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Immobiliarversteigerung

Vollstreckung aus dem Zuschlagbeschluss

von RiLG Frank-Michael Goebel, Rhens

Mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerungerwirbt der Ersteher gemäß § 90 Abs. 1 ZVG das Eigentuman der versteigerten Immobilie. Trotz des Eigentumsübergangs kanner die Immobilie aber häufig nicht nutzen, weil sich der bisherigeBesitzer (= Schuldner) weigert, diese zu räumen. § 93 ZVGmacht hier eine Räumungsklage überflüssig undermöglicht die Zwangsvollstreckung unmittelbar aus demZuschlagbeschluss. Der nachfolgende Beitrag zeigt Ihnen, wie Sie dieseMöglichkeit effektiv nutzen können.

Zuschlagbeschluss ist Räumungs- und Herausgabetitel

Der wirksame Zuschlagbeschluss als solcher stelltsowohl für den (neuen) Eigentümer als Gläubiger als auchnach Umschreibung gemäß § 727 ZPO für dessenRechtsnachfolger (LG Göttingen 29.1.96, Rpfleger 96, 300) bereitsden notwendigen Vollstreckungstitel gegen den Schuldner dar. Es kommtalso weder auf die Rechtskraft des Zuschlagbeschlusses noch auf dieEintragung des Erstehers im Grundbuch oder die Zahlung des Meistgebotesan.

Vollstreckungsgegner muss Besitzer sein

Aus Sicht des Erstehers richtet sich dieRäumungs- bzw. Herausgabevollstreckung gegen den aktuellenEigentümer und den Besitzer des Grundstücks. Die genaueBestimmung des oder der Besitzer ist für die Erteilung derVollstreckungsklausel und die anschließende Zwangsvollstreckungvon zentraler Bedeutung. Nur die in der Vollstreckungsklausel genanntenPersonen hat der Gerichtsvollzieher aus dem Besitz zu setzen. InBetracht kommen dabei:

  • der Eigentümer, der die Immobilie bewohnt oder nutzt (1.),
  • „Dritte“,die zur Familie des Eigentümers gehören, also z.B. Ehegatte,Lebensgefährte, Eltern oder Geschwister (2.),
  • Dritte,deren Besitzrecht durch die Zwangsvollstreckung untergegangen ist(§ 91 Abs. 1 ZVG), z.B. Begünstigte aus einemNießbrauchs-, Wohnungs- oder Erbbaurecht (3.)
  • und Mieter oder Pächter des Grundstücks (4.).

Gegen den zu 1. genannten Eigentümer desGrundstücks muss die Vollstreckungsklausel nach § 724 BGBdurch den Urkundsbeamten der Geschäftsstelle desVollstreckungsgerichts erteilt werden. Die Zustellung desZuschlagbeschlusses erfolgt bereits von Amts wegen nach § 88 ZVG.Der Nachweis kann durch die Zustellbescheinigung nach § 213a ZPOerbracht werden.

Auch bei den zu 2. und 3. Genannten handelt essich um Personen, die in der Klausel genannt werden müssen(für die Personen zu 2. siehe LG Lübeck 26.4.89, DGVZ 91, 9;LG Mainz 13.2.78, MDR 78, 765; a.A. Zeller/Stöber, ZVG, 16. Aufl.,§ 93 Rn. 2.2).

Praxishinweis: ZumHaushalt gehörende minderjährige Kinder, Gäste oderHausangestellte üben kein selbstständiges Besitzrecht aus. Obdies auch für volljährige Kinder gilt, ist streitig(bejahend: OLG Hamburg 6.12.90, MDR 91, 453; Zeller/Stöber, ZVG,16. Aufl., § 93 Anm. 2.2; a.A. Bauer, JurBüro 98, 400). Umder Streitfrage aus dem Weg zu gehen, sollte der Gläubiger bei derBeantragung der Vollstreckungsklausel diese auch auf dievolljährigen Kinder erstrecken lassen.

Achtung: Sonderkündigungsrecht bei Miet- und Pachtverhältnissen beachten

Besonderheiten sind bei den Personen zu 4. zubeachten: Miet- und Pachtverhältnisse gehen nach § 57 ZVGi.V.m. § 571 BGB auf den Ersteher über, so dass dieZwangsvollstreckung nicht gegen den Mieter oder Pächter aus demZuschlagbeschluss betrieben werden kann. § 57a ZVG gibt demErsteher aber ein Sonderkündigungsrecht. Der Ersteher muss, um denMieter oder Pächter aus der Immobilie zu bekommen, dieKündigung bis zum ersten möglichen gesetzlichen Kündigungsterminaussprechen. Danach gelten die meist nachteiligeren (weillängerfristigeren) vertraglichen Vereinbarungen oder gesetzlichenRegelungen zu den Kündigungsterminen!

