18.03.2019 · IWW-Abrufnummer 207789

Landgericht Düsseldorf: Urteil vom 01.02.2018 – 14e O 193/16

Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.

Landgericht Düsseldorf

Tenor:

Es wird festgestellt, dass die Beklagte bis zum 28.04.2017 verpflichtet war, an die Kläger 7.052,78 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 2.052,78 EUR seit dem 22.09.2016 und aus 5.000,00 EUR seit dem 22.10.2016 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass die Zahlungsforderungen der Beklagten aus

a. der Zusatzvereinbarung (ZVV) 01 der Parteien über eine Sonderausstattung der Wohneinheit (WE) 07 des Bauvorhabens X-Straße, vom 04./07.2016 (Gewerk „Fensterbau“ einschließlich Aushebelschutz und Klimaanlage) zu einem Gesamtpreis von 5.809,88 EUR
b. der Zusatzvereinbarung (ZVV) 04 der Parteien über eine Elektro-Sonderausstattung der Wohneinheit (WE) 07 des Bauvorhabens X-Straße, vom 04./20.09.2016 zu einem Gesamtpreis von 5.430,24 EUR
durch seitens der Kläger wirksam erklärte Aufrechnung erloschen sind.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 3.919,30 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 10.11.2017 zu zahlen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Kläger begehren die Feststellung, dass ihnen ein Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe aufgrund einer Bauzeitüberschreitung seitens der Beklagten zusteht; zudem begehren sie Ersatzvornahmekosten betreffend eine Trockenbauwand und Minderung betreffend ein nicht eingebautes Klimagerät beziehungsweise Rückzahlung des hierfür geleisteten Mehrpreises.

Die Kläger waren zu je 1/2–Miteigentumsanteil Eigentümer des Grundstücks X-Straße, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Essen von Kettwig Blatt, mit einer Größe von 1091 qm.

Mit der Beklagten einigten sie sich über eine Vermarktung des Grundstücks dahingehend, dass das Einfamilienhaus abgerissen und stattdessen auf dem Grundstück ein Mehrfamilienhaus mit sechs luxuriösen Eigentumswohnungen errichtet werden sollte. Die Realisierung des Projektes sollte im Wege einer sogenannten Bauträgervariante erfolgen, wonach die Kläger das Grundstück zunächst an die Beklagte verkaufen, die dann anschließend auf eigene Kosten das Grundstück schlüsselfertig bebaut. Als Gegenleistung sollten die Kläger das Penthouse mit zwei Tiefgaragenstellplätzen sowie einen noch zu kalkulierenden Eurobetrag erhalten.

Nachdem der planungsrechtliche Vorbescheid der Stadt Essen am 08.05.2013 erteilt worden war, fand am 21.08.2013 vor dem von der Beklagten vorgeschlagenen Notar in Düsseldorf die Beurkundung des Vertragswerkes statt (vgl. Urkunde vom 21.08.2013 UR-Nr. 2016 für 2013 Op des Notars, Anlage K 6). Die Urkunde besteht aus einem Kaufvertrag (Anlage 1), einer Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung (Anlage 2), einer Allgemeinen Baubeschreibung (Anlage 3) sowie einer Besonderen Baubeschreibung für den heutigen Verkäufer (Anlage 1.1). Zum Zwecke der Grunderwerbssteuerersparnis veräußerten die Kläger der Beklagten nur einen Miteigentumsanteil von 773/1.000 und behielten zwei restliche Miteigentumsanteile von je 113,5/1.000, die gemäß der Teilungserklärung mit dem Sondereigentum an der Penthouse-Wohnung (Wohnung Nr. 6) und an zwei Tiefgaragen-Stellplätzen (Garage Nr. 9 und 10) verbunden wurden. Die Beklagte – in der Urkunde als „Käufer“ bezeichnet – verpflichtete sich, innerhalb von drei Wochen nach der Beurkundung den Bauantrag zu dem Bauvorhaben sowie den Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung zu stellen (§ 3 Abs. 2). Im Übrigen enthielt die vertragliche Vereinbarung die nachfolgenden Regelungen:

- Gemäß § 3 Abs. 6, § 5 Abs. 1 und 6 der notariellen Vereinbarung verpflichtete sich die Beklagte, innerhalb von zwei Jahren nach einem den Klägern zu setzenden Räumungstermin, längstens innerhalb von drei Jahren ab der Beurkundung („spätester Fertigstellungstermin“) auf dem Grundstück ein Wohnhaus gemäß der Teilungserklärung und den zugehörigen Plänen zu bauen und dabei insbesondere auch die bei den Klägern verbleibenden Einheiten vollständig fertigzustellen.

- Gemäß § 4 Abs. 1 hatte die Beklagte den Klägern zusätzlich zur Errichtung der Penthouse-Wohnung und der beiden Tiefgaragen-Stellplätze einen Kaufpreis von 350.000,00 EUR zu zahlen, wobei 50.000,00 EUR innerhalb von zwei Wochen nach Erteilung der Baugenehmigung fällig sein sollten und die restlichen 300.000,00 EUR mit Übergabe aller Wohneinheiten durch die Beklagte an deren Erwerber, spätestens aber innerhalb von drei Jahren ab der Beurkundung.

- Gemäß § 3 Abs. 6 sowie § 6 des Kaufvertrages waren sowohl die Bauverpflichtung der Beklagten durch eine Vertragserfüllungsbürgschaft über 700.000,00 EUR als auch die Restkaufpreiszahlung durch eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 300.000 abzusichern.

- Gemäß § 9 Abs. 3 der vertraglichen Vereinbarung sollte die Beklagte den Klägern statt der Lieferung einer Einbauküche einen Betrag von 20.000,00 EUR zahlen, der mit der Fälligkeit des restlichen Kaufpreises von 300.000,00 EUR fällig sein sollte.

- Gemäß § 5 Abs. 6 verpflichtete sich die Beklagte schließlich, den Klägern für den Fall der nicht fristgerechten vollständigen Fertigstellung des Vertragsobjektes für jeden angefangenen Monat der verspäteten Fertigstellung eine Vertragsstrafe von 5.000,00 EUR zu zahlen. Dies sollte lediglich dann nicht gelten, wenn der Fertigstellung lediglich unwesentliche Mängel im Sinne von § 640 Abs. 1 S. 2 BGB entgegenstehen.

Die Baugenehmigung für das mit der Urkunde vom 21.08.2013 festgelegte Bauvorhaben wurde am 31.01.2014 erteilt und daraufhin die erste Kaufpreisrate von 50.000,00 EUR gezahlt.

