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01.12.2005 | Baurecht

Bauträgervertrag: Diese Voraussetzungen müssen zur Kaufpreisfälligkeit erfüllt sein

von RA Volker Bartelt, Berlin

Neben der Beschreibung des Kaufgegenstands (dazu Bartelt, VK 05, 163 und VK 05, 185) sind die vereinbarten Kaufpreisfälligkeiten unter Berücksichtigung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ein weiteres Kernelement des Bauträgervertrags (BTV). Der Beitrag erläutert, worauf der Anwalt bei der Prüfung dieses Punktes achten muss.  

 

MaBV gibt zwei Sicherungskreise vor

Die MaBV stellt zwei Sicherungsmöglichkeiten zur Verfügung, die nicht miteinander vermischt werden dürfen, nämlich die Fälligkeit nach § 3 MaBV und die Fälligkeit nach § 7 MaBV. Zwischen beiden kann aber ein Wechsel vereinbart werden. Die zivilrechtliche Vertragsgestaltung muss diese öffentlich-rechtlichen Mindeststandards umsetzen. 

 

Fälligkeit nach § 3 MaBV

Es gibt allgemeine Fälligkeitsvoraussetzungen, die an den rechtlichen Abwicklungsstand des Vertrags anknüpfen (§ 3 Abs. 1 MaBV) und solche, die an den Bautenstand anknüpfen (§ 3 Abs. 2 MaBV). Die Voraussetzungen nach § 3 Abs. 1 und 2 MaBV müssen kumulativ vorliegen, um eine Kaufpreisfälligkeit auszulösen. 

 

Checkliste: Voraussetzungen nach § 3 Abs. 1 MaBV
  • rechtswirksamer Vertrag (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 MaBV);
Es müssen alle für die Wirksamkeit des BTV und seines Vollzugs erforderlichen privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Genehmigungen vorliegen. Um das Vorliegen dieser Voraussetzungen muss sich der abwickelnde Notar kümmern. Auf Wunsch der Parteien kann er sie selbst einholen (zusätzlicher Gebührenanspruch). Ein wirksamer Vertrag liegt vor, wenn
  • alle privatrechtlichen Genehmigungen vorliegen,
  • alle öffentlich-rechtlichen Genehmigungen vorliegen,
  • die Bestätigung des beurkundenden Notars über die Wirksamkeit vorliegt,
  • vertragliche Rücktrittsrechte des Verkäufers nicht vereinbart oder aber erloschen sind.

 

Praxishinweis: Die Vereinbarung vertraglicher Rücktrittsrechte des Verkäufers ist nach § 3 Abs. 1 Ziff. 1 MaBV zwar nicht unwirksam. Der Verkäufer darf dann aber ohne Sicherheitsleistung keine Zahlungen des Käufers annehmen (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 13. Aufl., Rn. 3212). Zur Entgegennahme von Zahlungen muss das vertragliche Rücktrittsrecht entweder erloschen sein oder der Verkäufer muss eine Sicherheit stellen (Bürgschaft nach § 7 MaBV).

 

  • ranggerechte Eintragung einer Vormerkung zu Gunsten des Käufers (§ 3 Abs. 1 Nr. 2 MaBV);
Die den Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers sichernde Vormerkung setzt voraus:
  • der Kaufgegenstand wurde rechtlich gebildet,
  • die Vormerkung ist im Grundbuch des Kaufgegenstands eingetragen,
  • die Eintragung der Vormerkung erfolgte ranggerecht.

 

Eintragung heißt dabei Eintragung und nicht etwa Sicherstellung der Eintragung. Bei einem BTV nach der MaBV ist das zuweilen auf Grund der langen Bearbeitungszeiten der Grundbuchämter praktizierte Verfahren der Beantragung der Vormerkung durch den beurkundenden Notar, der Einsichtname in das Grundbuch und Markentabelle durch ihn und anschließende Notarbestätigung, dass der ranggerechten Eintragung nichts entgegensteht, unzulässig.

