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·Fachbeitrag ·Immobiliarvollstreckung

Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung auf die Zwangsverwaltungsrestmasse zugreifen

von Dipl.-Rechtspfleger, RB Gerhard Schmidberger, Heilbronn

| Solange im Wege der Immobiliarvollstreckung eine Grundstücksbeschlagnahme (§§ 20, 21 ZVG) nicht eingetreten ist, sind Forderungen in Verbindung mit dem Grundstück grundsätzlich frei pfändbar. Dies gilt aber nicht hinsichtlich der Kosten, die zur Versorgung des Grundstücks aufgebracht werden müssen, wenn der Schuldner einen entsprechenden Schutzantrag stellt (§ 851b ZPO; vgl. VE 05, 78). Der folgende Beitrag hilft, hier Fehler zu vermeiden. |

1. Nach Zwangsverwaltungsbeschlagnahme keine Mietpfändung

Nach §§ 148, 21 Abs. 2 ZVG, § 865 Abs. 2 ZPO, § 1123 Abs. 1 BGB erstreckt sich die Zwangsverwaltung auf Miet- und Pachtzinsforderungen, und zwar auch auf solche, die bis zu einem Jahr rückständig sind, soweit die Forderung fällig ist (§ 1123 Abs. 2 S. 1 BGB).

 

Ist die Miete bzw. Pacht im Voraus zu entrichten, erstreckt sich die Befreiung nicht auf die Miete oder Pacht für eine spätere Zeit als den zum Zeitpunkt der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat. Erfolgt die Beschlagnahme nach dem 15. des Monats, erstreckt sich die Befreiung jedoch auch auf die Miete oder Pacht für den folgenden Kalendermonat (§ 1123 Abs. 2 S. 2 BGB).

 

Wenn der Schuldner also über die Miete bzw. Pacht im Voraus verfügt hat, z.B. durch Abtretung, bleibt dies dem Gläubiger gegenüber zunächst wirksam (§ 1124 Abs. 1 BGB). Dieselbe Wirkung tritt bei einer Pfändung ein. Sie wird einer rechtsgeschäftlichen Verfügung gleichgestellt. Unwirksam ist die Verfügung (Pfändung) aber, soweit sie sich auf die Miete oder Pacht für eine spätere Zeit als den zurzeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht. Erfolgt die Beschlagnahme nach dem 15. eines Monats, ist die Verfügung wirksam, soweit sie sich auf die Miete oder Pacht für den folgenden Kalendermonat bezieht (§ 1124 Abs. 2 BGB).  

 

PRAXISHINWEIS | Für Mobiliargläubiger ist jedoch zu beachten, dass deren Pfändungen bis zur Grundstücksbeschlagnahme im Rahmen der Zwangsverwaltung wirksam bleiben, d.h. zum Ruhen gebracht werden. Sie leben nach einer etwaigen Verfahrensaufhebung, z.B. nach Rücknahme des Zwangsverwaltungsantrags, wieder auf (RGZ 64, 415).

Pfändungen ab Beschlagnahme sind dagegen unwirksam. Es kann dann nur noch in den Auszahlungsanspruch gegen die Masse als Surrogat vollstreckt werden.

2. Zugriff bei Wegfall der Beschlagnahme

Endet die Zwangsverwaltung nicht durch Zuschlag (§§ 161 Abs. 4, 90 ZVG), sondern durch Antragsrücknahme (§ 29 ZVG), kann die beim Zwangsverwalter noch nicht verbrauchte Zwangsverwaltungsmasse gepfändet werden. Drittschuldner ist der Zwangsverwalter.

 

Dieser ist nach § 840 ZPO verpflichtet, die entsprechende Erklärung abzugeben. Er wird die Erklärung in der Form abgeben, dass der Anspruch grundsätzlich anerkannt wird, und sofern keine Abtretungen oder Vorpfändungen nach Bezahlung der Gerichtskosten und Zwangsverwaltervergütung und etwaigen noch zu berücksichtigenden Kosten der Zwangsverwaltung nach Verfahrensaufhebung bedient werden müssen.

 

PRAXISHINWEIS | Zuständig für den Erlass des PfÜB ist das Wohnsitzgericht des Schuldners und nicht das Gericht der belegenen Sache. Ergeben sich für den pfändenden Gläubiger Anhaltspunkte, eine Zwangsverwaltung ist anhängig, ergibt sich dies direkt aus einer Grundbuchabschrift aus der Abteilung II. Beim zuständigen Vollstreckungsgericht, nach § 1 ZVG dem der belegenen Sache, kann unter Vorlage einer Abschrift des Titels nach dem Namen des Zwangsverwalters gefragt werden. Die Pfändung der gepfändeten Restmasse im Grundbuch dürfte nicht eintragungsfähig sein.

