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22.12.2010 |Immobiliarvollstreckung

Folgenreich: Fehlerhafte Angaben über Versteigerungsobjekt in Terminsbestimmung

Ein bereits erteilter Zuschlag ist zu versagen, wenn die Terminsbestimmung derart fehlerhafte Angaben über das Versteigerungsobjekt enthält, dass von einer Irreführung der Bieterkreise auszugehen ist (BGH 30.9.10, V ZB 160/09, Abruf-Nr. 103669).

 

Sachverhalt

Das Vollstreckungsgericht hat die Zwangsversteigerung des Grundbesitzes der Schuldner angeordnet. Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die im Wohnungsgrundbuch mit Nr. 1 bezeichnete Eigentumswohnung, die an die Eigentumswohnung Nr. 2 der Beteiligten zu 7 und 8 angrenzt. Die tatsächliche Größe der Wohnungen stimmt nicht mit der grundbuchrechtlichen Lage überein. Nach der baulichen Situation weisen beide Wohnungen eine Wohnfläche von jeweils ca. 90 qm auf. Auf der Grundlage der Eintragung im Grundbuch in Verbindung mit den in Bezug genommenen Plänen und Urkunden ergibt sich, dass die der Wohnung Nr. 1 zugewiesene Wohnfläche lediglich 48,2 qm beträgt. Auf diese Diskrepanz haben die Beteiligten zu 7 und 8 bereits vor dem ersten Versteigerungstermin hingewiesen und geltend gemacht, sie würden die nur faktisch der Wohnung Nr. 1 zugeschlagene, ihnen aber rechtlich zustehende Fläche von einem Ersteher herausverlangen. In dem vor dem ersten Termin zur Verkehrswertfestsetzung eingeholten Sachverständigengutachten ist die Größe der Wohnung Nr. 1 mit ca. 91 qm angegeben worden, allerdings mit der Einschränkung, die tatsächlichen Gegebenheiten entsprächen nicht den der Teilungserklärung beigefügten Grundrissen. 

 

In der Terminsbestimmung zum dritten Versteigerungstermin, in dem dem Beteiligten zu 6 als Meistbietendem der Zuschlag erteilt worden ist, hatte das Vollstreckungsgericht das Versteigerungsobjekt unter Angabe der Grundbuchdaten und dem Zusatz „ohne Gewähr" wie folgt bezeichnet: „4-Zi.whg mit Küche, WC, Bad u. Terrasse, 91,36 qm, nebst Kellerraum u. SNR u.a. an Pkw-Stellplatz im Doppelparker Bj. 1999“. 

 

Auf die Beschwerde des Meistbietenden und der Beteiligten zu 7 und 8 hat das LG den Zuschlag versagt. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die beteiligte Gläubigerin zu 1 eine Wiederherstellung des Zuschlagsbeschlusses erreichen. Der Meistbietende beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. Der BGH wies die Rechtsbeschwerde als unbegründet zurück. 

 

Entscheidungsgründe

Nach § 43 Abs. 1 S. 1 ZVG ist ein Versteigerungstermin aufzuheben und neu zu bestimmen, wenn die Terminsbestimmung nicht rechtzeitig bekannt gemacht ist. Durch eine nicht den zwingenden Vorgaben des § 37 ZVG genügende Bekanntmachung wird die Frist nicht gewahrt. Ein bereits erteilter Zuschlag ist nach § 83 Nr. 7, § 100 ZVG zu versagen. Dasselbe gilt, wenn zu den Sollangaben nach § 38 ZVG Angaben gemacht werden, die derart fehlerhaft sind, dass von einer Irreführung der Bieterkreise auszugehen ist (BGH NJW-RR 08, 1741). 

 

Praxishinweis

Die Entscheidung ist für die Praxis bedeutsam, vor allem für Bietinteressenten beratende Rechtsanwälte. Denn es kommt immer wieder vor, dass die Terminsbestimmung und die sechs Wochen vor dem Versteigerungstermin im Amtsblatt vorzunehmende Veröffentlichung (§ 43 Abs. 1 S. 1 ZVG) Fehler aufweist. Stellt sich dies heraus, kann im Einzelfall der Zuschlag auch noch im Nachhinein versagt werden. 

 

Der BGH (a.a.O.) hat bereits entschieden, dass es sich bei der Sollvorschrift des § 38 ZVG nicht um eine bloße Ordnungsvorschrift handelt, deren Verletzung die Terminsbestimmung nur in Frage stellt, wenn durch die unrichtige Mitteilung zugleich zwingende Angaben des § 37 ZVG missverständlich oder unklar werden. Die Veröffentlichung der Terminsbestimmung hat unter anderem die Funktion, im Interesse einer bestmöglichen Verwertung des Grundstücks ein möglichst breites Publikum anzusprechen. Bietinteressenten soll eine Orientierungshilfe für die Entscheidung an die Hand gegeben werden, ob sie am Verfahren teilnehmen und bis zu welcher Höhe sie Gebote abgeben wollen.  

 

Angaben in der Terminsbestimmung bieten für Ersteher auch eine maßgebliche Orientierungshilfe, wenn diese nicht zu den Pflichtangaben nach § 37 ZVG gehören. Grund: Der Erwerber hat in der Regel keine Möglichkeit, sich über den tatsächlichen Zustand des Objekts vor der Versteigerung Gewissheit zu verschaffen.  

 

Hinzu tritt, dass der Versteigerungsgegenstand gewährleistungsfrei zugeschlagen wird (§ 56 S. 3 ZVG) und das Gebot nicht der Anfechtung wegen eines Irrtums über eine verkehrswesentliche Eigenschaft (§ 119 Abs. 2 BGB) unterliegt (BGH NJW-RR 08, 222). Daher kommt den Angaben in der Terminsbestimmung eine hervorgehobene Bedeutung auch zu, wenn diese "nur" den von § 38 ZVG vorgegebenen Sollinhalt betreffen.  

 

Die durch diese Angaben gegebene Orientierungshilfe darf nicht dadurch in ihr Gegenteil verkehrt werden, dass irreführende, unzutreffende oder nach Aktenlage zumindest erheblichen Zweifeln unterliegende Angaben über das Versteigerungsobjekt gemacht werden, die für die Entschließung eines verständigen Bietinteressenten von wesentlicher Bedeutung sind.  

 

Dass hierunter neben erheblichen quantitativen Abweichungen auch Abweichungen fallen, die dem Versteigerungsobjekt qualitativ ein anderes Gepräge geben, liegt auf der Hand. Auch solche Abweichungen führen daher dazu, dass der Zuschlag zu versagen ist.  

Quelle: Ausgabe 01 / 2011 | Seite 7 | ID 141046