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05.02.2008 | WEG-Novelle

So funktioniert das begrenzte Rangvorrecht von Hausgeldforderungen in der Versteigerung

von Dipl.-Rechtspfleger Peter Mock, Koblenz

Seit dem 1.7.07 gilt das WEG in einer neuen Fassung (Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze, BGBl 07, S. 370). Die Novelle hat u.a. Verbesserungen in der Zwangsversteigerung von Wohnungs- bzw. Teileigentum mit sich gebracht. 

 

Hausgeldforderungen: Rangstellung der Eigentümergemeinschaft verbessert

Die in der Zwangsversteigerung geltenden Rangklassen des § 10 ZVG wurden zugunsten der Eigentümergemeinschaft modifiziert. Bei der Vollstreckung von Teileigentum sowie Wohnungs- und Teilerbbaurecht gilt für Verfahren seit dem Stichtag 1.7.07 für fällige Ansprüche gegen einen Miteigentümer auf Entrichtung der anteiligen Lasten und Kosten (sog. Hausgeldforderungen) ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten.  

Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder –unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen. 

 

Vom Vorrecht erfasste Ansprüche

Erfasst werden durch diese Verbesserungen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, letztere allerdings nur, wenn sie über die Gemeinschaft abgerechnet werden, also nicht von einem Wohnungseigentümer unmittelbar gegenüber Dritten.  

 

Praxishinweis: Der Vorrang erstreckt sich damit etwa auch auf die Kaltwasserkosten des Sondereigentums. Auch Vorschüsse gemäß § 28 Abs. 2 WEG und Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG werden vom Vorrecht erfasst. Gerade die laufenden Zahlungen werden, solange über die Jahresabrechnung nicht beschlossen ist, vielfach nur aus Vorschüssen und Beiträgen zur Rückstellung bestehen. Die Vorschüsse – und ebenso die Rückstellungen – sind zur Klarstellung besonders erwähnt, um Zweifel über ihren Vorrang auszuschließen. 

 

Das Vorrecht ist beschränkt  

  • auf die laufenden sowie
  • die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Grundstücks-Beschlagnahme (s.u., S. 27) und den letzten zwei (Kalender-)Jahren und
  • auf höchstens 5 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 S. 2 ZVG).

 

Praxishinweis: Gerade die Miteinbeziehung der Rückstellungen für künftige Maßnahmen ist nach Ansicht des Gesetzgebers sachgerecht, da diese den Werterhalt des Wohnungseigentums sichern (BT-Drucksache 16/887, 45 li. Sp.). Der vorgesehene Zeitraum entspricht somit dem Zeitraum für wiederkehrende Leistungen der Rangklassen 3 und 4 (§ 10 Abs. 1 Nr. 3und 4 ZVG). Bei einer rechtzeitigen Geltendmachung ermöglicht es dieser Zeitraum, dass der Anspruch dem Umfang nach weitgehend durchgesetzt werden kann. Andererseits wird die Belastung der nachfolgenden Gläubiger in überschaubaren Grenzen gehalten.  

 

Bei den anteiligen Lasten und Kosten geht es um die Zahlungsverpflichtungen aufgrund der Beschlüsse der Wohnungseigentümer 

  • gemäß § 28 Abs. 5 WEG über den Wirtschaftsplan,
  • die Jahresabrechnung oder
  • eine Sonderumlage („Beitragsschulden“).

 

Praxishinweis: Bestimmte Regressansprüche werden ebenfalls erfasst. Sofern etwa in einer Zweiergemeinschaft kein Verwalter bestellt ist und wegen des gesetzlichen Kopfprinzips (§ 25 Abs. 2 S. 1 WEG) keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind, können die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten nur in der Weise beglichen werden, dass ein Wohnungseigentümer in Vorlage tritt. Dieser kann gemäß § 16 Abs. 2 WEG bei dem anderen Wohnungseigentümer anteilig Regress nehmen (BayOblG ZWE 02, 357).  

 

Abgrenzung der laufenden Beträge von rückständigen Beträgen

Maßgeblich für die Abgrenzung von laufenden und rückständigen Beträgen ist gemäß § 13 ZVG der Zeitpunkt der Beschlagnahme.  