In der Folgezeit ließen sich die weiteren fünf Wohnungen jedoch nicht von der Beklagten veräußern. Auf Wunsch der Beklagten erklärten sich die Kläger zunächst mit einer Änderung der Teilungserklärung bereit, mit der die den einzelnen Wohnungen zugewiesenen Sondernutzungsrechte an Gartenflächen neu geordnet wurden. Zum Ausgleich für diese Bereitschaft erhöhten die Parteien den statt der Lieferung einer Einbauküche gemäß § 9 Abs. 3 an die Kläger zu zahlenden Betrag auf 30.000,00 EUR. Dies vereinbarten die Parteien mit notarieller Vereinbarung vom 24.02.2014 (vgl. Anlage K 8).

Auch mit der Neuzuordnung der Gartenflächen ließen sich die Wohnungen jedoch nicht besser verkaufen. Um einen Verkauf der Wohnungen zu ermöglichen einigten sich die Parteien schließlich auf eine umfassende Umplanung des Vertragsobjektes, die vorsah, dass zukünftig 7 statt bislang 6 Wohnungen errichtet werden sollten zuzüglich zweier Außengaragen, wodurch sich der den Klägern verbleibende Miteigentumsanteil auf 108/1.000 reduzierte. Zudem sollte das Niveau der Ausstattung der Wohnungen mit Ausnahme der Wohnung der Kläger deutlich abgesenkt werden.

Am 10.11.2014 wurde sodann die Änderung- bzw. Neufassung des Kaufvertrages über Grundbesitz, der Teilungserklärung nach § 3 WEG und der Baubeschreibung vom 21.08.2013 mit notarieller Urkunde des Notars– UR Nr. 3088 für 2014 Op (Anlage K 9) beurkundet, wobei die Regelungen des Kaufvertrages mit Bauverpflichtung (Anlage 1) im wesentlichen gleich geblieben sind. In § 5 Abs. 1 Ziff. 1 des Kaufvertrages wurde aufgenommen, dass betreffend das Sondereigentum der Kläger weiterhin die „alte“ Allgemeine und Besondere Baubeschreibung gelte. In § 9 Abs. 3 wurde zugunsten der Beklagten quittiert, dass die Beklagten eine Teilzahlung von 15.000,00 EUR des anstelle der Einbauküche zu zahlenden Betrages von 30.000,00 EUR gezahlt haben. Insbesondere die Ausführungsfristen und die Regelung betreffend die Vertragsstrafe haben die Parteien nicht geändert. In § 5 Abs. 6 des Kaufvertrages heißt es nunmehr wörtlich:

„Der Verkäufer verpflichtet sich, das Vertragsobjekt bis zum 21.08.2016 vollständig fertigzustellen. Es handelt sich hierbei um einen festen Termin. Wegen Streik, Schlechtwetterzeiten, Transportsperre, Transportbehinderung etc. erfolgt keine Verlängerung der Frist. Können Außenarbeiten jahreszeitlich bedingt nicht innerhalb dieser Frist ausgeführt werden, hat sie der Käufer zu geeigneter Zeit zu erbringen. ...

Wird das Vertragsobjekt nicht bis zum 21.08.2016 vollständig fertiggestellt, so muss der Käufer an den Verkäufer für jeden angefangenen Monat der verspäteten Fertigstellung eine Vertragsstrafe von 5.000,00 EUR (in Worten: fünftausend Euro) zahlen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Fertigstellung lediglich unwesentliche Mängel im Sinne von § 640 Abs. 1 S. 2 BGB entgegenstehen.“

Aufgrund der Umplanung war die Stellung eines geänderten Bauantrags und eines neuen Antrags auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich, was auch in § 3 Abs. 2 des Kaufvertrages ausdrücklich geregelt ist.

Nachdem die erforderlichen Genehmigungen erteilt worden waren, begann die Beklagte im April 2015 mit dem Abriss des Einfamilienhauses und den Erdarbeiten.

Am 21.08.2016 war das Bauvorhaben noch nicht fertig gestellt. Die Beklagte zahlte zunächst weder den Restkaufpreis in Höhe von 315.000,00 EUR (300.000,00 EUR Restkaufpreis + 15.000,00 EUR für den Wegfall der Einbauküche) noch die Vertragsstrafe.

Der Prozessbevollmächtigte der Kläger mahnte die Beklagte mit Schreiben vom 24.08.2016 zur Zahlung eines Gesamtbetrages in Höhe von 320.000,00 EUR nebst Zinsen seit dem 22.08.2016 zuzüglich der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Prozessbevollmächtigten der Kläger in Höhe von 2.513,00 EUR unter Fristsetzung bis zum 31.08.2016 (vgl. Anlage K 11).

Am 12.09.2016 zahlte die Beklagte den restlichen Kaufpreis in Höhe von 315.000,00 EUR. Die Vertragsstrafe, Verzugszinsen sowie die Kosten der vorprozessualen Rechtsverfolgung der Kläger zahlte die Beklagte nicht.

Mit Anwaltsschreiben vom 12.09.2016 (Anlage K 15) erklärten die Kläger gegenüber den Forderungen der Beklagten aus der Zusatzvereinbarung Elektro (ZVV 04 – in Höhe von 5.430,24 EUR) und aus der Zusatzvereinbarung „Kosmetik-Bademodul-EMKO“ (ZVV 03 – in Höhe von 948,70) die Aufrechnung mit der Vertragsstrafe der Kläger per 22.08.2016 i. H. v. 5.000,00 EUR, den Verzugszinsen betreffend die verspätete Kaufpreiszahlung am 12.09.2016 in Höhe von 779,90 EUR sowie den außergerichtlichen Anwaltskosten für das Mahnschreiben in Höhe von 2.513,00 EUR. Die beabsichtigte Aufrechnung gegenüber den Mehrkosten in Höhe von 5.809,88 EUR betreffend das Gewerk Fensterbau mit der am 22.09.2016 aus ihrer Sicht fällig werdenden Vertragsstrafe von weiteren 5.000,00 EUR haben sie angekündigt.