Das Kündigungsrecht kann aber auch eingesetztwerden, um so günstigere Vertragskonditionen auszuhandeln, etwa umdie Miete zu erhöhen.

Praxishinweis: Da dasMiet- oder Pachtverhältnis nicht durch den Zuschlag erloschen ist,greift § 93 ZVG auch nach der Sonderkündigung nicht. Gegenden räumungsunwilligen Mieter oder Pächter muss daherRäumungsklage erhoben werden. Anders verhält es sich nur,wenn das Miet- oder Pachtverhältnis schon vor dem Zuschlaggekündigt wurde. Dann kann mit Ablauf der Kündigungsfrist ausdem Zuschlagbeschluss vollstreckt werden.

Qualifizierte Klausel bei Vollstreckung gegen Dritte erforderlich

Soll die Vollstreckung gegen weitere nicht imGrundbuch als Eigentümer verzeichnete dritte Personen (z.B.Familienangehörige) betrieben werden, so ist eine qualifizierteKlausel nach § 727 Abs. 1 ZPO notwendig. Diese ist nach § 20Nr. 12 RpflG vom Rechtspfleger des Vollstreckungsgerichts zu erteilen.Problematisch ist dabei, dass der Besitz dieser Person durchöffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 129BGB) nachgewiesen werden muss.

Eine Ausnahme bestehtnur, wenn der Besitz offenkundig oder zugestanden (Argument aus §730 ZPO) ist. Dies wird gerade bei Familienangehörigen oderLebensgefährten oftmals der Fall sein.

Praxishinweis: WennSie als Gläubiger die Zwangsversteigerung betrieben haben und dasGrundstück ersteigern wollen, sollten Sie schon bei der Erstellungdes Verkehrswertgutachtens darauf achten, dass die tatsächlicheNutzung des Grundstücks unter Benennung der Besitzer beschriebenwird. So sind die Besitzverhältnisse für das Gerichtoffenkundig. Ansonsten kann die Mitteilung des Einwohnermeldeamtes alsöffentliche Urkunde herangezogen werden. Lässt sich derNachweis nicht führen, hilft allein die Klauselklage nach §731 ZPO, die den Weg zu den allgemeinen Beweismitteln der ZPOeröffnet.

Zustellung des Zuschlagbeschlusses im Parteibetrieb ist bei Dritten notwendig

Soll gegen weitere dritte Personen dieRäumungs- oder Herausgabevollstreckung betrieben werden, so mussdiesen der Zuschlagbeschluss im Parteibetrieb durch denGerichtsvollzieher nach § 166 ZPO zugestellt werden.Vollstreckungsklausel und den Besitz belegende Urkunden(Verkehrswertgutachten, in dem der Besitz dargestellt ist oderBescheinigung des Einwohnermeldeamtes) müssen dabei mit enthaltensein (§ 750 Abs. 1, 2 ZPO).

Angemessene Räumungsfrist beachten

Auch wenn das Gesetz keine Frist für denZeitraum zwischen Zuschlagbeschluss und Räumung vorsieht, wirdangenommen, dass dem Besitzer eine angemessene Räumungsfrist zugewähren ist. Was „angemessen“ ist, bestimmt sich nachdem Einzelfall und ist insbesondere davon abhängig, ob und seitwann der Besitzer mit der Räumung rechnen musste.

Praxishinweis: Fallsder Schuldner auf die drohende Räumung mit einemVollstreckungsschutzantrag reagieren möchte, sollte er diesen nach§ 765a Abs. 3 ZPO spätestens zwei Wochen vor demfestgesetzten Räumungstermin stellen. Um diese Fristfrühzeitig zum Laufen zu bringen, empfiehlt es sich, denGerichtsvollzieher zu bitten, unmittelbar nach Auftragseingang einenRäumungstermin zu bestimmen.

Gerichtsvollzieher führt die Räumung durch

Die Räumungsvollstreckung erfolgt auf Antragdes Erstehers als Gläubiger nach § 885 ZPO durch denGerichtsvollzieher, indem er den Besitzer aus dem Besitz setzt und denGläubiger in diesen einweist. Seit dem 1.1.99 ist wegen des neueingefügten § 758a Abs. 2 ZPO keine gesonderte richterlicheDurchsuchungsanordnung für den Beginn der Räumung mehrerforderlich.

Verfahrensbeschleunigung durch selbstständige Kostenermittlung

Zur Räumung bedient sich derGerichtsvollzieher regelmäßig einer Spedition. Für diehier anfallenden Kosten kann er vom Gläubiger einenKostenvorschuss verlangen. Zur Beschleunigung der Vollstreckung kanndieser freiwillig vorab geleistet werden. Durch eine telefonischePreisanfrage bei einem ortsansässigen Spediteur oder eineVorabanfrage beim Gerichtsvollzieher lässt sich dievoraussichtliche Höhe der Speditionskosten regelmäßigabschätzen. Diese sollten Sie dem Antrag zwecks Beschleunigungbeifügen.