 

  • Laufende Beträge des Hausgelds sind danach der letzte vor der Beschlagnahme fällig gewordene Betrag sowie die später fällig werdenden Leistungen. Die zeitlich davor liegenden sind rückständige Beträge. Im Vorrang berücksichtigt werden neben den laufenden nur die aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Kalenderjahren rückständigen Beträge. Folge: Ansprüche aus einer Jahresabrechnung, die zwar innerhalb dieses Zeitraums aufgrund eines entsprechenden Beschlusses begründet werden, sich aber auf einen davor liegenden Zeitraum beziehen, erhalten nicht den Vorrang. So wird die Eigentümergemeinschaft dazu angehalten, bei säumigen Eigentümern frühzeitig aktiv zu werden.

 

  • Bei den Rückständen wird auf das Kalenderjahr abgestellt, da so die Eigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung, die ebenfalls nach dem Kalenderjahr aufgestellt wird (§ 28 Abs. 1 S. 1 WEG) und die regelmäßig einen einheitlichen Betrag für das gesamte Kalenderjahr ausweist, direkt verwenden kann.

 

Fälligkeit der Ansprüche erforderlich

Die Vorrechtsansprüche müssen fällig sein. Damit wird sichergestellt, dass keine Leistungen erfasst werden, über deren Erbringung die Wohnungseigentümer noch nicht beschlossen haben, etwa bei Restzahlungen aus einer Jahresabrechnung, über die noch nicht befunden wurde. Die fälligen Beträge der wiederkehrenden Leistungen werden jedoch nur bis zum Zeitpunkt des Zuschlags berücksichtigt. Ab dann trägt der Ersteher gemäß § 56 S. 2 ZVG die anfallenden Lasten. Achtung: Die Formulierung „die daraus fälligen Ansprüche“ soll ausschließen, dass die Wohnungseigentümer auch fällige Beträge aus anderen Wohnungen desselben Eigentümers geltend machen können (BT-Drucksache 16/887, 45 li. Sp.).  

 

Maximaler Vorrechts-Höchstbetrag

§ 10 Abs. 1 Nr. 2 S. 3 ZVG legt fest, dass das Vorrecht der Rangklasse 2 auf Beträge i.H.v. nicht mehr als 5 Prozent des nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Verkehrswerts begrenzt ist. Dies soll den Vorrang in überschaubaren Grenzen halten und für alle Beteiligten, insbesondere für Realkreditgeber, kalkulierbar machen. Außerdem beugt diese Begrenzung der Gefahr von Manipulationen durch die Eigentümergemeinschaft durch nachträglich beschlossene Sonderumlagen vor. Des Weiteren muss der Anspruch drei Prozent des Einheitswerts des Wohnungseigentums überschreiten (§ 10 Abs. 3 S. 1 ZVG, § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Wichtig: Die Begrenzung schließt alle Nebenleistungen mit ein (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 S. 2 ZVG). Kosten, die gemäß § 10 Abs. 2 ZVG Befriedigung in der Rangstelle des Hauptrechts finden können, fallen so neben dem Hauptanspruch unter die für den Vorrang bestehende Höchstgrenze. Im Umkehrschluss ergibt sich hieraus, dass keine Bevorrechtigung mehr eingreift, wenn der Höchstbetrag überschritten wird. 

 

Der Einheitswert lässt sich i.d.R. bei der zuständigen Finanzbehörde erfragen. Manche Finanzämter verweigern dem Gläubiger aber aus Datenschutzgründen die Angaben. Hiergegen muss ggf. in Rechtsbehelfsverfahren vorgegangen werden. Oft sind die Vollstreckungsgerichte dabei behilflich. 

 

Da die Eigentümergemeinschaft bei Geltendmachung ihrer Ansprüche gegen den Schuldner die Höhe des festzusetzenden Verkehrswerts noch nicht kennen kann, ist es wichtig, sich im Grundbuch wegen der Forderung zugleich auch eine Zwangssicherungshypothek eintragen zu lassen. So besteht eine größere Chance im Rahmen der Rangklasse 4 nach § 10 Abs. 1 ZVG wegen nicht bevorrechtigter Ansprüche eine Zuteilung zu erhalten.  