Der Aufrechnung lag nachfolgendes zugrunde:

Die Parteien hatten im Zuge des Voranschreitens der Bauarbeiten mehrere Zusatzvereinbarungen getroffen, aus denen der Beklagten eine Mehrvergütung zustand. Gemäß § 8 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages vom 10.11.2014 bedurfte es der Zustimmung der Beklagten, wenn die Kläger eine in der Baubeschreibung nicht vorgesehene zusätzliche oder geänderte Ausstattung von der Beklagten wünschten. Einen Anspruch auf Ausführung von Sonderwünschen hatten die Kläger demnach nur, wenn hierüber eine schriftliche Vereinbarung getroffen worden ist, die auch die Vergütung regelt. Die Mehrkosten sollten die Kläger zu tragen haben.

Eine solche Vereinbarung über Sonderwünsche hatten die Kläger mit der Beklagten am 04./07.07.2016 hinsichtlich des Gewerks „Fensterbau“ einschließlich Aushebelschutz und Einbau einer Klimaanlage über einen Gesamtbetrag in Höhe von 5.809,88 EUR getroffen (vgl. ZVV 01, Anlage K 13).

Zudem hatten die Parteien die Zusatzvereinbarung ZVV 04 betreffend die Elektrosonderausstattung über einen Gesamtbetrag in Höhe von 5.430,24 EUR (Anlage K 15) getroffen.

Das Angebot der Beklagten über den Abschluss einer Zusatzvereinbarung ZVV 03 über ein „Kosmetik-Badmodul-EMKO“ in Höhe von 1.790,36 EUR haben die Kläger unter dem 12.09.2016 in Höhe von 948,70 EUR unter Herausstreichen von zwei Angebotspositionen angenommen.

Am 24.07.2017 haben die Beklagten ihre Wohnung bezogen.

Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger gegenüber der Beklagten zunächst die Zahlung von 7.052,78 EUR geltend gemacht sowie die Feststellung begehrt, dass die Mehrforderung der Beklagten aus der Zusatzvereinbarung „Fensterbau“ (ZVV 01) in Höhe von 5.809,88 EUR und der Zusatzvereinbarung Elektro-Sonderausstattung (ZVV 04) in Höhe von 5.430,24 EUR durch Aufrechnung der Kläger erloschen ist. Sie haben gegenüber den Gegenforderungen der Beklagten aus der Zusatzvereinbarung „Fensterbau“ (ZVV 01) in Höhe von 5.809,88 EUR und der Zusatzvereinbarung Elektro-Sonderausstattung (ZVV 04) in Höhe von 5.430,24 EUR erneut die Aufrechnung erklärt, und ihre Klageforderung wie folgt berechnet:

- Vertragsstrafe per 22.08., 22.09., 22.10.2016 15.000,00 EUR

- Verzugszinsen aus 315.000 EUR im Zeitraum

22.08. – 12.09.2016 779,90 EUR

- Anwaltskosten 2.513,00 EUR

18.292,90 EUR

- abzüglich ZVV 01 5.809,88 EUR

- abzüglich ZVV 04 5.430,24 EUR

7.052,78 EUR

Die Kläger haben nach dem Einreichen der Klage die seitens der Beklagten gemäß § 6 des Kaufvertrages zu gewährenden Vertragserfüllungsbürgschaft auf erstes Anfordern der Bank Essen wegen des Vertragsstrafenanspruchs für die Monate August, September und Oktober 2016 in Anspruch genommen. Am 28.04.2017 hat die -Bank AG den mit dem ursprünglichen Klageantrag 1) geltend gemachten Betrag in Höhe von 7.052,78 EUR nebst Zinsen an die Kläger gezahlt.

Dementsprechend haben die Kläger ihren Klageantrag zu 1) mit Schriftsatz vom 25.10.2017 (Bl. 196 d. A.) dahingehend geändert, dass sie nunmehr die Feststellung begehren, dass die Beklagte bis zum 28.04.2017 verpflichtet war, an die Kläger 7.052,78 EUR nebst Zinsen zu zahlen. Zudem haben sie die Klage um einen weiteren Antrag – Klageantrag zu 3) – erweitert, mit dem sie Zahlung von 3.919,30 EUR begehren.

Der Klageerweiterung liegt nachfolgendes zugrunde:

Zwischenzeitlich hatte die Beklagte die gemäß der Zusatzvereinbarungen ZVV 01 und ZVV 04 geschuldeten Leistungen mit Ausnahme des in der ZVV 01 unter Pos. 4 enthaltenen Klimagerätes im Schlafzimmer erbracht. Gemäß § 5 Abs. 1 Unterabsatz 1 des Kaufvertages vom 10.11.2014 schuldete die Beklagte den Klägern ein Standard-Klimagerät Sinclair MH07AIC PT zum Preis von 385,00 EUR. Unter Pos. 4 der ZVV 01 haben die Parteien den Einbau eines Klimagerätes Daikin, FTXS/CTXS K-Series mit FTXS 35,42.50 K Fernbedienung zu einem Mehrpreis von 1.580,00 EUR zuzüglich 19 Prozent GU-Zuschlag, mithin zu einem Gesamtpreis von insgesamt 1.880,20 EUR vereinbart. In dem Zeitpunkt, in dem das Daikin-Klimagerät im Jahr 2017 hätte eingebaut werden können, war dieses beziehungsweise das von dem Hersteller angebotene Nachfolgemodell teurer geworden. Die Beklagte hat den Einbau des Klimagerätes mit Schreiben vom 18.04.2017 (Anlage K 24) von dem Abschluss einer neuen Zusatzvereinbarung über nunmehr 3.443,31 EUR abhängig gemacht. Dies haben die Kläger abgelehnt, woraufhin die Beklagte den Einbau jedweden Klimagerätes abgelehnt hat.

Mit dem Klageantrag zu 3) gemäß Schriftsatz vom 25.10.2017 machen die Kläger betreffend das Klimagerät 2.265,20 EUR gegenüber der Beklagten geltend. Dieser Betrag setzt sich wie folgt zusammen. Im Wege der Minderung machen sie einen Betrag in Höhe von 385,00 EUR für das seitens der Beklagten „ersparte“ Standartklimagerät gemäß Baubeschreibung geltend. Ferner verlangen sie den von ihnen im Wege der Aufrechnung gezahlten Mehrpreis von 1.880,20 EUR für das Daikini-Klimagerät zurück.

