· Fachbeitrag · Honorargestaltung
Urteil zur Objektgliederung zeigt: Ohne vorsorgliche Regelung drohen Honorarverluste
Bei einem Bürohochhaus mit Nebengebäuden handelt es sich nur um ein Objekt. Das hat das OLG Köln zum Nachteil der Planer entschieden und damit dem wichtigen Honorarthema der „Objektgliederung“ neue Brisanz verliehen. Da die Rechtsprechung uneinheitlich ist, gilt es, aus dem neuen Urteil die richtigen Schlüsse zu ziehen und mit konkreten vertraglichen Regelungen einem Honorarproblem vorzubeugen. PBP klärt auf.
Um diesen Objektgliederungsfall ging es beim OLG Köln
Im vorliegenden Fall geht es um ein 17-geschossiges Bürogebäude (Tower) mit Nebengebäuden und einem Parkhaus. Vereinbart war ein übergreifendes Pauschalhonorar. Der Architektenvertrag wurde vorzeitig gekündigt. Im Streit stand eine Honorarforderung von knapp über einer Mio. Euro. Ein wesentlicher Streitpunkt war die Frage, wie viele Objekte gemäß HOAI vorliegen. Vorab: Das Verfahren bezog sich auf eine ältere Fassung der HOAI (dort: § 22 HOAI). Da die aktuelle HOAI in Bezug auf die Objektgliederung ähnliche, auf diesen Sonderfall bezogene Regelungen enthält, ist das Urteil aber auch für sie von Bedeutung.
Die Entscheidung des OLG Köln
Bevor die Frage der Objektgliederung in den Fokus des Verfahrens rücken konnte, mussten die Richter noch einige rechtliche Grundsatzfragen klären. Das taten sie wie folgt (OLG Köln, Urteil vom 13.11.2024, Az. 11 U 158/10, Abruf-Nr. 256281; rechtskräftig durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde, BGH, Beschluss vom 20.05.2026, Az. VII ZR 197/24):
Rechtliche Grundsatzfragen
Im konkreten Fall waren alle Objekte innerhalb des Bereichs der Honorartafelwerte. Damit war das Preisrecht der HOAI relevant. Das Gericht stellte fest, dass auch kein Ausnahmefall (z. B. § 4 alte HOAI) vorlag, der ein Festhalten am vereinbarten Honorar bewirkt. Außerdem stellte das OLG klar, dass es auf die Frage, ob die HOAI gegen EU-Recht verstößt, im Honorarstreit nicht ankomme. Das Preisrecht (hier: Mindestsatzfiktion) gelte daher uneingeschränkt.
Die Gretchenfrage: Nur ein Objekt oder mehrere
Nachdem das OLG obige Fragen geklärt hatte, waren die Grundlagen gegeben, um die streitige Frage der Objektgliederung und die damit zusammenhängende Honorardifferenz zu beantworten. Die Anspruchsgrundlage für die Honorarforderung war im Ergebnis das Mindestsatzhonorar und dazu gehört die sachgerechte Objektgliederung (§ 22 HOAI, 1996). Leider hat das OLG nur ein Objekt als Honorarberechnungsgrundlage gesehen. Es hat seine Entscheidung wie folgt begründet:
- In der Gesamtbetrachtung ist die einheitliche Abrechnung nicht zu beanstanden. Der Tower und die übrigen (angrenzenden niedrigen) Bauteile bilden nach der maßgeblichen Planung des Architekten bei nicht eindeutiger konstruktiver Zuordnung eine funktionale Einheit.
- Eine eindeutige Zuordnung ergibt sich nicht bereits aus der Konstruktion der Gebäude(teile). Für eine konstruktive Selbstständigkeit sprechen die getrennten Fundamente, die wegen des unterschiedlichen Setzungsverhaltens von Hochhaus und übrigen Bauteilen erforderlich waren.
- Die Gebäudeteile waren allerdings aneinandergebaut. Vorgesehen waren „gebäudeübergreifende“ Räume und Verbindungen und Durchgänge zwischen den Bauteilen. Es waren direkte Übergänge geplant. Die Entfluchtung (Fluchtwege) des Towers führte über ein Bauteil („D“), das nach der ursprünglichen Planung mit dem Tower durch ein Nottreppenhaus konstruktiv verbunden war.
- Funktionell bildeten die Gebäudeteile eine Einheit. Alle Gebäudeteile waren für eine Nutzung als Büroräume bestimmt, die Räume sollten teilweise gebäudeübergreifend sein. Soweit Lagereinheiten vorgesehen waren, stellten diese keine eigenständige Funktion dar, sondern dienten den Büroräumlichkeiten.
Wichtig – Damit hat das OLG Köln funktionale Verknüpfungen als entscheidende Kriterien anerkannt. Die Frage der konstruktiven Trennung war offenbar nur am Rande ein Thema. Ohne Kritik an dieser Rechtsprechung üben zu wollen: Die Begründung, wonach die Gebäude aneinandergebaut wurden und das für die Frage der Objekttrennung relevant sein soll, ist nicht einfach zu verstehen. Der berühmte Reihenhausvergleich (sie sind in der Regel auch aneinandergebaut, aber dennoch fast immer eigene Objekte) lässt grüßen. Das gilt auch für die Frage der Fluchtwegeführung. Denn die bisherige Auffassung war, dass die vorgeschriebenen Fluchtwege auch über mehrere Objekte gehen können, ohne dass damit ein einheitliches Objekt gebildet wird.
So gehen Sie mit dem Urteil im Tagesgeschäft um
Die Entscheidung des OLG Köln wirft verschiedene, bereits geklärte Fragen neu auf. Individuelle Situationen können zu ebenso individuellen, nicht absehbaren OLG-Entscheidungen führen.
Regeln Sie die Objektgliederung deshalb möglichst früh. Oft geht das nicht bereits bei Vertragsabschluss. Aber sobald Sie davon Kenntnis erlangen, sollten Sie eine Vereinbarung mindestens anstreben. Denn die Ermessensspielräume sind, wie die Kölner Entscheidung zeigt, sehr groß. Das Risiko, dass spätere Honorarforderungen auch mal scheitern, ist nicht zu unterschätzen.
Weiterführender Hinweis