 

Praxishinweis: Bei angelegtem Wohnungsgrundbuch sollte der Berater den Situationen seine Aufmerksamkeit widmen, in denen der Kaufgegenstand noch durch eine Änderung der Teilungserklärung zu bilden ist (z.B. durch Unterteilung, Veränderung der räumlichen Abgrenzung, Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum) oder zum Kaufgegenstand ein Sondernutzungsrecht gehört, welches noch zugewiesen werden muss. Die einzutragende Vormerkung muss an die vollzogenen Rechtsänderungen anknüpfen (Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 3212).

 

Beispiel: Gehört zum Kaufgegenstand das noch nicht der Wohnung zugewiesene Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz, so sichert eine Vormerkung, die im Wohnungsgrundbuch eingetragen wird, ohne dass die Stellplatzzuweisung mit dinglicher Wirkung erfolgt ist, nicht den Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers i.S. der MaBV.

 

  • Vorliegen einer Freistellungsverpflichtungserklärung aller Grundpfandrechtsgläubiger mit Rang vor der Käufervormerkung (§ 3 Abs. 1 S. 1 Ziff. 3, § 3 Abs. 1 S. 2 MaBV);
Die an vertraglich vereinbarter Rangstelle eingetragene Eigentumsvormerkung schützt den Käufer nur gegen nachträglich erfolgende Eintragungen. Regelmäßig sind im Grundbuch vorrangig Grundpfandrechte für die den Bauträger finanzierende Bank in einer Höhe eingetragen, die den Kaufpreis der Wohnung um ein Vielfaches übersteigen. Hintergrund ist, dass die Grundschuld zu Gunsten der bauträgerfinanzierenden Bank im Grundbuch des ungeteilten Grundstücks zur Eintragung gebracht wird. Bei grundbuchlichem Vollzug der Teilung wird sie nicht der Höhe nach auf die einzelnen entstandenen Wohnungsgrundbücher verteilt. Sie kommt vielmehr in jedem Wohnungsgrundbuch in voller Höhe als Gesamtgrundpfandrecht zur Eintragung. Zur Sicherung der Lastenfreistellung sieht die MaBV vor, dass die bauträgerfinanzierende Bank eine Freistellungsverpflichtungserklärung formalisierten Inhalts abzugeben hat. Der Inhalt ergibt sich aus § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 3, S. 2 bis 5 MaBV.

 

Praxishinweis: Die Freistellungserklärung der Bank muss zwei Fallvarianten umfassen:
  • erste erfasste Variante: Vollendung des Bauvorhabens
Freistellung unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme.

 

  • zweite erfasste Variante: Nichtvollendung des Bauvorhabens
entweder Freistellung unverzüglich nach Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme durch Käufer oder Vorbehalt der Rückzahlung aller vom Käufer bereits geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts.

 

Die vollständige Freistellungsverpflichtungserklärung ist an den Erwerber auszuhändigen (§ 3 Abs. 1 S. 4 MaBV). Auf Grund der ausgehändigten Freistellungsverpflichtungserklärung erhält der Erwerber einen eigenen und unmittelbaren Anspruch gegen die Bank.

 

  • Vorliegen der Baugenehmigung oder Genehmigungssurrogat (§ 3 Abs. 1 Ziff. 4 MaBV).
Eine Baugenehmigung muss vorliegen, die auch die vertraglich vorgesehene Nutzung umfasst. Sofern eine Baugenehmigung nicht erteilt wird, muss eines der „Genehmigungssurrogate“ (§ 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 lit. a) oder lit. b) MaBV) vorliegen.

 

 

 

Checkliste: Ratenzahlungsplan gem. § 3 Abs. 2 MaBV

Anzahl der Raten 

Der Bauträger darf entsprechend des erreichten Bautenstands Zahlungen des Erwerbers nur in Raten entgegennehmen. Es müssen aber alle Voraussetzungen nach § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt sein. Die Raten kann sich der Bauträger nicht frei aussuchen. Die MaBV gibt insgesamt 13 Raten vor, aus denen der Bauträger maximal sieben Raten bilden kann. Es gilt die Regel „7 aus 13“ (Pause, a.a.O., Rn. 295). Der Bauträger hat nur die Freiheit, weniger Raten zu bilden.  