 

Beispiel

Der Verkehrswert einer Wohnung wird auf 150.000 EUR festgesetzt. Eigentümergemeinschaft X. hat insgesamt eine titulierte Hausgeldforderungen von 12.000 EUR gegen Schuldner S. Hierüber hat sie sich eine Zwangssicherungshypothek an zweiter Rangstelle nach der finanzierenden Bank B. eintragen lassen. Mit 5 Prozent (= 7.500 EUR) nimmt X. in der Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 ZVG) am Verfahren vor der B. teil. Mit den restlichen 4.500 EUR steht sie hinter B., aber noch vor eventuellen persönlichen Ansprüchen nach Rangklasse Nr. 5 (§ 10 Abs. 1 ZVG). 

 

Das Vorrecht kann auf zwei Arten geltend gemacht werden: 

  • Andere Gläubiger betreiben die Zwangsversteigerung: In diesem Fall werden die bevorrechtigten Hausgeldansprüche nur auf rechtzeitige Anmeldung und Glaubhaftmachung hin berücksichtigt (§ 45 Abs. 3 ZVG). Dann muss die Forderung nicht drei Prozent des Einheitswerts des Wohnungseigentums überschreiten

 

Beispiel

Bank B. als Grundschuldgläubigerin beantragt die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums aus der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld von 50.000 EUR. Darüber hinaus bestehen Rückstände zugunsten der Eigentümergemeinschaft X. i.H.v. 3.000 EUR. Da sich diese Ansprüche nicht aus dem Grundbuch ersehen lassen, müssen sie gemäß § 45 Abs. 3 ZVG beim Vollstreckungsgericht angemeldet und glaubhaft gemacht werden, andernfalls werden sie nicht berücksichtigt. 

Die Anmeldung kann formlos und muss spätestens vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten im Termin erfolgen, sonst drohen Rangverlust (§§ 37 Nr. 4, 110 ZVG) und damit Regress. Die Glaubhaftmachung gegenüber dem Vollstreckungsgericht kann auf verschiedene Weise erfolgen:

 

  • entweder durch einen bereits vorliegenden Titel, z.B. Vollstreckungsbescheid oder Urteil über die bevorrechtigte Forderung oder eine Unterwerfungsurkunde des Schuldners (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO);

 

  • oft ist es der Eigentümergemeinschaft nicht möglich, bis zum Versteigerungstermin, bis zu dem die Ansprüche angemeldet sein müssen, einen Titel gegen den säumigen Schuldner zu erlangen. Ein Titel wird daher nicht generell gefordert. Gerade in den Fällen, in denen der Schuldner gleichzeitig seine Zahlungen an die Grundpfandgläubiger und die Eigentümergemeinschaft einstellt, ist dies zu erwarten. Daher genügt es zur Glaubhaftmachung auch, eine Niederschrift der maßgeblichen Beschlüsse der Eigentümer einschließlich ihrer Anlagen – etwa Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung – vorzulegen, aus der die Zahlungspflicht (§ 28 Abs. 2und 5 WEG) hervorgeht. Eine öffentliche Beglaubigung ist nicht erforderlich, da der Anspruch nur glaubhaft gemacht, nicht aber – wie im Grundbuchverfahren die Verwaltereigenschaft (vgl. § 26 Abs. 4 WEG) – nachgewiesen werden muss;

 

  • im Übrigen kann der Anspruch auch in sonst geeigneter Weise glaubhaft gemacht werden. Dies ermöglicht es, auch andere Schriftstücke der Eigentümergemeinschaft zur Glaubhaftmachung einzubeziehen.

 

Die Glaubhaftmachung ermöglicht dem Rechtspfleger die Prüfung, ob die geltend gemachten Beträge der neuen Rangklasse 2 zuzuordnen sind. Wurden sie bei der Anmeldung nicht hinreichend glaubhaft gemacht, wird zunächst das Gericht von Amts wegen – also auch ohne Widerspruch des betreibenden Gläubigers – die Eigentümergemeinschaft oder den Verwalter zur Nachbesserung auffordern. Bleibt der Anspruch weiter nicht hinreichend glaubhaft, wird er nicht in das geringste Gebot aufgenommen. Eine Zuteilung auf den angemeldeten Anspruch erfolgt dann nicht.