 

Musterformulierung / Pfändung der Zwangsverwaltungsmasse nach Verfahrensaufhebung

An das AG - Vollstreckungsgericht - …

Antrag auf Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses

Hierdurch zeige ich an, dass ich den Gläubiger ... vertrete. Namens und in Vollmacht desselben beantrage ich, den nachstehenden Pfändungs- und Überweisungsbeschluss zu erlassen und seine Zustellung - an den Drittschuldner mit der Aufforderung nach § 840 ZPO - zu vermitteln.

Drei Abschriften sind entsprechend beigefügt. Die Zahlung der Gerichtsgebühren ist durch ... erfolgt.

Der Gläubiger ist - nicht - zum Abzug der Vorsteuer berechtigt.

Sollte das angegangene Gericht nicht zuständig sein, wird die Abgabe an das zuständige Gericht beantragt und um eine entsprechende Mitteilung gebeten.

Rechtsanwalt/Inkassobüro

Pfändungs- und Überweisungsbeschluss

In der Zwangsvollstreckungssache ... (Gläubiger) ./. ... (Schuldner)

Nach dem Urteil (Titel) des ...gerichts vom ..., Az. ..., dessen Ausfertigung ich (nebst Kostenfestsetzungsbeschluss vom ..., Az. ..., und dem Zustellungsnachweis) beifüge, hat der Gläubiger vom Schuldner zu beanspruchen:

Hauptforderung entsprechend anliegender Aufstellung

... EUR

... Prozent Zinsen für die Hauptforderung seit dem ...

... EUR

vorgerichtliche Mahnkosten

... EUR

Kosten des Mahn- und Vollstreckungsbescheids - festgesetzte Kosten

... EUR

... Prozent Zinsen aus den festgesetzten Kosten seit dem ...

... EUR

Kosten früherer Vollstreckungsmaßnahmen

... EUR

abzüglich der Zahlungen vom ... über

... EUR

... EUR

0,3 Verfahrensgebühr nach Nr. 3309 RVG-VV

aus dem Wert der Vollstreckungsforderung von ... EUR

... EUR

Auslagenpauschale nach Nr. 7002 RVG-VV

... EUR

19 Prozent Umsatzsteuer nach Nr. 7008 RVG-VV

... EUR

Gerichtskosten für diesen Beschluss nach Nr. 2111 GKG-KV

15,00 EUR

... EUR

Wegen dieser Ansprüche und in Höhe dieses Betrags sowie wegen der Zustellungskosten für diesen Beschluss wird die angebliche Forderung des Schuldners gegen

… als Zwangsverwalter - Drittschuldner -

 

auf Auszahlung der Zwangsverwaltungsmasse gepfändet, sofern das Zwangsverwaltungsverfahren aus folgenden Gründen aufgehoben worden ist:

  • wegen Befriedigung sämtlicher betreibender Gläubiger (§ 161 Abs. 2 ZVG),
  • wegen Nichtleistung eines Vorschusses gegen den/die betreibenden Gläubiger (§ 161 Abs. 3 ZVG),
  • aus einem sonstigen Grund (§§ 28, 161 Abs. 4 ZVG),
  • wegen Antragsrücknahme sämtlich betreibender Gläubiger (§§ 161 Abs. 4, 29 ZVG) oder
  • wegen Zuschlags (§§ 161 Abs. 4, 90 ZVG) unter der Bedingung, dass im parallel laufenden Zwangsversteigerungsverfahren sämtliche Ansprüche der das Zwangsverwaltungsverfahren betreibenden Gläubiger befriedigt wurden.

Dem Drittschuldner wird verboten, an den Schuldner zu leisten. Dem Schuldner wird geboten, sich jeder Verfügung über die gepfändeten Ansprüche und Rechte einschließlich der Gestaltungsrechte, insbesondere ihrer Einziehung, zu enthalten. Zugleich werden die gepfändeten Ansprüche und Rechte dem Gläubiger zur Einziehung überwiesen.