Weitere 1.654,10 EUR machen die Kläger mit dem Klageantrag zu 3) für den Einbau einer Trockenbauwand im Zusammenhang mit der Schiebetüranlage zwischen Wohnraum und Küche geltend. Dem liegt folgendes zugrunde: Bestandteil der besonderen Baubeschreibung war unter anderem das Angebot der Firma R GmbH & Co. KG vom 27.07.2013 über eine Schiebetüranlage. Wegen zwischenzeitliche aufgetretener Differenzen zwischen der Beklagten und der Firma R GmbH & Co. KG sowie erhöhter Kosten für die Schiebetüranlage (vgl. Angebot der Firma R GmbH & Co. KG, Anlage K 25) aufgrund der Bauzeitverzögerungen einigten sich die Parteien am 15.02.2017, dass die Kläger die Schiebetür direkt über die Firma R GmbH & Co. KG beziehen und die Beklagte sich an den Kosten in Höhe des ursprünglichen Angebotes beteiligt. Die Erstellung einer Trockenbauwand war weder Gegenstand des ursprünglichen Angebotes der Firma R GmbH & Co. KG, noch des zwischenzeitlich geänderten höheren Angebotes. Da die Beklagte der Ansicht war, dass sie aufgrund der Absprache vom 15.02.2017 die Trockenbauwand nicht mehr schulde, lehnte sie mit Schreiben vom 24.06.2017 (Anlage K 27) die Erstellung der Trockenbauwand ab. Die Kläger ließen die Trockenbauwand durch ein anderes Unternehmen, die Firma P setzen, die ihre Arbeiten mit 1.654,10 EUR gegenüber den Klägern berechnete (vgl. R. v. 15.07.2017, Anlage K 28).

Die Kläger sind der Ansicht, am 22.08.2016 seien sowohl der Restkaufpreis in Höhe von 300.000,00 EUR sowie die restlichen 15.000,00 EUR für den Wegfall der Einbauküche fällig gewesen. Zudem sei am 22.08.2016 erstmals die monatliche Vertragsstrafe in Höhe von 5.000,00 EUR fällig geworden, wie auch am 22.09. und 22.10.2016. Eine Sondervereinbarung „Kosmetik-Badmodul-EMKO“ sei nicht wirksam zustande gekommen, da die Kläger das Angebot der Beklagten lediglich in modifizierter Form angenommen haben. Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagte schulde die Erstellung einer Trockenbauwand, da sich bereits aus den Bauplänen ergebe, dass die Schiebetür in geöffnetem Zustand hinter einer Trockenbauwand verschwinden sollte. So enthalte – was zwischen den Parteien unstreitig ist – bereits der Bauplan, der als Anlage zum notariellen Kaufvertrag vom 10.11.2014 genommen worden ist, eine solche Trockenbauwand, wenn auch mit einem rechtwinkligen Endstück für einen Einbauschrank.

Die Kläger beantragen,

1. festzustellen, dass die Beklagte bis zum 28.04.2017 verpflichtet war, an die Kläger 7.052,78 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 2.052,78 EUR seit dem 22.09.2016 und aus 5.000,00 EUR seit dem 22.10.2016 zu zahlen;

2. festzustellten dass die Zahlungsforderungen der Beklagten aus

b. der Zusatzvereinbarung (ZVV) 04 der Parteien über eine Elektro-Sonderaussattung der Wohneinheit (WE) 07 des Bauvorhabens X-Straße, vom 04./20.09.2016 zu einem Gesamtpreis von 5.430,24 EUR

durch seitens der Kläger wirksam erklärte Aufrechnung erloschen sind;

3. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 3.919,30 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, die Kaufpreisforderung in Höhe von 300.000,00 EUR sei zum 21.08.2016 nicht fällig gewesen. Der Fertigstellungstermin 21.08.2016 habe auf der Vorstellung der Parteien beruht, dass alle Wohnungen verkauft seien. Die Parteien seien von der Geschäftsgrundlage ausgegangen, dass die Wohnungen zügig verkauft werden. Insoweit liege eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, welche eine Vertragsanpassung dahingehend mit sich führe, dass der Fälligkeitstermin deutlich zu verschieben sei. Es sei die Fälligkeit erst mit Übergabe aller Wohnungen gewollt gewesen nach § 3 Abs. 8 des notariellen Kaufvertrages vom 21.08.2013. Schließlich seien auch die Kläger für die Bauzeitverzögerung verantwortlich. Bereits im Frühjahr 2014 geäußerte Sonderwünsche, die sich aus den wechselseitigen Schreiben der Parteien (vgl. Anlage B 4 – B 7) ergeben, hätten zu Bauzeitverzögerungen geführt. Hinzugekommen seien weitere – für die Beklagte unabwendbare Ereignisse –, die zu weiteren Bauzeitverzögerungen geführt hätten. Zu Beginn der Tiefbauarbeiten im April-Mai 2015 sei es zu einer circa sechswöchigen Bauzeitverzögerung aufgrund einer Straßensperrung gekommen, welche für die Beklagte in Dauer und Ausmaß völlig unerwartet aufgekommen sei. Die zweite Baugenehmigung für die Erweiterung des Bauvorhabens von sechs auf sieben Einheiten sei erst am 06.03.2015 erteilt worden. Da die Beklagte keinen Einfluss auf die Erteilung der Baugenehmigung gehabt habe, habe es sich ebenfalls um ein unabwendbares Ereignis gehandelt. Obwohl bereits am 30.03.2015 der Auftrag für die Abrissarbeiten vergeben worden war, seien diese Arbeiten erst am 22.04.2015 beendet worden, weil aufgrund von Widersprüchen aus der Nachbarschaft ein Vogelgutachten habe eingeholt werden müssen. Auch insoweit habe es sich um ein unvorhergesehenes Ereignis gehandelt. Aufgrund unsachgemäß durchgeführter Arbeiten des Tiefbauunternehmens W sei eine weitere Bauzeitverlängerung von vier Monaten eingetreten. Schließlich habe dem ursprünglich beauftragten Tiefbauer gekündigt werden müssen und der Auftrag neu vergeben werden müssen. Auch hierdurch sei eine weitere Bauzeitverzögerung von zwei Monaten eingetreten. Die Spezialfirma für den Abtransport des Erdaushubes habe wegen Schlechtwetter die Deponie 21 Tage nicht anfahren können. Schließlich habe der Bauleiter der Beklagten aus persönlichen Gründen gekündigt und erkrankte Baustatiker hätten für Bauzeitverlängerungen gesorgt. Es habe sich hierbei allesamt um für die Beklagte unabwendbare Ereignisse gehandelt. Schließlich hätten auch weitere Sonderwünsche der Kläger während der Bauzeit zu Bauzeitverzögerungen geführt. Die Kläger hätten eine Bauzeitverzögerung von 6 Monaten zu verantworten, weil sie erst am 07.07.2016 die Zusatzvereinbarung betreffend das Gewerk Fenster unterschrieben hätten, obwohl die Beklagte bereits am 08.01.2016 eine Behinderungsanzeige (vgl. Anlage 13) betreffend den Punkt Fenster und Türen geschickt habe. Die Fenster hätten erst entsprechend später bestellt und eingebaut werden können. Die Kläger hätten jede Mehrkostenaufstellung der Beklagten im Zeitraum Januar bis Juli 2016 in Frage gestellt und Streichungen vorgenommen. Auch durch den fehlenden Eingang der Zusatzvereinbarung betreffend das Kosmetikmodul sei es zu einer Bauzeitverzögerung von 30 Tagen gekommen, da dieses erst später bestellt werden konnte. Auch durch die Sonderwünsche für eine Elektrosonderausstattung sei es zu einer Bauzeitverzögerung gekommen, weil die Kläger die Rechnung nicht bezahlt hätten. Zusatzleistungen hätte die Beklagte erst nach Zahlungseingang ausführen können. Eine Aufrechnung gegenüber den Forderungen aus den Zusatzvereinbarungen sei nach der Natur der Sache ausgeschlossen. Letztlich habe auch die Insolvenz der Firma V, über deren Vermögen mit Beschluss vom 31.01.2017 das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist, zu einer nicht von der Beklagten zu vertretenden Bauzeitverzögerung geführt. Eine Vertragsstrafe schulde die Beklagte schon deshalb nicht, weil die Regelung des § 5 Abs. 6 des notariellen Kaufvertrages als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam sei. Die Beklagte ist der Ansicht, dass es nicht ihr anzulasten sei, dass das von den Klägern mit Zusatzvereinbarung georderte Klimagerät Daikin nicht mehr lieferbar gewesen sei, sondern nur ein teureres Nachfolgegerät. Die Beklagte ist weiter der Ansicht, dass sie aufgrund der Absprache vom 15.02.2017 die Trockenbauwand nicht mehr schulde. Der Geschäftsführer der Beklagten habe zu keiner Zeit zugesagt, dass Trockenbauwände für die Schiebetüranlage von der Beklagten durchgeführt beziehungsweise auf deren Kosten in Auftrag gegeben werden.

Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 14.11.2017 (Bl. 205 d. A.) verwiesen (§ 313 Abs. 2 S. 2 ZPO).

Entscheidungsgründe:

I. Die zulässige Klage hat in der Sache Erfolg.

1. Klageantrag zu 1)

a. Die Feststellungsklage ist zulässig. Insbesondere besteht ein Feststellungsinteresse der Kläger gemäß § 256 Abs. 1 ZPO. Die Kläger haben ein berechtigtes Interesse daran, dass festgestellt wird, dass ihnen bis zur Zahlung am 28.04.2017 durch die Bank AG Essen aufgrund der Vertragserfüllungsbürgschaft der streitgegenständliche Anspruch gegenüber der Beklagten zustand. Die Zahlung der Bank AG an die Kläger aus der Vertragserfüllungsbürgschaft auf erstes Anfordern ist unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgt. Die Beklagte bestreitet weiterhin einen Anspruch der Kläger.

b. Die Feststellungsklage hat auch in der Sache Erfolg.

Die Kläger hatten bis zur Erfüllung durch Zahlung durch die Bank AG einen Anspruch gegenüber der Beklagten auf Zahlung von 7.052,78 EUR.

aa. Die Kläger haben einen Anspruch gegenüber der Beklagten auf Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 15.000,00 EUR aus § 5 Abs. 6 des notariellen Kaufvertrages vom 10.11.2014 (Anlage K 9) wegen der Überschreitung des Fertigstellungstermins am 21.08.2016, 21.09.2016 und 21.10.2016.

(1) Die Vertragsstrafenregelung des § 5 Abs. 6 des notariellen Kaufvertrages ist weder wegen Verstoßes gegen § 309 Nr. 6 BGB noch wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam. Es handelt sich bei der streitgegenständlichen Regelung schon nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Nach § 305 Abs. 1 S. 1 BGB sind allgemeine Geschäftsbedingungen alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Partei der anderen Partei bei Vertragsschluss stellt. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Zum einen handelt es sich bei der Regelung des § 5 Abs. 6 des notariellen Kaufvertrages nicht um eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung, zum anderen haben die Kläger die Bedingung nicht gestellt, sondern die Regelung ist Gegenstand eines Vertragsentwurfs des Notars gewesen. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, wenn sie von einem Notar vorgeschlagen werden (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB 77 Auf., § 305 Rn 12). Schließlich ergibt sich aus der Email der Beklagten vom 01.08.2013 (Anlage K 7), dass die Parteien über die Vertragsstrafenregelung verhandelt haben und die Beklagte selbst die letztendlich vereinbarte Höhe der Vertragsstrafe von 5.000,00 EUR vorgeschlagen hat.

(2) Die Beklagte hat den Fertigstellungstermin am 21.08., 21.09. und 21.010.2016 unstreitig überschritten. Soweit die Beklagten einwenden, es liege eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, der Fertigstellungstermin müsse deutlich nach hinten verschoben werden, weil der vereinbarte Fertigstellungstermin auf der Vorstellung der Parteien beruht habe, dass bis dahin alle Wohnungen verkauft seien, greift dieser Einwand nicht durch. Der Verkauf aller Wohnungen war nicht Geschäftsgrundlage für den zwischen den Parteien vereinbarten Fertigstellungstermin. Die Parteien haben unter § 3 Abs. 6 u. 8 sowie § 5 Abs. 6 des notariellen Kaufvertrages vom 10.11.2014 ausdrücklich aufgenommen, dass es sich um den „spätesten Fertigstellungstermin“ (§ 3 Abs. 6) handelt. Gemäß § 3 Abs. 8 sollte die Fälligkeit des Kaufpreises mit der Übergabe aller Wohnungen eintreten, spätestens am 21.08.2016. In § 5 Abs. 6 haben die Parteien schließlich erklärt, dass es sich bei dem Fertigstellungstermin am 21.08.2016 um einen „festen“ Termin handelt. Schon diese vertraglichen Regelungen schließen aus, dass der Verkauf aller Wohnungen Geschäftsgrundlage für den vereinbarten Fertigstellungstermin sein sollte, zumal bei der Beurkundung am 10.11.2014 die möglichen Schwierigkeiten hinsichtlich des Verkaufs der Wohnungen den Parteien bereits bekannt waren und die Fertigstellungsfrist in Kenntnis dieser Schwierigkeiten in den Vertrag aufgenommen worden ist. § 313 BGB ist zudem nicht anwendbar, wenn sich das Risiko verwirklicht hat, das eine Partei zu tragen hat (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 77. Aufl., § 313 Rn 17). Aus den vertraglichen Regelungen ergibt sich vorliegend eindeutig, dass das Risiko der rechtzeitigen Herstellung und des Verkaufs der übrigen Wohnungen allein die Beklagte zu tragen hatte. Sie allein hatte hierauf Einfluss. Die Fertigstellungsfrist diente den Klägern auch zur Absicherung, dass sie die seitens der Beklagten geschuldete Gegenleistung aus dem Grundstückskaufvertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt erhalten, denn sie waren mit der Übertragung des Grundstücks auf die Beklagte in Vorleistung getreten.

