neben der Eigentumsverschaffung auch Bauleistungen zu erbringen, werden Zahlungsfälligkeiten des Käufers aber erst nach Fertigstellung des Bauvorhabens vereinbart, greift die MaBV nicht ein (Marcks, a.a.O., § 3, Rn. 4).
 

Bauträgervertrag als Verbrauchervertrag

Der BTV enthält Verbraucherschutzbestimmungen und kann als der typische Verbrauchervertrag im Immobilienrecht angesehen werden. Auf der einen Seite steht der gewerblich tätige Bauträger als Verkäufer und Unternehmer i.S.v. § 12 BGB. Auf der anderen Seite steht der Käufer als Verbraucher (§ 13 BGB), der i.d.R. einmal im Leben eine Eigentumswohnung oder ein Haus erwirbt und dabei größere Teile des Kaufpreises über Kredit finanziert. Bei der Gestaltung des notariellen Vertrags ist der Verbraucherschutz zwingend zu berücksichtigen. Der Notar muss die Beurkundung unwirksamer Klauseln in AGB oder Verbraucherverträgen ablehnen, wenn ein Verstoß gegen diese zwingenden Regelungen vorliegt (§ 14 Abs. 2 BNotO, § 4 BeurkG). Die wesentlichen gesetzlichen Grundlagen ergeben sich aus § 17 Abs. 2a BeurkG, § 310 Abs. 3 BGB sowie § 3 Abs. 1 und 2 MaBV. Ein Verstoß gegen § 17 Abs. 2a BeurkG begründet aber keine Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit des Vertrags. Es ist eine reine Ordnungsvorschrift, die nach der Gesetzesbegründung im Wege der Notaraufsicht durchgesetzt werden soll. 

 

Bauträgervertrag als Formularvertrag

Der BTV ist regelmäßig auch Formularvertrag. Gem. § 310 Abs. 3 BGB unterliegen alle Vertragsbestimmungen der Inhaltskontrolle nach §§ 307bis 309 BGB, soweit Vertragsklauseln nicht vom Käufer in den Vertrag eingeführt worden sind oder im Einzelnen ausgehandelt wurden. 

 

Ausnahme: Die AGB-Kontrolle bezieht sich nur auf vertragliche Regelungen, durch die von Rechtsvorschriften abgewichen oder diese ergänzt werden (§ 307 Abs. 3 BGB). Dazu gehören nicht Abreden, die den Leistungsinhalt oder das zu zahlende Entgelt regeln. Diese können allerdings gegen das Transparenzverbot verstoßen (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB). 

 

Das Urkundenkonvolut beim Bauträgervertrag

Die Prüfung eines BTV setzt voraus, dass dem anwaltlichen Berater die Gesamtheit der Urkunden vorliegt, die den Vertragsgegenstand und dessen Inhalt beschreiben.  

 

Checkliste: Das Urkundenkonvolut des Bauträgervertrags
  • der Entwurf des Bauträgervertrags,
  • die Bau- und Ausstattungsbeschreibung,
  • die Teilungserklärung (beim Erwerb von Wohnungseigentum),
  • der Verkaufsprospekt und der Zahlungsplan.
 

Bau- und Ausstattungsbeschreibung

Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung wird bei umfangreicheren Vorhaben in einer gesonderten Urkunde niedergelegt, der so genannten Stammurkunde oder Grundlagenurkunde. Diese kann weitere, den Vertragsgegenstand beschreibende Anlagen enthalten (z.B. nachbarrechtliche Vereinbarungen, Fernwärmelieferungsvertrag, Entwurf eines Verwaltervertrags). 

 

Praxishinweis: Die Auslagerung der Baubeschreibung in eine gesonderte Urkunde ist zulässig und üblich. Die Grundlagenurkunde darf aber nicht dazu missbraucht werden, geschäftswesentliche Vereinbarungen aus dem BTV auszulagern.  

 

Beispiel

Regelungen bezüglich der Rechte des Erwerbers wegen Sach- und Rechtsmängeln finden sich nicht in der notariellen Niederschrift des BTV, sondern in der Verweisungsurkunde. Abgesehen davon, dass der Notar hier gegen seine Pflichten aus § 17 BeurkG verstößt (Winkler, BeurkG, 15. Aufl., § 7, Rn. 63 ff.), wird der anwaltliche Berater seine Aufmerksamkeit auf die Prüfung richten können, ob derartige Regelungen überhaupt in den Vertrag wirksam einbezogen oder wegen fehlender Transparenz unwirksam sind.  

