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·Fachbeitrag ·Honorarsicherung

Vorpreschende Planung unter Termindruck:So sichern Sie Ihren Honoraranspruch

| Viele Planungsbüros erbringen unter Termindruck (und auf Wunsch des Auftraggebers) Vorleistungen in erheblichem Umfang, um einen schnellen Baubeginn zu ermöglichen. Dieses „Vorpreschen“ - so der Fachausdruck der Gerichte - birgt erhebliche Honorarrisiken. Gut zu wissen, dass das OLG Koblenz aktuell Wege aufgezeigt hat, wie Sie Ihren Honoraranspruch in solchen Situationen und für solche Leistungen wirksam sichern. |

Eine typische Ausgangslage

Investoren verlangen oft, dass die Bauarbeiten unmittelbar nach der Erteilung der Baugenehmigung begonnen werden. Um das zu ermöglichen, müssen Leistungen der Leistungsphasen 5 bis 7 für Gründungs- und Rohbauarbeiten erbracht werden, obwohl die Leistungsphase 4 zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht endgültig abgeschlossen ist. Dazu muss die Planung punktuell weit vorangetrieben werden und zum Teil auf Annahmen basieren.

Vorpreschen birgt Risiken für Planer

Dieses Vorpreschen bringt dem Auftraggeber einen Zeitgewinn. Die Planungsbüros gehen damit aber erhebliche Risiken ein; und zwar sowohl im Bereich der Planung und des Honorars als auch im Bereich des Baurechts.

 

Risiken im Bereich der Planung

Um zum Beispiel die Rohbaugewerke beginnen lassen zu können, müssen in allen Planbereichen Annahmen getroffen werden. Besonders risikoreich sind die Annahmen an den Schnittstellen des zuerst auszuschreibenden Rohbaus an den Ausbau und die Technische Ausrüstung, wie zum Beispiel:

 

  • Rohbaurelevante Angaben von Schlitzen und Durchbrüchen (Schalpläne), insbesondere in den unteren Geschossen, die zuerst ausgeführt werden.
  • Gründungsbauteile werden vorgezogen, bei Leitungseinfädelungen sind dabei allenfalls grobe Annahmen möglich.
  • Lastannahmen und örtliche Festlegungen für Maschinenlasten müssen als Annahme getroffen werden.
  • Stahlbeton-Treppenläufe werden ausgeschrieben, die Geländerbefestigungsanschlüsse am Treppenlauf sind nur als Annahme möglich.

 

Risiken im Bereich des Baurechts

Ergeben sich aus der Baugenehmigung Änderungen bei verschiedenen Bauteilen (zum Beispiel notwendige Flure, Änderungen bei Fluchtwegen, Änderungen durch Umweltauflagen oder gewerberechtliche Auflagen), besteht ebenfalls die Gefahr, dass der durch das Vorpreschen ausgelöste erhöhte Änderungsaufwand vom Planungsbüro zu tragen ist.

 

Fall vor dem OLG Koblenz

Ein solcher Risikofall im Bereich des Baurechts lag auch der Entscheidung des OLG Koblenz zugrunde.

 

Vorpreschende Planung wurde wieder für nichtig erklärt

Es ging um einen Krankenhausneubau. Die ursprüngliche Genehmigungsplanung war einvernehmlich abgestimmt. Dann kam es - während der Prüfung des Bauantrags - zu einem Personalwechsel in der Bauaufsicht. Der neue Sachbearbeiter wollte den Bau nur genehmigen, wenn fünf zusätzliche Fluchttreppenhäuser geplant würden. Das hatte unter anderem zur Folge, dass der Teil der Leistungsphasen 5 bis 7, der vorauseilend erbracht worden war, um mit den Rohbauarbeiten frühzeitig beginnen zu können, nicht mehr verwendbar war und neu erstellt werden musste.

 

Auftraggeber will kein Honorar für nochmalige Planung zahlen

Der Auftraggeber lehnte ein Honorar für die nochmalige Erstellung der Planung mit der Begründung ab,

  • er habe ja eine genehmigungsfähige Planung erwarten dürfen und
  • sei vom Planungsbüro außerdem nicht hinreichend über die Risiken beraten worden, die sich ergeben könnten, wenn die Planung ohne Vorliegen der Baugenehmigung weit vorausprescht.

 

Die Entscheidung der Koblenzer Richter

Der Planer wollte das nicht hinnehmen und zog vor Gericht. Das OLG Koblenz versagte ihm aber das Honorar für die vorpreschende Ausführungsplanung, weil die Voraussetzungen dafür nicht erfüllt waren. Insbesondere fordern die Richter, dass Planungsbüros beweisen müssen, dass der Auftraggeber

  • sachgemäß und umfassend über die mit dem Vorziehen entstehenden fachlichen und honorarmäßigen Risiken informiert wurde und
  • in Kenntnis der ihm bekannt gegebenen Risiken die weitere Planungsvertiefung für die betreffenden Bauleistungen beauftragt hat.