(3) Soweit die Beklagte einwendet, der Anspruch der Kläger auf Zahlung der Vertragsstrafe sei jedenfalls deshalb entfallen, weil sie die Verzögerungen nicht zu vertreten habe, greift auch dieser Einwand nicht durch. Zwar entfällt grundsätzlich ein Anspruch des Auftraggebers auf Zahlung einer Vertragsstrafe, wenn der gesamte Zeitplan durch Umstände völlig umgeworfen wird, die vom Auftragnehmer nicht zu vertreten sind. Den Auftragnehmer trifft die Darlegungs- und Beweislast für seine Behauptung, der Zeitplan sei durch von ihm nicht zu vertretende Umstände gestört worden (vgl. Werner/Pastor, Der Bauprozess, 15. Auf., Rn 2588). Vorliegend fielen die Verzögerungen allesamt jedoch in den Verantwortungsbereich der Beklagten und waren durch sie zu vertreten.

(a) Soweit sich die Beklagte auf Umstände und Sonderwünsche der Kläger beruft, die im Rahmen der Verhandlungen um einen geänderten Bauentwurf im Frühjahr 2014 geäußert wurden, kann sich die Beklagte hierauf nicht berufen, denn die Beklagte hat in Kenntnis all dieser Umstände am 10.11.2014 mit der Beklagten den Fertigstellungstermin 21.08.2016 in den notariellen Vertrag aufgenommen.

(b) Auch handelt es sich bei den weiteren – von der Beklagten aufgeführten – Umständen, die zu Bauzeitverzögerungen geführt haben, nicht um für die Beklagte unabwendbare Ereignisse. Hierzu im Einzelnen:

(aa) Soweit die Beklagte sich auf eine Straßensperrung beruft, handelt es sich um einen Umstand, der nach der vertraglichen Risikoverteilung in ihren Risikobereich fallen sollte. Ausweislich § 5 Abs. 6 des notariellen Kaufvertrages sollte wegen einer Transportsperre oder Transportbehinderung keine Bauzeitverlängerung eintreten.

(bb) Die Tatsache, dass die Baugenehmigung für das geänderte Vorhaben (von sechs auf sieben Wohneinheiten) erst am 06.03.2015 erteilt worden ist, stellt ebenfalls kein unabwendbares von der Beklagten nicht zu vertretendes Ereignis dar. Mit einer gewissen Bearbeitungszeit der Baubehörden für eine Baugenehmigung muss ein Bauträger immer rechnen. Angesicht der Tatsache, dass die Änderungen erst am 10.11.2014 notariell beurkundet wurden, liegt auch keine ungewöhnlich oder nicht zu erwartende lange Bearbeitungszeit vor.

(cc) Auch die Tatsache, dass ein Vogelgutachten eingeholt werden musste, stellt kein für die Beklagte unabwendbares Ereignis dar. Das Vogelgutachten musste, was zwischen den Parteien unstreitig ist, eingeholt werden, weil die Beklagte nach dem 01.03.2015 die das Grundstück umschließende Hecke entfernt hatte entgegen § 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG. Es fällt vorliegend in den alleinigen Verantwortungsbereich der Beklagten, bei der Entfernung der Hecke die geltenden Vorschriften des BNatSchG zu berücksichtigen.

(dd) Soweit die Beklagte sich auf angebliche Fehler des von ihr beauftragten Tiefbauunternehmers W beruft, hat sie hierfür gemäß § 278 BGB einzustehen. Beim Werkvertrag ist der von dem Unternehmer eingeschaltete Subunternehmer Erfüllungsgehilfe im Sinne des § 278 BGB (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 77. Aufl., § 278 Rn 12). Gleiches gilt für den Umstand, dass der Bauleiter der Klägerin gekündigt hat und die Baustatiker erkrankt waren. Weder die Kündigung eines Bauleiters noch die Erkrankung eines Baustatikers liegen außerhalb des Verantwortungsbereichs der Beklagten.

(ee) Soweit sich die Beklagte darauf beruft, dass die Spezialfirma für den Abtransport des Erdaushubes wegen Schlechtwetter die Deponie 21 Tage habe nicht anfahren können, handelt es sich auch insoweit um ein Risiko, das die Beklagte ausweislich der vertraglichen Vereinbarung zu tragen hatte, denn die Parteien haben in § 5 Abs. 6 des notariellen Kaufvertrages vom 10.11.2014 ausdrücklich vereinbart, dass wegen Schlechtwetterzeiten keine Verlängerung der Frist erfolge.