Rechtspfleger

 

Hinweis | Mit der Zustellung dieses Beschlusses an den Zwangsverwalter entsteht für den Pfändungsgläubiger ein Pfandrecht am Auskehrungsanspruch des Schuldners gegen den Zwangsverwalter (= Kassenbestand; Stöber, Forderungspfändung, 15. Aufl., Rn. 438). Der Verfasser geht entgegen der h.M. zu § 804 Abs. 2 ZPO (explizit Stöber, ZVG, 19. Aufl., Rn. 17.1 zu § 152 ZVG) davon aus, dass eine dingliche Pfändung den persönlichen Gläubiger nicht überholen kann. Mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung ist das Verfahren beendet. Es kann nicht quasi „halbtot“ in der Person des Zwangsverwalters weiterleben. Neuerdings sollen beschränkte Rücknahmen möglich sein BGH (BGHZ 155,38; NJW 08,3067). Dies bedeutet, dass der Gläubiger seinen Antrag zwar zurücknimmt, aber im Aufhebungsbeschluss noch weitere Tätigkeiten des Zwangsverwalters auf Vorschlag des Gläubigers angeordnet werden können. Die Gegenmeinung übersieht, dass mit der Verfahrensaufhebung sofort und unwiderruflich die Anordnung auf Erlösauskehr gemäß § 157 Abs. 1 S. 1 ZVG wegfällt (Wedekind/Wedekind, Zwangsverwaltung, 2011, Rn. 1699, 1763, 1775 ff.). Mit dem Wegfall der Beschlagnahme leben vor der Beschlagnahme angebrachte Mietpfändungen wieder auf. Auch dies wird von der Gegenmeinung nicht problematisiert. Mit dem Urteil des BGH (ZfIR 12, 68, mit Besprechung Schmidberger, ZfIR 12, 54) wurde klargestellt, dass der Erlösauskehrungsanspruch gegen den Zwangsverwalter uneingeschränkt dem Schuldner gebührt und entsprechend der Pfändung unterliegt. Für den Gläubiger, der nach Verfahrensaufhebung noch „mitmischen“ will, ist kein Raum. Die zuvor geschuldeten Mieten sind mit der Zahlung an den Zwangsverwalter gemäß § 362 BGB erloschen.

3. Problemfall: Kaufvertrag

Oft enden Zwangsverwaltungen auch dadurch, dass ein Kaufvertrag abgeschlossen wird, in dem geregelt ist, dass die Nutzungen zu einem bestimmten Stichtag an den Erwerber übergehen sollen. Eine Verfügung über die Zwangsverwaltungs-Restmasse (= Auskehrungsanspruch) ist allerdings nicht mehr möglich, wenn rechtzeitig durch Gläubiger zuvor in diesen Anspruch gepfändet wurde. Erst wenn die Beschlagnahme in Wegfall gekommen ist, kann der freihändige Erwerber auf die Nutzungen zugreifen.

 

Dies wird deshalb übersehen, weil sich oft der wirtschaftlich stärkste Gläubiger in die Kaufverhandlungen einbringt und anstelle des Schuldners die Bedingungen aufstellt. Aber gerade, wenn rangschlechte Gläubiger mit als betreibende Gläubiger vorhanden sind (seit Kurzem sehr häufig die Eigentümergemeinschaften aus Rangklasse-V-Ansprüchen), kann es mit der Gesamtaufhebung der Zwangsverwaltung zu größten Verwicklungen kommen.

 

  • Beispiel

Bank B. betreibt die Zwangsverwaltung aus der 1. Rangstelle der Rangklasse IV. Die Eigentümergemeinschaft E. tritt dem Verfahren aus veralteten Hausgeldern und Hausgeldern von anderen Wohnungen bei (Rangklasse V). Verkäufer S. (= Schuldner) und Erwerber X. sind sich über den Kaufpreis einig. Die B. übergibt zu treuen Händen an den Notar N. einen Antrag auf Rücknahme der Zwangsverwaltung. S., X. und B. sind sich einig, dass bis zur Kaufpreisvaluta die Mieten der B. zustehen, ab Kaufpreiszahlung dem X. Solange die Zwangsverwaltung besteht, kann der Besitz nicht an X. übergehen. Die Abrede über den Besitzübergang ist solange unwirksam, als die E. ihren Beitrittsantrag nicht zurücknimmt. Wäre in diesem Fall noch der Auskehrungsanspruch von einem Dritten gepfändet worden, bricht die Abrede S., X. und B vollends in sich zusammen. Die unverteilte Masse (= der gepfändete Kassenbestand) gebührt weder dem X. (anteilig ab Valutazahlung) noch der B. (anteilig bis zur Valutazahlung), sondern allein dem Pfändungspfandgläubiger.

Weiterführende Hinweise

  • Pfändung von Miet- und Pachtzinsforderungen, Mock, VE 11, 142 
  • So pfänden Sie den beim Notar hinterlegten Kaufpreis, Mock, VE 10, 172
  • Anspruch auf Verschaffung des Grundstückseigentums pfänden, Mock, VE 08, 82 und 91
Quelle: Ausgabe 06 / 2012 | Seite 104 | ID 33496260