 

Teilungserklärung

Beim Erwerb von Wohnungseigentum gehört zur Beschreibung des Vertragsgegenstands auch die Teilungserklärung. Das gilt mindestens so lange, wie die Teilung nach WEG im Grundbuch noch nicht vollzogen ist. Der Bauträger teilt nach § 8 WEG. Die Teilungserklärung besteht aus 

 

  • der Teilung im engeren Sinne, in der sämtliche Wohnungseigentumseinheiten beschrieben werden durch einen ideellen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, verbunden mit dem Wohnungseigentum (oder Teileigentum) an einer im Aufteilungsplan mit einer bestimmten Nummer gekennzeichneten Wohnung (§ 1 WEG);

 

  • der Miteigentums- oder Gemeinschaftsordnung, in der Regelungen zum Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer gegebenenfalls abweichend von §§ 10 ff. WEG geregelt werden können. Diese werden mit Anlegung der Grundbuchblätter für die WEG-Anlage dinglicher Inhalt des Sondereigentums (§ 10 Abs. 2 WEG);

 

  • dem Aufteilungsplan. Dabei handelt es sich um von der zuständigen Baubehörde gesiegelte Bauzeichnungen, in der die zu dem gleichen Wohnungseigentum gehörenden Räume mit jeweils der gleichen Nummer bezeichnet sind (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Seine wesentliche Funktion liegt in der Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum;

 

  • der amtlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB). Hierbei handelt es sich um eine Bescheinigung der zuständigen Baubehörde, dass die im Aufteilungsplan bezeichneten Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 Nr. 2, § 3 Abs. 2 WEG).

 

Verkaufsprospekt

Neben den eigentlichen Vertragsunterlagen kann auch der Verkaufsprospekt für den Anwalt eine wertvolle Informationsquelle sein. Denn auch vorvertraglich vorgelegte und dem Käufer zugänglich gewordene Unterlagen können für den Leistungsumfang bzw. dessen Auslegung von Bedeutung sein, obwohl sie nicht Vertragsinhalt geworden sind (für den Verbrauchervertrag: § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB; ansonsten: Koeble in Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 11. Teil, Rn. 155). Der Bauträger wird sich regelmäßig den Inhalt seines Verkaufsprospekts als Beschaffenheitsangabe zurechnen lassen müssen. Das gilt auch, wenn er im beurkundenden Vertrag nicht erwähnt wird (Wolfsteiner in Kersten/Bühling, Formularbuch, Ergänzungsband zur 21. Aufl., § 37 II/10).  

 

Praxishinweis: Verspricht der Verkaufsprospekt Leistungen, über die der Vertrag schweigt, kann der Erwerber dennoch einen Anspruch auf Grund der Prospektangaben geltend machen (Pause in Münchner Prozessformularbuch, Priv. Baurecht, 2. Aufl., D V 1). Der Käufer kann zudem vom Bauträger verlangen, dass er auf Abweichungen der Bauausführung gegenüber den Prospektangaben explizit im Vertrag hinweist (Hertel in Amann/Brambring/Hertel Vertragspraxis nach neuem Schuldrecht, 2. Aufl., S. 235).  

 

Mindestvoraussetzungen für einen wirksamen Bauträgerkaufvertrag

Häufig liegen zu dem Zeitpunkt, an dem der Bauträger in den Vertrieb gehen möchte, der Aufteilungsplan und die amtliche Abgeschlossenheitsbescheinigung noch nicht vor. Der anwaltliche Berater wird vor der Frage stehen, auf welcher Grundlage rechtswirksam ein BTV abgeschlossen werden kann? Entscheidendes Kriterium ist hier: Der Vertragsgegenstand muss hinreichend genau bestimmt sein, um eine wirksame Leistungspflicht des Bauträgers zu begründen.  

 

Checkliste: Wirksamkeit eines Bauträgerkaufs (WEG)
  • Verkauf ohne Teilungserklärung: nein
Ein Verkauf ohne Teilungserklärung ist aber nicht völlig ausgeschlossen. An der hinreichenden Bestimmtheit fehlt es jedenfalls, wenn nur die Räumlichkeiten, aber weder der Miteigentumsanteil, noch die für das spätere Gemeinschaftsverhältnis maßgeblichen Rechte und Pflichten (Gemeinschaftsordnung) festgelegt sind (OLG Düsseldorf NJW-RR 95, 718). Die Teilungserklärung sollte immer beurkundet sein.

