01.01.2006 | Vollstreckungspraxis

Vereitelung der Zwangsverwaltung durch nachrangigen Nießbrauch?

von Ri Andreas Möller, Bochum

Teilweise versuchen Schuldner, bei gewerblichen Mietobjekten eine drohende Zwangsverwaltung mit einem Trick zu vereiteln, den der BGH erst eröffnet hat (NJW 03, 2164 ff.). Der folgende Beitrag erläutert, wie Sie als Gläubiger am besten darauf reagieren.  

Beispielsfall

Der Schuldner und Eigentümer einer vermieteten Immobilie, S., bestellt zu Gunsten der finanzierenden Bank X. eine erstrangige Grundschuld. In der Grundschuld-Bestellungsurkunde wird der jeweilige Eigentümer des Grundstücks wegen der Darlehensforderung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Nachdem er die der Grundschuld zu Grunde liegenden Darlehensannuitäten nicht mehr bedient, droht X. dem S. an, die Zwangsvollstreckung, insbesondere die Zwangsverwaltung zu betreiben. Daraufhin bestellt S. ein unentgeltliches lebenslanges Nießbrauchsrecht an der Immobilie zu Gunsten seiner Ehefrau E. Die X. beantragt nach Eintragung des Nießbrauchs die Zwangsverwaltung.  

 

BGH eröffnet Schlupfloch für Schuldner

In dieser Situation ist die Zwangsverwaltung für die Bank zunächst wenig interessant. Denn sie kann trotz ihrer im Verhältnis zur Nießbraucherin besseren grundbuchrechtlichen Position mit der Zwangsverwaltung nicht erreichen, dass sie auf die Mieten zugreifen kann. Der BGH (NJW 03, 2164 ff.) hat insoweit entschieden, dass sich in dieser Situation die Zwangsverwaltung nur auf die verbleibende Eigentümerstellung beschränkt. Der Zwangsverwalter erhält bloß überwachende Befugnisse, kann aber die Mieten nicht vereinnahmen. Grund: Die Nießbraucherin ist gemäß §§ 1036, 1030 BGB zum Besitz und zur Nutzung befugt. Dieses Besitz- und Nutzungsrecht hat im Verhältnis zur später angeordneten Zwangsverwaltung und dem daraus nach §§ 150 Abs. 2und 152 ZVG folgenden Besitz- und Nutzungsrechten des Zwangsverwalters Priorität.  

Wegen dieser formalen Rechtsposition kann die Nießbraucherin die unbeschränkte Zwangsverwaltung verhindern. Es wird daher nur eine beschränkte Zwangsverwaltung angeordnet. Der BGH (a.a.O.) hat insbesondere die Möglichkeit abgelehnt, die Zwangsverwaltung zunächst unbeschränkt anzuordnen und sie erst auf Widerspruch des Nießbrauchers zu beschränken.