 

Praxishinweis: Gegen die Nichtaufnahme in das geringste Gebot besteht für die Eigentümergemeinschaft kein Rechtsbehelf, auch nicht für die nachrangigen Gläubiger gegen eine Aufnahme, da es sich bei der Aufstellung des geringsten Gebots um eine unselbstständige Zwischenentscheidung zur Vorbereitung des Zuschlags handelt. Um im Fall einer nicht ausreichenden Glaubhaftmachung dennoch bevorrechtigt berücksichtigt zu werden, kann die Gemeinschaft wie folgt vorgehen:
  • Sie kann eine Anfechtung des Zuschlags wegen unrichtiger Feststellung des geringsten Gebots (§ 83 Nr. 1 ZVG) vornehmen oder
  • Widerspruch gegen den Teilungsplan einlegen (§ 115 ZVG). Dies hat zur Folge, dass der streitige Betrag bis zur Klärung der Rechtslage durch das Vollstreckungsgericht zu hinterlegen ist.
  • Soweit sich erst nach dem Versteigerungsverfahren herausstellt, dass ein Anspruch zu Unrecht berücksichtigt wurde, kann der Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB) gegen den zu Unrecht berücksichtigten Gläubiger geltend gemacht werden.

 

  • Eigentümergemeinschaft betreibt das Verfahren selbst: Betreiben die Eigentümerdie Zwangsversteigerung aufgrund eines titulierten Anspruchs selbst, indem sie das Verfahren beantragen oder einem bereits angeordneten Verfahren beitreten, eröffnet die Neuregelung ihnen in der Mehrzahl der Fälle die Möglichkeit, eine Erfolg versprechende Vollstreckung in das Wohnungseigentum des säumigen Miteigentümers durchzuführen, nämlich eine Vollstreckung, bei der ihnen keine bestehen bleibenden Grundpfandrechte vorgehen.

 

Praxishinweis: So wird verhindert, dass ein säumiger Schuldner weiterhin auf Kosten der Eigentümergemeinschaft in seiner Wohnung verbleiben kann. Dies war bislang möglich, da die von Wohnungseigentümern betriebene Zwangsversteigerung vielfach gemäß § 77 ZVG einstweilen eingestellt oder sogar aufgehoben wurde, weil nicht einmal ein Gebot abgegeben wurde. Denn die Erfahrung lehrt, dass Eigentumswohnungen bis an den Verkehrswert oder sogar darüber hinaus mit Grundpfandrechten der Kreditinstitute belastet sind, die in der Zwangsversteigerung in Rangklasse 4 dem Anspruch der Wohnungseigentümer aus der Rangklasse 5 vorgehen. Da diese Rechte bei einer Versteigerung aus Rangklasse 5 bestehen bleiben, müssen sie von einem Erwerber übernommen werden. Dazu ist aber verständlicherweise kaum ein Erwerber bereit.

 

Praktische Auswirkungen der Novellierung

Die Auswirkungen der Neuerungen, die für alle ab dem 1.7.07 anhängigen Verfahren gelten, sind für die Eigentümergemeinschaft enorm, da hierdurch sich vielfach Hausgeldforderungen realisieren lassen. 

 

Beispiel: Eigentümergemeinschaft betreibt die Zwangsversteigerung

Rechtslage bis 30.6.07: 

Aus dem Wohnungs-Grundbuch des Schuldners S. ergeben sich in Abt. III folgende Belastungen:  

Grundschuld III/1 zu 100.000 EUR nebst 15 Prozent Zinsen kalenderjährlich nachträglich fällig seit 1.1.00. 

 

Die Eigentümergemeinschaft X. beantragt im Mai 07 die Zwangsversteigerung wegen titulierter Hausgeldforderungen von 5.000 EUR aus den Jahren 05 und 06 aus Rangklasse 5 (§ 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG). Der Zwangsversteigerungsvermerk wird am 20.5.07 im Grundbuch eingetragen. Der Verkehrswert der Wohnung beträgt 110.000 EUR. Der Versteigerungstermin ist auf den 15.11.07 angesetzt. Das geringste Gebot berechnet sich folgendermaßen: 

 

I. bestehen bleibende Rechte 

1. Grundschuld III/1 zu 100.000 EUR nebst 15 Prozent Zinsen seit 1.1.00 

 

II. Mindestbargebot 

1. Verfahrenskosten (angenommen): 3.000 EUR 

2. öffentliche Lasten (angenommen; z.B. Grundsteuer): 1.000 EUR 

3. laufende und für 2 Jahre rückständige angemeldete Zinsen des bestehen bleibenden Rechts III/1: 