 

  • Verkauf mit Teilungserklärung, ohne Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung: ja
Ein fehlender Aufteilungsplan und eine fehlende AB hindern grundsätzlich nicht die hinreichende Bestimmbarkeit des Kaufgegenstands und den Verkauf auf dieser Grundlage. Der nicht vorliegende Aufteilungsplan muss dann aber durch Bauzeichnungen für die gesamte WEG-Anlage ersetzt werden, die die Anforderungen an einen Aufteilungsplan erfüllen (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG) und zum Vertragsinhalt gemacht werden müssen.

 

Praxishinweis: Angriffspunkte für den anwaltlichen Berater sind nur das Sondereigentum des Kaufgegenstands beschreibende Bauzeichnungen, also z.B. Grundrisszeichnung nur von der zu erwerbenden Wohnung. Diese sind m.E. nicht ausreichend zur Beschreibung des Kaufgegenstands, da Kaufgegenstand bei Wohnungseigentum eben auch ein ideeller Anteil am Gemeinschaftseigentum ist, welches daher ebenfalls hinreichend beschrieben sein muss (Lageplan, Schnitte, Ansichtszeichnungen, Dachaufsicht, Grundrisszeichnungen).

 

  • Verkauf mit Teilungserklärung ohne grundbuchlich vollzogene Teilung: ja
Eine vollzogene Teilung nach WEG zum Zeitpunkt des Abschlusses des BTV ist nicht erforderlich. Die Kaufsache wird hinreichend genau beschrieben durch eine beurkundete Teilungserklärung als Verweisungsurkunde nebst Aufteilungsplan, hilfsweise Bauzeichnungen. Der BTV kann aber erst abgewickelt werden, wenn das Wohnungsgrundbuch des Kaufgegenstands angelegt ist.

 

  • Verkauf mit Bauleistungen ohne beurkundete Baubeschreibung: nein
Eine Vertragsgestaltung mit beurkundeter Eigentumsverschaffungspflicht und nicht beurkundeten Baupflichten führt zur Formnichtigkeit des Vertrags (BGH NJW 02, 1050, 1051). Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung muss ebenfalls beurkundet werden.
 

Heilungsmöglichkeiten eines formnichtigen Bauträgervertrags

Der formunwirksame BTV wird durch Auflassung und Grundbucheintragung geheilt (§ 311b S. 2 BGB). Wer als anwaltlicher Berater die Heilungsvorschrift in seine Überlegungen zum Handlungsbedarf beim formunwirksamem Vertrag einbezieht, wird die Grenzen der Heilungsvorschrift im Blick halten müssen: 

 

  • Grenze aus dem Grund der Unwirksamkeit: Die Heilung erfolgt nur bei Nichtbeachtung des Beurkundungserfordernisses. Andere Unwirksamkeitsgründe werden nicht geheilt (Palandt-Heinrichs, § 311b, Rn. 55).

 

  • Zeitliche Grenze der Heilung: Die Heilung wirkt nicht zurück. Sie tritt mit dem Tag der Eintragung der Auflassung für die Zukunft ein.

 

Praxishinweis: Eine zu Gunsten des Erwerbers auf Grund eines formunwirksamen Vertrags eingetragene Vormerkung entfaltet keine Sicherungsfunktion gegenüber nachrangigen Eintragungen und ist auch nicht insolvenzfest (zu den Folgen: BGH NJW 02, 1050; NJW 02, 2313). Will der Käufer an dem Vertrag festhalten, sollte sein Berater in Abhängigkeit vom Abwicklungsstand des Vertrags nicht nur auf formgerechte Neuvornahme des BTV (§ 141 BGB) hinwirken, sondern auch die erneute Eintragung einer Vormerkung zu Gunsten seines Mandanten betreiben. 

 

Hinweis: Weitere Ausführungen zu Umfang und Wirksamkeit der Beurkundung sowie eine Checkliste der Prüfungsschwerpunkte beim BTV finden Sie in den nächsten Ausgaben von „Verbraucherrecht kompakt“. 

 

 

Quelle: Ausgabe 10 / 2005 | Seite 163 | ID 94520