 

Höhe der einzelnen Raten 

Die erste Rate nach MaBV beträgt 30 Prozent der Vertragssumme, die mit dem Beginn der Erdarbeiten fällig ist (Grundstücksrate). Sie soll die Grundstückserwerbskosten und die Vorleistungen des Bauträgers abdecken. Überträgt oder bestellt der Bauträger ein Erbbaurecht, beträgt die erste Rate nur 20 Prozent der Vertragssumme. Daher sind die Prozentsätze der restlichen zwölf Raten nicht aus der gesamten Vertragssumme gebildet, sondern aus der „restlichen“ Vertragssumme, also der unter Abzug der ersten Rate. Diese Kompliziertheit machen die meisten BTV nicht mit. Sie enthalten einen Ratenplan, in dem sämtliche Raten umgerechnet sind auf Prozentsätze der gesamten Vertragssumme (Kaufpreis). Die Höhe der einzelnen Raten nach MaBV darf dadurch nicht geändert werden, sondern ist vielmehr peinlich genau einzuhalten.  

Praxishinweis: Kommt es zum Abschluss eines BTV in der Bauausführungsphase, können alle zu diesem Zeitpunkt abgeschlossenen Gewerke zusammen mit der Grundstücksrate abgefordert werden, während die noch nicht ausgeführten Gewerke in bis zu sechs Raten aufgeteilt werden dürfen.  

 

Ratenvereinbarung für Altbausanierung 

Für Altbausanierung sieht die MaBV keinen eigenen Ratenzahlungsplan vor. Sie verlangt, dass die auf Neubau zugeschnittenen Raten mit der Maßgabe entsprechend angewandt werden, dass der hiernach zu errechnende Teilbetrag für schon erbrachte Leistungen mit Vorliegen der allgemeinen Voraussetzungen nach § 3 Abs. 1 MaBV entgegengenommen werden kann (§ 3 Abs. 2 S. 4 MaBV). 

 

Verstoß gegen Ratenzahlungsplan der MaBV zu Lasten des Käufers 

Sofern auch nur eine Rate zu Lasten des Käufers von der MaBV abweichend vertraglich vereinbart ist, ist die gesamte Ratenzahlungsvereinbarung nichtig (BGH NJW 01, 818), nicht aber der BTV im Übrigen. Es gelten dann nicht etwa die Raten nach der MaBV, sondern die gesetzliche Regelung des Werkvertragsrechts. Danach ist die Abnahme Voraussetzung der Fälligkeit der Vergütung. 

Praxishinweis: Bei unwirksamer Vorauszahlungsabrede kann der Käufer bis zur vollständigen Fertigstellung und Abnahme des Vertragsobjekts die Zahlung verweigern. Zudem kann er etwa geleistete Zahlungen wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückfordern.  

 

 

Checkliste: Fälligkeit nach § 7 MaBV (Bürgschaft)

Anstelle der Sicherung des Käufers nach § 3 Abs. 1 und Abs. 2 MaBV kann dem Käufer auch Sicherung seiner Ansprüche auf Rückgewähr seiner Zahlungen durch Stellung einer Bankbürgschaft gewährt werden (§ 7 Abs. 1 S. 2 i.V.m. § 2 Abs. 2 MaBV). In diesem Fall müssen die allgemeinen Voraussetzungen nach § 3 MaBV zunächst nicht vorliegen. Die Bürgschaft muss erst zurückgegeben werden, wenn die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV vorliegen sowie der entsprechende Bautenstand i.S.v. § 3 Abs. 2 MaBV erreicht ist.  

 

Praxishinweis: Dem Käufer gibt die Bürgschaft nach § 7 MaBV regelmäßig größere Sicherheit als die Sicherung über § 3 MaBV. In der Rechtsprechung besteht zudem eine allgemeine Tendenz, den Sicherungsumfang der MaBV-Bürgschaft weit auszulegen (BGH NJW 02, 2563; zu Grenzen siehe BGH NJW-RR 03, 592).  

 

 

Quelle: Ausgabe 12 / 2005 | Seite 205 | ID 94561