 

Es reicht nicht aus, dass beide Vertragspartner in der sicheren Erwartung einer Baugenehmigung die Planung einfach gemeinsam weiter vertiefen. Denn in diesem Fall hätte der Auftraggeber keine Gelegenheit bekommen (Beratungspflicht), das Honorarrisiko bewusst zu übernehmen oder abzulehnen. Diese Regelungen gelten auch, wenn das Planungsbüro bereits im Planungsvertrag mit den Leistungsphasen 5 bis 7 beauftragt wurde(Urteil vom 29.9.2011, Az: 5 U 224/11; Abruf-Nr. 113400).

Konsequenz für die Praxis

Obwohl das Urteil im konkreten Fall also ungünstig war, lassen sich daraus doch Handlungsoptionen ableiten, die zum Honorar für vorauseilende Leistungen führen. Insbesondere empfehlen wir Ihnen, die Beratungsleistung und Entscheidung der Auftraggebers zur weiteren Planungsvertiefung mit einer klaren Honorarvereinbarung zu verknüpfen und dies zu dokumentieren. Nachfolgend finden Sie einen Vorschlag für eine entsprechende Vereinbarung.

Musterschreiben / Leistungs- und Honorarvereinbarung Nr. 9

Ergänzung zum Planungsvertrag vom … zwischen der Firma … (nachstehend Auftraggeber genannt) und dem Ingenieurbüro Müller & Partner (nachstehend Auftragnehmer genannt)

1. Grundlage der Leistungsvereinbarung

Der Auftraggeber verlangt, dass spätestens 4 Wochen nach Erteilung der Baugenehmigung mit den Bauarbeiten (Gewerke: …, …, …) auf dem Baufeld begonnen wird. Die ausführenden Auftragnehmer sollen durch Ausschreibungsverfahren gewonnen werden. Die Auftragnehmer müssen somit zum Zeitpunkt der Baugenehmigung bereits gewonnen sein (Arbeitsvorbereitungszeitraum).

2. Leistungsbeschreibung mit Risikobeurteilung

Um dies zu ermöglichen, müssen wesentliche Teile der Ausführungsplanung, der Vorbereitung bzw. Mitwirkung bei der Vergabe (Leistungsphasen 5 bis 7) in den Planbereichen Gebäudeplanung, Tragwerksplanung, Technische Ausrüstung sowie … erbracht werden, bevor die Baugenehmigung erteilt worden ist. Im Zuge dieser vorgezogenen Erbringung sind eine Anzahl von planerischen Annahmen zu treffen, deren abschließende Festlegung erst der endgültigen Ausführungsplanung vorbehalten ist. Aus dieser Umstellung des Planungsablaufs können sich Änderungen der Planung und Ausführung ergeben.

Der Umfang der vorzuziehenden Leistungen beschränkt sich auf das für die Terminvereinbarung in Ziffer 1 Notwendige und ist in diesem Rahmen inhaltlich den Planungsbüros im Rahmen ihrer Koordinationsaufgaben überlassen. Auch ist damit zu rechnen, dass spezielle Auflagen aus der Baugenehmigung noch zu Änderungen bei der Planung führen können, weil für die vorauseilende Planung der Planungsstand zur Bauantragsstellung zugrunde gelegt wird.

3. Derzeitiger Stand der Planungsvertiefung

Die Entwurfsplanung ist … (Stand der Fertigstellung eintragen - die Redaktion), die Leistungsphase 4 ist derzeit in Arbeit. Leistungen aus den Leistungsphasen 5 bis 7 sind noch nicht erbracht.

4. Honorar für Änderungen

Das Honorar und ggfs. die Baukosten können durch vorauseilende Planung verändert werden. Änderungen können aufgrund der Terminvereinbarung gem. Ziffer 1 erforderlich werden. Sie können aber auch aus dem vorauseilenden Planungsablauf resultieren (Ziffer 2); nämlich dann, wenn sich aus der Baugenehmigung inhaltliche Änderungen ergeben oder getroffene Annahmen nicht passen. Soweit Planungsänderungen für die Änderungen aufgrund der Risiken gemäß Ziffer 2 anfallen, werden diese Änderungen auf Grundlage eines Zeithonorars gemäß den Stundensätzen des Vertrags vom ... durch den Auftraggeber vergütet. Dazu reicht der Auftragnehmer entsprechende Zeithonorarrechnungen mit entsprechenden Tätigkeitsbeschreibungen und Zeitaufwandsangaben ein. Als Zahlungsziel werden 21 Tage vereinbart.