Praxishinweis:Häufig ist es absehbar, dass die Verwertung des Räumungsgutesdie Kosten voraussichtlich nicht deckt, gleichzeitig aber bei derVersteigerung ein Überschuss für den Eigentümer erzieltwurde. In diesen Fällen sollte der Auszahlungsanspruch neben demAntrag auf Räumungsvollstreckung zugleich auf der Grundlage desZuschlagbeschlusses i.V.m. § 788 ZPO gepfändet werden.

Herausgabevollstreckung gleichzeitig mit Räumung durchführen

Die Herausgabevollstreckung des von demZuschlagbeschluss mit umfassten beweglichen Vermögens,insbesondere des Zubehörs und der sich auf das Grundstückbeziehenden Urkunden, erfolgt nach § 883 Abs. 1 ZPO. Sie ist abergleichzeitig mit der Räumungsvollstreckung durchzuführen. DerGerichtsvollzieher hat diese Sachen dem Besitzer wegzunehmen und demGläubiger zu übergeben. Dies erfolgt in der Weise, dass dieGegenstände auf dem geräumten Grundstück verbleiben. Eshandelt sich insbesondere um:

  • Zubehör, wie etwa Baumaschinen (BGH 23.10.68, NJW 63, 36)und Inventar (LGMannheim 17.5.76, BB 76, 1152) sowie
  • aufdas Grundstück bezogene Urkunden wie Kauf-, Miet- undPachtverträge, Planungsunterlagen, Grundbuchauszüge,Grundsteuer- und Erschließungsbeitragsbescheide sowieEinheitswertbescheide und Versicherungspolicen.

Genaue Bezeichnung der herauszugebenden Sachen vermeidet Nachteile

Welche beweglichen Sachen von der Beschlagnahmeund damit vom Zuschlagbeschluss umfasst sind, bestimmt sich nach §90 Abs. 2, § 55 Abs. 1, § 20 Abs. 2 ZVG i.V.m. § 1121f., § 97 BGB, § 23 Abs. 1 S. 2 ZVG. Der Gerichtsvollzieherhat die der Herausgabevollstreckung unterliegenden Gegenständenach diesen Vorschriften selbstständig zu bestimmen. DieseGegenstände müssen weder im Titel noch in der Klauselgesondert aufgeführt sein. Dies bringt den Nachteil mit sich, dassder Gerichtsvollzieher Gegenstände freigeben kann, die nachAuffassung des Gläubigers herauszugeben sind. Die wesentlichenZubehörstücke und Urkunden (z.B. Miet-, Pacht undVersicherungsverträge) sollten deshalb zumindest imVollstreckungsauftrag bezeichnet werden. Zum Nachweis derZubehöreigenschaft kann dabei das Verkehrswertgutachtenbeigefügt werden.

Praxishinweis: Von derVersteigerung kann nach § 90 Abs. 2, § 55 Abs. 2, § 37Nr. 5 ZVG, § 97 BGB auch schuldnerfremdes Vermögen erfasstsein. Voraussetzung ist, dass der Dritte sein Recht, z.B. Eigentum oderSicherungsübereignung, nicht nach § 37 Nr. 5 ZVG vorZuschlagserteilung durch eine Drittwiderspruchsklage geltend gemachthat. Der Dritte muss sich am Erlös schadlos halten, währendder Ersteher auf das Eigentum an dem schuldnerfremden Zubehörzugreifen kann.

Findet der Gerichtsvollzieher einzelneherauszugebende Sachen nicht vor, ist der Schuldner auf entsprechendenAntrag nach § 883 Abs. 2 ZPO verpflichtet, an Eides statt zuversichern, dass er die Sache weder besitzt noch weiß, wo siesich befindet. Gibt er an, dass sich die Sache bei einem Drittenbefindet, hat der Gläubiger auf Grund des Zuschlags einenHerausgabeanspruch gegen diesen.

Lässt sich der Verbleib der Sache nicht mehrklären oder ist sie untergegangen, stellt § 893 ZPO klar,dass der Gläubiger das Interesse fordern kann, also den Gegenwertder eigentlich herauszugebenden Sache. Die Anspruchsgrundlage richtetsich allein nach materiellem Recht. Es kommen Schadenersatz- undBereicherungsansprüche in Betracht.

Leserservice: Dieses Muster können Sie unter www.iww.de unter der Abruf-Nr. 010813 herunterladen. 

Quelle: Vollstreckung effektiv - Ausgabe 07/2001, Seite 87

Quelle: Ausgabe 07 / 2001 | Seite 87 | ID 107489