  • laufende Zinsen seit 1.1.06 bis 30.11.07 (§ 47 ZVG; gerundet): 28.700 EUR
  • rückständige Zinsen seit 1.1.04 bis 31.12.05 (gerundet): 30.000 EUR

Gesamt: 62.700 EUR 

 

Bietet jemand 62.700 EUR, hat er das Objekt wirtschaftlich für insgesamt 162.700 EUR ersteigert, da ja noch Rechte von 100.000 EUR bestehen bleiben und vom Ersteher übernommen werden müssen. Zur Verteilung bleiben aber nur die tatsächlich gebotenen 62.700 EUR, die nach Zahlung auf die Kosten (1.000 EUR) und öffentlichen Lasten (3.000 EUR) allein der Grundschuldgläubigerin G. zustehen. Für X. bleibt nichts übrig, da sie erst nach der Befriedigung der G. zum Zuge kommt. Hier ist also zu vermuten, dass von vornherein keine Gebote abgegeben werden, sodass das Verfahren zunächst einstweilen eingestellt wird (§ 77 Abs. 1 ZVG). 

 

Rechtslage seit 1.7.07: 

Aus dem Wohnungs-Grundbuch des S. ergeben sich aus Abt. III folgende Belastungen:  

Grundschuld III/1 zu 100.000 EUR nebst 15 Prozent Zinsen kalenderjährlich nachträglich fällig seit 1.1.00. 

 

X. beantragt im August 07 die Zwangsversteigerung wegen titulierter Hausgeldforderungen von 5.000 EUR aus den Jahren 05 und 06 aus Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Der Zwangsversteigerungsvermerk wird am 20.8.07 im Grundbuch eingetragen. Der Verkehrswert der Wohnung beträgt 110.000 EUR. Der Versteigerungstermin ist auf den 15.12.07 angesetzt. Das geringste Gebot berechnet sich folgendermaßen: 

 

I. bestehen bleibende Rechte: keine 

 

II. Mindestbargebot 

1. Verfahrenskosten (angenommen): 3.000 EUR 

2. öffentliche Lasten (angenommen; z.B. Grundsteuer): 1.000 EUR 

Gesamt: 4.000 EUR 

 

Zwar kann zu einem Gebot von 4.000 EUR der Zuschlag nicht erteilt werden. Denn gemäß § 85a ZVG muss dieses mindestens 5/10 (= 55.000 EUR) betragen. Bei dieser Konstellation ist im Vergleich zur alten Rechtslage aber eher zu vermuten, dass Gebote abgegeben werden und die Eigentümer- gemeinschaft hinsichtlich ihrer Ansprüche befriedigt wird. Denn wirtschaftlich hat ein Bieter dann das Objekt zu 55.000 EUR ersteigert. 

 

 

 

Beispiel: Grundpfandrechtsgläubiger betreibt Verfahren; WE-Gemeinschaft meldet nur an

Aus dem WE-Grundbuch des S. ergeben sich aus Abt. III folgende Belastungen: Grundschuld III/1 für G. zu 100.000 EUR nebst 15 Prozent Zinsen kalenderjährlich nachträglich fällig seit 1.1.00. 

 

G. betreibt im August 07 die Zwangsversteigerung. X. meldet im September 07 wegen titulierter Hausgeldforderungen von 5.000 EUR aus den Jahren 05 und 06 aus Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) ihre Ansprüche an. Der Zwangsversteigerungsvermerk wurde am 20.8.07 im Grundbuch eingetragen. Der Verkehrswert der Wohnung beträgt 110.000 EUR. Der Versteigerungstermin ist auf den 15.12.07 angesetzt. Das geringste Gebot berechnet sich wie folgt: 

 

I. bestehen bleibende Rechte: keine 

 

II. Mindestbargebot 

1. Verfahrenskosten (angenommen): 3.000 EUR 

2. öffentliche Lasten (angenommen; z.B. Grundsteuer): 1.000 EUR 

3. Rückständige Hausgeldforderungen der WE: 5.000 EUR 

Gesamt: 9.000 EUR 

 

Der Unterschied zum vorherigen Beispiel besteht darin, dass die Ansprüche der Gemeinschaft nun im Mindestbargebot berücksichtigt werden. Auch hier kann der Zuschlag erst bei einem Gebot von mindestens 55.000 EUR erfolgen, § 85a ZVG. 

 

Quelle: Ausgabe 02 / 2008 | Seite 26 | ID 117440