Beide Parteien sind bereit, über die Vereinbarung eines entsprechenden Pauschalhonorars zu verhandeln, wenn die erforderlichen Änderungen abschließend erkennbar sind. Scheitert die Verhandlung, fällt das vorgenannte Zeithonorar an.

5. Sonstige voraussichtliche Auswirkungen

Sollten oben genannte Planungsänderungen anfallen, ist mit entsprechenden Terminauswirkungen zu rechnen. Mit den beauftragten Bauunternehmen …, …, ... sind nach Änderungsentscheidung Verhandlungen über die Anpassung oder Beibehaltung der Vertragsfristen aufzunehmen. Dabei ist zu beachten, dass die Verträge mit den ausführenden Bauunternehmen eventuell entsprechend zu ändern sind. Auswirkungen auf die Vergütung der ausführenden Bauunternehmen können ebenfalls entstehen.

6. Sonstiges

Mit den oben beschriebenen voraussichtlichen Auswirkungen besteht Einverständnis durch den Auftraggeber. Soweit im Hauptvertrag ein Kostenziel von dieser Vereinbarung betroffen ist, wird dieses durch die oben genannten Maßgaben entsprechend geändert, sobald die Ergebnisse dazu vorliegen. Das gilt auch für andere übergeordnete Ziele der Planung. Dazu legt der Auftragnehmer einen entsprechenden Vorschlag vor.

.................................................................. ………………………………………………….

(Ort, Datum) (Unterschrift des Auftragnehmers)

.................................................................. ………………………………………………….

(Ort, Datum) (Unterschrift des Auftraggebers)

WICHTIG | Beachten Sie bitte, dass die obige Mustervereinbarung für die Objektplanung vorgesehen ist. Fachplaner sollten immer eine eigene Vereinbarung treffen, damit ihr Honorar gesichert wird.

Vorgehen hat für Auftraggeber und Planer nur Vorteile

Ein solches Vorgehen bei der Beschleunigung von Baumaßnahmen nutzt beiden Vertragsparteien - dem Auftraggeber wie dem Planer. Es entsteht die berühmte „Win-Win-Situation“.

 

Die herausgehobenen wirtschaftlichen und terminlichen Ziele des Auftraggebers werden erfüllt. Die Planer erhalten für ihre Zusatzaufwendungen ein angemessenes Honorar und müssen keine Verluste durch erhebliche Änderungen befürchten.

 

Erforderliche Planungsänderungen als Zeithonorar abrechnen

Diese Vereinbarung beinhaltet auch, dass die Änderungen, die sich aus Einzelbestimmungen der noch zu erwartenden Baugenehmigung ergeben, als Zeithonorar abgerechnet werden. An dieser Stelle ist ein Auseinanderrechnen nach Ursachen der genehmigungsbedingten Änderungen nicht zielführend, weil sich damit ein weiterer erheblicher Zusatzaufwand an den entsprechenden Schnittstellen ergeben würde.

 

Wer als Auftraggeber eine solche Beschleunigung erreichen will, sollte sich über diese Konsequenzen im Klaren sein. Die Vorteile für Auftraggeber überwiegen das eventuelle Änderungshonorar in den meisten Fällen. Das belegen viele Vergleichsobjekte.

 

Beschleunigte Planung auch bei öffentlichen Aufträgen

Auch im Bereich der öffentlichen Auftraggeber hat sich die beschleunigte Planungsabwicklung als sinnvoll erwiesen und teilweise durchgesetzt. Die Vorteile des schnelleren Baubeginns und der geringeren Zwischenfinanzierungskosten wiegen auch hier meist schwerer als ein anfallendes Änderungshonorar.

 

Schriftliche Vereinbarung sollte immer vorgenommen werden

Da das Vorziehen von Teilen der Planung für jedes Architekten- und Ingenieurbüro mit erheblichem Organisationsaufwand und Honorarrisiken zusammenhängt und später nur schwer durchsetzbar ist, empfehlen wir, die schriftliche Vereinbarung (gemäß unserem Muster) zum Zeitpunkt der Vereinbarung zu treffen.

 

Weiterführender Hinweis

  • „So setzen Sie ein leistungsgerechtes Zusatzhonorar bei Planungsänderungen durch“; Online-Seminar mit Rechtsanwalt Dr. Ralf Averhaus, Kanzlei Leinemann & Partner am Donnerstag, den 1. Dezember von 16.00 bis 18.00 Uhr. Mehr Informationen und Anmeldemöglichkeit auf www.iww.de/index.cfm?pid=129.
Quelle: Ausgabe 11 / 2011 | Seite 4 | ID 29768790