(c) Soweit die Beklagte einwendet, die Kläger hätten jedenfalls eine Bauzeitverzögerung von sechs Monaten zu verantworten, weil sie erst am 07.07.2016 die Zusatzvereinbarung betreffend das Gewerk Fenster (ZVV 01) unterschrieben hätten; zudem sei es durch den fehlenden Eingang der Zusatzvereinbarung betreffend das Kosmetikmodul (ZVV 03) und die Elektrosondervereinbarung (ZVV 04) zu Bauzeitverzögerungen gekommen, greift auch dieser Einwand nicht durch. Sonderwünsche der Kläger entbinden die Beklagte nicht von der fristgerechten Erstellung des Bauvorhabens. Die Beklagte war nicht verpflichtet, die Sonderwünsche der Kläger zu berücksichtigen. Beim BGB-Bauvertrag sind einseitige Leistungsänderungen seitens des Auftraggebers grundsätzlich nicht möglich (vgl. Werner/Pastor, Der Bauprozess, 15. Aufl., Rn 1455). Entsprechend haben die Parteien in § 8 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages vom 10.11.2014 auch geregelt, dass die Kläger einen Anspruch auf eine geänderte Ausführungen nur haben, wenn hierüber eine schriftliche Vereinbarung getroffen worden ist, die auch die Vergütung regelt. Es hätte der Beklagten mithin freigestanden, die Sonderwünsche abzulehnen und entsprechend dem ursprünglich geschuldeten Bausoll das Vorhaben fristgerecht fertigzustellen, oder die Erfüllung der Sonderwünsche von einer Verlängerung der Bauzeit abhängig zu machen. Beides hat sie nicht getan. Die Tatsache, dass sie mit Schreiben vom 08.01.2016 eine Behinderungsanzeige (vgl. Anlage K 13) getätigt hat, rechtfertigt keine andere Entscheidung. Die Beklagte war weder rechtlich noch tatsächlich gehindert, das Bauvorhaben in dem vertraglich geschuldeten Umfang fortzusetzen, wozu sie verpflichtet gewesen wäre.

(d) Soweit die Beklagte einwendet, nicht bezahlte Zusatzvereinbarungen hätten zu Bauzeitverzögerungen geführt, weil Zusatzleistungen erst nach Zahlungseingang ausgeführt werden sollten, greift auch dieser Einwand nicht durch. Eine Vorleistungspflicht der Kläger haben die Parteien im Rahmen der Zusatzvereinbarungen ZVV 01, 03 und 04 nicht vereinbart. Demnach war der Werklohn erst nach Abnahme (§ 641 BGB) fällig.

(e) Schließlich stellt auch die Insolvenz der Firma V keinen Umstand dar, der eine Bauzeitverlängerung rechtfertigen würde. Die Insolvenz der Firma ist erst am 31.01.2017 und damit weit nach dem vereinbarten Fertigstellungstermin am 21.08.2016 eingetreten. Auf die Vertragsstrafe für eine Überschreitung der Bauzeit zum 21.08., 21.09. und 21.10.2016 hat die Insolvenz mithin keinen Einfluss.

Damit besteht der Anspruch der Kläger gegenüber der Beklagten auf Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 15.000,00 EUR aus § 5 Abs. 6 des notariellen Kaufvertrages vom 10.11.2014 (Anlage K 9) wegen der Überschreitung des Fertigstellungstermins am 21.08.2016, 21.09.2016 und 21.10.2016.

bb. Die Kläger haben einen weiteren Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von 779,00 EUR wegen der verspäteten Zahlung des Kaufpreises in Höhe von 300.000,00 EUR sowie der Zahlung von weiteren 15.000,00 EUR für die Küche aus §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 288 BGB. Gemäß § 4 Abs. 1 und 3 des notariellen Kaufvertrages hatte die Beklagte den Kaufpreis am 21.08.2016 zu zahlen. Zu einer Verschiebung des Fälligkeitszeitpunktes ist es aus den oben dargelegten Gründen (vgl. unter I.1.b.aa.(2)) nicht gekommen. Es war für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt, so dass die Beklagte ohne Mahnung in Verzug geraten ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1). Die Zinsforderung beläuft sich für den Zeitraum 22.08. bis 12.09.2016 auf 779,90 EUR.

cc. Gemäß §§ 280 Abs. 1, 286 BGB hat die Klägerin als Verzögerungsschaden auch die Kosten des anwaltlichen Zahlungsaufforderungsschreibens vom 24.08.2016 zu erstatten. Die Kosten belaufen sich unter Zugrundelegung eines Gegenstandswertes von 315.000,00 EUR sowie einer 1,0 Geschäftsgebühr auf 2.513,00 EUR.

dd. Nachdem die Kläger gegenüber der Forderung der Beklagten aus der Zusatzvereinbarung ZVV 01 in Höhe von 5.809,88 EUR sowie gegenüber der Forderung aus der Zusatzvereinbarung ZVV 04 in Höhe von 5.430,24 EUR die Aufrechnung erklärt hatten, bestand ihre Forderung noch in Höhe von 7.052,78 EUR. Demgegenüber ging die mit Anwaltsschreiben vom 12.09.2016 erklärte Aufrechnung gegenüber der Forderung der Beklagten aus der Zusatzvereinbarung ZVV 03 betreffend das Kosmetikmodul in Höhe von 948,70 EUR ins Leere, da eine Vereinbarung über ein zusätzliches Kosmetikmodul jedenfalls in diesem Zeitpunkt noch nicht zustande gekommen war, da die Kläger das Angebot der Beklagten nicht angenommen hatten, sondern mit dem Herausstreichen einzelner Leistungspositionen ein neues, abgeändertes Angebot abgegeben hatte.

Damit bestand bis zum 28.04.2017 ein Anspruch der Kläger gegenüber der Beklagten auf Zahlung von 7.052,78 EUR.

ee. Der Anspruch auf die Zinsen ergibt sich aus §§ 280, 286, 288 BGB. Die Beklagte befand sich mit der Zahlung der Vertragsstrafe in Höhe von 5.000,00 EUR jeweils ab 22.08., 22.09. und 22.10.2016 in Verzug.

Der Feststellungsantrag zu 1) hat insgesamt Erfolg.

2. Klageantrag zu 2)

a. Die Feststellungsklage ist zulässig. Insbesondere besteht ein Feststellungsinteresse der Kläger gemäß § 256 Abs. 1 ZPO für eine negative Feststellungsklage. Die Kläger haben ein berechtigtes Interesse daran, dass festgestellt wird, dass die Zahlungsforderungen der Beklagten aus der Zusatzvereinbarung ZVV 01 betreffend das Gewerk Fensterbau sowie aus der Zusatzvereinbarung ZVV 04 betreffend das Gewerk Elektro durch die seitens der Kläger erklärten Aufrechnungen erloschen sind, denn die Beklagten berühmen sich dieser Forderungen.

b. Die Feststellungsklage hat auch in der Sache Erfolg.

