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05.02.2008 | Vollstreckungspraxis

Achtung bei „günstiger“ Ersteigerung durch Strohmann eines dinglichen Gläubigers

Oft lassen sich Grundpfandrechtsgläubiger durch Dritte im Versteigerungstermin vertreten, um wirtschaftlich günstig an das Objekt zu gelangen. Aber Achtung: Dies kann für dinglich gesicherte Gläubiger riskant sein. 

 

Das Vorgehen bietet sich vor allen Dingen an, wenn der Gläubiger das Grundstück zu Wohnzwecken oder unternehmerisch nutzen möchte oder mit baldiger Steigerung des Wertes zu rechnen ist (Bauerwartungsland, niedrige Immobilienpreise zum Versteigerungszeitpunkt etc.). Hierbei werden im Versteigerungstermin bewusst zunächst Gebote unter 5/10 abgegeben, um die Zuschlagsversagungsgrenzen nach §§ 74a Abs. 5, 85a Abs. 1 ZVG zu zerstören. In einem weiteren Termin wird dann ein Betrag geboten, der die Grenze von 7/10 des festgesetzten Verkehrswertes nicht erreicht.  

 

Der BGH hat aber bereits am 14.4.05 entschieden, dass auf einen dinglichen Gläubiger, der den materiell-rechtlichen Folgen eines eigenen Meistgebots zu entgehen sucht, indem er einen Dritten den Grundbesitz ersteigern lässt, § 114a ZVG entsprechend anzuwenden ist (V ZB 9/05, Abruf-Nr. 051770). Der Gläubiger muss sich, wenn er so vorgeht, behandeln lassen, als habe das Meistgebot 7/10 des Verkehrswerts betragen. Soweit er also das Grundstück für unter 70 Prozent des Verkehrswerts ersteigert, muss er durch Anrechnung auf die Vollstreckungsforderung gleichwohl 70 Prozent bezahlen.  

 

Diese Rechtsfolge kann nach Auffassung des BGH nicht dadurch umgangen werden, dass ein Dritter „treuhänderisch“ das Grundstück unterhalb eines Wertes von 7/10 des Verkehrswertes ersteigert. Grund: Ein Gläubiger handelt gegenüber seinem Schuldner arglistig, wenn er im Hinblick auf § 114a ZVG einen Dritten an seiner Stelle bieten lässt und sich dann gegenüber dem Schuldner auf die Teile seiner Forderung beruft, die bei einem eigenen Gebot erloschen wären. Dies besagt zunächst nicht, dass das Meistgebot als Prozesshandlung im Versteigerungsverfahren unter den Gesichtspunkten der Gesetzumgehung oder der Sittenwidrigkeit nach §§ 134 oder 138 Abs. 1 BGB nichtig ist. Voraussetzung hierfür wäre, dass § 114a ZVG Gebote Dritter für einen dinglich Berechtigten verhindern und dadurch den Schuldner schützen wollte. Das ist aber nicht der Fall. § 114a ZVG soll nicht bestimmte Gebote oder das Bieten durch bestimmte Personen verhindern, sondern nur, dass ein in der 7/10-Grenze liegender Berechtigter das Grundstück in der Zwangsversteigerung günstig erwirbt und dann den durch sein Meistgebot nicht gedeckten Restbetrag seiner persönlichen Forderung gegen den Schuldner in voller Höhe geltend macht (BGH NJW-RR 04, 666; OLG Stuttgart OLGR 99, 217). Dieses Ziel wird erreicht, indem die Befriedigung des dinglichen Rechts und die Fiktion seiner Befriedigung die von ihm gesicherte persönliche Forderung ebenfalls erlöschen lässt. Der Zweck des § 114a ZVG gebietet es, diesen auch auf den dinglichen Gläubiger anzuwenden. Denn dieser versucht, den materiell-rechtlichen Folgen eines eigenen Meistgebots dadurch zu entgehen, dass er einen Dritten den Grundbesitz ersteigern lässt. Das Gebot selbst aber bleibt von einem solchen Vorgehen unberührt. 

 

Praxishinweis: Die Gefahr für den Gläubiger bei Abgabe eines Gebots durch Treuhänder bzw. Strohmann liegt also darin, dass der er gleichwohl seine Vollstreckungsforderung von 7/10 verlieren kann. Dabei können die besondere persönliche oder wirtschaftliche Nähe des Gläubigers zum Ersteher und/oder die in engem zeitlichen Zusammenhang erfolgende Übertragung des ersteigerten Grundbesitzes vom Ersteher auf den Gläubiger Indizien für eine Umgehung von § 114a ZVG sein. Letzteres kann ein Schuldner leicht durch Einsicht in die Grundbuchakten in Erfahrung bringen.  

Quelle: Ausgabe 02 / 2008 | Seite 24 | ID 117438