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01.04.2006 | Vermieterpfandrecht

BGH erleichtert Räumungsvollstreckung

1.Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht.  
2.Auch wenn in einem solchen Fall Streit zwischen den Parteien des Vollstreckungsverfahrens nach § 885 ZPO darüber besteht, ob alle beweglichen Sachen des Schuldners von dem Vermieterpfandrecht erfasst werden, muss der Gerichtsvollzieher keine Räumung der Wohnung nach § 885 Abs. 2bis 4 ZPO vornehmen. 
(BGH 17.11.05, IX ZB 45/05, NJW 06, 848, Abruf-Nr. 060163)

 

Praxishinweis

Die Entscheidung des BGH bringt eine wesentliche Erleichterung für den Vollstreckungsgläubiger von Wohnraum mit sich, soweit er nicht nur einen Anspruch auf Räumung hat, sondern dieser – wie meist – auf rückständige Miete oder sonstige Geldforderungen zurückgeht und damit ein Vermieterpfandrecht nach den §§ 562 ff. BGB besteht. Das Vermieterpfandrecht besteht dann an allen im Eigentum des Mieters stehenden Sachen, die sich in der Wohnung befinden (s.o., S. 57 ff.).  

 

Es muss aber beachtet werden, dass nach § 562d BGB das Vermieterpfandrecht in seinem Umfang beschränkt ist, wenn noch andere Gläubiger in das Mobiliarvermögen des Schuldners vollstrecken. Diesem gegenüber kann das Vermieterpfandrecht nicht entgegengehalten werden, soweit es auf Forderungen beruht, die nicht im letzten Jahr vor der Pfändung entstanden sind. Aus diesem Grund sollten ältere Forderungen mit dem Räumungsverlangen tituliert werden. Neben dem Räumungsauftrag sollte zugleich ein Mobiliarvollstreckungsauftrag erteilt werden, so dass sich der Vorrang vor dritten Gläubigern nicht nur auf das Vermieterpfandrecht, sondern zugleich auch auf das Pfändungspfandrecht bezieht, § 804 Abs. 3 ZPO.  

 

Der Gerichtsvollzieher veranlasst die Fortschaffung der in § 885 Abs. 2bis 4 ZPO genannten Sachen des Schuldners aus der zu räumenden Wohnung. Unpfändbare Sachen muss er ohne weiteres an den Schuldner auf dessen Verlangen herausgeben. Das Mobiliar ist einzulagern und zwei Monate zu verwahren und erst dann unter Hinterlegung des Erlöses zu verwerten, wenn nicht der Schuldner zuvor die Herausgabe begehrt. In der Regel muss der Gerichtsvollzieher also das bewegliche Vermögen in Besitz nehmen und verwahren. Hiermit beauftragen die Gerichtsvollzieher meist Dritte, d.h. Umzugs- und Einlagerungsunternehmen. Für deren Kosten wird der Gläubiger mit einem nicht unerheblichen Vorschuss belastet. Der geleistete Vorschuss kann zwar beim Schuldner nach § 788 ZPO als notwendige Kosten der Zwangsvollstreckung geltend gemacht werden. Dies setzt allerdings voraus, dass der Schuldner über eine entsprechende Liquidität verfügt. Gerade in den besonders ärgerlichen Fällen der Mietnomaden ist eine solche Befriedigung nicht zu erreichen, so dass sich der Schaden des Vermieters letztlich noch weiter vergrößert.  

 

Ob und in welchem Umfang der Gläubiger die Vollstreckung beschränken und damit § 885 Abs. 2bis 4 ZPO ausschließen kann, war bisher umstritten. Der BGH hat sich der Ansicht angeschlossen, dass der Gläubiger das Vermieterpfandrecht unbeschränkt geltend machen kann. Eine Prüfung, ob die bei Durchführung der Herausgabevollstreckung in der Wohnung befindlichen Gegenstände vom Vermieterpfandrecht erfasst werden, muss der Gerichtsvollzieher regelmäßig nicht vornehmen. Der Gerichtsvollzieher ist als Vollstreckungsorgan nicht zuständig, materiell-rechtliche Ansprüche der Parteien im Rahmen der Zwangsvollstreckung zu klären. Dies gilt auch für die Frage, ob die in Rede stehenden Gegenstände wegen Unpfändbarkeit nach § 562 Abs. 1 S. 2 BGB dem Vermieterpfandrecht nicht unterliegen. Dieser Umstand gehört ebenfalls zur Beurteilung der Grenzen des Vermieterpfandrechts, über den bei Streit der Parteien die Gerichte und nicht die Vollstreckungsorgane zu entscheiden haben. 

 

Der Gläubiger muss die Sachen nach §§ 1215, 1257 BGB nun bei sich verwahren und die nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände auf Verlangen des Schuldners herausgeben, sonst macht er sich schadenersatzpflichtig (§ 280 BGB). Allerdings ist diese Belastung meist billiger als der sonst geforderte Kostenvorschuss. Des weiteren hat der Schuldner die Möglichkeit, die Vollstreckung nach § 765a Abs. 2 ZPO um allenfalls eine Woche aufschieben zu lassen, wenn er eindeutig unpfändbare Gegenstände entfernen möchte und eine rechtzeitige Anrufung des Vollstreckungsgerichts nach § 766 ZPO nicht möglich war. Andererseits hat der Gläubiger die Möglichkeit, die werthaltigen Sachen des Schuldners im Wege der Mobiliarzwangsvollstreckung zu pfänden und verwerten zu lassen.  

 

Wichtig: Im Erkenntnisverfahren können nicht nur der Räumungsanspruch, sondern auch mögliche Zahlungsansprüche im Wege objektiver Klagehäufung verfolgt werden. In der Vollstreckung sollte dann der Räumungsauftrag an den Gerichtsvollzieher mit einem kombinierten Mobiliarzwangsvollstreckungsauftrag verbunden werden.  

 

Letztlich sollte dem Gerichtsvollzieher mit dem Räumungsauftrag mitgeteilt werden, dass die Räumung auf die Herausgabe der Wohnung beschränkt wird. Sollte der Gerichtsvollzieher gleichwohl einen Kostenvorschuss verlangen, der sich nicht etwa nur auf die Öffnung der Wohnung bezieht (Schlüsseldienst), sondern auch auf die Kosten der Räumung und Einlagerung der beweglichen Sachen, sollte er nochmals auf die Beschränkung der Vollstreckung hingewiesen werden. Beachtet er diesen Hinweis nicht, sollte der Gläubiger gegen die Vorschussanforderung nach § 766 ZPO unbedingt mittels Erinnerung vorgehen.  

 

 

 

Quelle: Ausgabe 04 / 2006 | Seite 63 | ID 91394