Die Forderungen der Beklagten aus der ZVV 01 in Höhe von 5.809,88 EUR sowie die Forderung aus der Zusatzvereinbarung ZVV 04 in Höhe von 5.430,24 EUR sind durch die mit Klageschrift vom 02.11.2016 wirksam erklärte Aufrechnung der Kläger erloschen (§ 389 BGB). Die Voraussetzungen für eine Aufrechnung lagen vor gemäß § 287 BGB. Die wechselseitigen Forderungen waren gegenseitig und gleichartig. Die Forderungen der Kläger, mit denen sie die Aufrechnung erklärt haben (Anwaltskosten in Höhe von 2.513,00 EUR, Verzugszinsen aus 315.000,00 EUR in Höhe von 779,00 EUR und Vertragsstrafenanspruch in Höhe von 15.000,00) waren vollwirksam und fällig. Die Hauptforderungen der Beklagten aus den Zusatzvereinbarungen ZVV 01 und 04 waren erfüllbar.

Die Kläger haben einen Anspruch auf Feststellung entsprechend dem Tenor der Entscheidung.

3. Klageantrag zu 3)

Die zulässige Leistungsklage hat in der Sache Erfolg.

Die Kläger haben gegenüber den Beklagten einen Zahlungsanspruch in Höhe von 3.919,30 EUR, der sich zusammensetzt aus einem Anspruch auf Rückzahlung einer Überzahlung in Höhe von 2.265,00 EUR betreffend ein nicht geleistetes Klimagerät sowie Ersatzvornahmekosten (gemäß § 637 Abs. 1 BGB) in Höhe von 1.654,10 EUR für die Erstellung einer Trockenbauwand.

a. Die Kläger haben gegenüber der Beklagten aus der vertraglichen Abrede selbst einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Überzahlungen betreffend das Klimagerät. Vorauszahlungen, die zu einer Überzahlung führen, kann der Auftraggeber aufgrund der in der vertraglichen Vereinbarung enthaltenen stillschweigenden Abrede herausverlangen (vgl. BGH, Urt. v. 26.09.2013, NJW 2014, 55; Werner/Pastor, Der Bauprozess, Rn 2427).

Die Kläger hatten im Wege der Aufrechnung die Forderung der Beklagten auf Zahlung der gemäß Pos. 4 der Zusatzvereinbarung ZVV 01 geschuldeten Vergütung für das Klimagerät Daikin in Höhe von 1.880,20 EUR bereits im Wege der Aufrechnung erfüllt. Da die Beklagte den Einbau abgelehnt hat, haben die Kläger einen Anspruch auf Minderung (§§ 634 Nr. 3, 638 BGB) in dieser Höhe. Die Beklagte ist mithin in Höhe von 1.880,20 EUR überzahlt und damit zur Rückzahlung verpflichtet.

Darüber hinaus haben die Kläger einen Anspruch auf Minderung in Höhe von 385,00 EUR (§§ 634 Nr. 3, 638 BGB), da die Beklagte auch das ursprünglich vertraglich geschuldete Standard-Klimagerät Sinclair zum Preis von 385,00 EUR nicht eingebaut hat. Damit ergibt sich ein Zahlungsanspruch wegen zu viel geleisteter Vorauszahlungen in Höhe von 2.265,00 EUR in Bezug auf das nicht gelieferte Klimagerät im Schlafzimmer.

b. Die Kläger haben schließlich gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 1.654,10 EUR gemäß § 637 Abs. 1 BGB für den Einbau der Trockenbauwand im Zusammenhang mit der Schiebetüranlage zwischen Wohnraum und Küche.

Die Beklagte war zum Einbau der Trockenbauwand vertraglich verpflichtet. Das ergibt sich bereits daraus, dass nach den Bauplänen die Schiebetür in geöffnetem Zustand hinter einer Trockenbauwand verschwinden sollte. So enthielt bereits der Bauplan, der als Anlage zum notariellen Kaufvertrag vom 10.11.2014 genommen worden ist, eine solche Trockenbauwand. Auch der Ausführungsplan des zwischenzeitlich für den Beklagten tätigen Architekten VN vom 14.12.2015 (Anlage K 26a) sieht eine solche Trockenbauwand vor, wobei im Vergleich zum ursprünglichen Bauplan lediglich das rechtwinklige Endstück entfallen ist. Soweit die Beklagte behauptet, sie schulde aufgrund der Absprache vom 15.02.2017 nicht mehr die Erstellung der Trockenbauwand, weil die Klägern nunmehr selbst den Auftrag über eine Schiebetüranlage an die Firma R GmbH & Co. KG vergeben haben, greift dieser Einwand nicht durch, denn die Erstellung einer Trockenbauwand war weder Gegenstand des ursprünglichen Angebotes der Firma R GmbH & Co. KG vom 27.02.2013 noch des zwischenzeitlich geänderten höheren Angebotes vom 18.01.2017 (Anlage K 25). Insoweit ist davon auszugehen, dass die Kläger nur dasjenige selbständige beauftragen wollten, was Gegenstand des Angebotes der Firma R GmbH & Co. KG war. Einer besonderen Zusage des Geschäftsführers der Beklagten, dass die Beklagte die Trockenbauwände für die Schiebetüranlage ausführen oder auf deren Kosten in Auftrag geben werde, bedurfte es nicht, da die Beklagte die Trockenbauwand bereits aufgrund der vertraglichen Bauverpflichtung gemäß notarieller Vereinbarung vom 10.11.2014 schuldete.

Nachdem die Beklagte mit Schreiben vom 24.06.2017 (Anlage K 27) die Erstellung der Trockenbauwand endgültig abgelehnt hatte, haben die Kläger Anspruch auf Erstattung der Ersatzvornahmekosten gemäß § 637 Abs. 1 BGB, die sich ausweislich der Rechnung der Firma P vom 15.07.2017 (Anlage K 28), die von den Klägern mit der Durchführung der Arbeiten beauftragt worden ist, auf 1.654,10 EUR belaufen.

Der Anspruch auf die Zinsen ab Rechtshängigkeit des Anspruchs ergibt sich aus §§ 280, 286, 288 BGB.

II.

100

Die Beklagte hat als unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (§ 91 Abs. 1 S. 1 ZPO).

101

Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf § 709 ZPO.

102

Der Streitwert wird bis zum 10.11.2017 auf 18.292,90 EUR und danach auf 22.212,20 EUR festgesetzt.

103

Rechtsbehelfsbelehrung:

104

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

105

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

106

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Landgericht zugelassen worden ist.

107

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Oberlandesgericht Düsseldorf, Cecilienallee 3, 40474 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils (Datum des Urteils, Geschäftsnummer und Parteien) gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

108

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Oberlandesgericht Düsseldorf zu begründen.

109

Die Parteien müssen sich vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

110

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

111

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. I, S.3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.

RechtsgebietBGBVorschriften§ 280 Abs. 1 BGB; § 286 BGB