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Mitverarbeitete vorhandene Bausubstanz

Berechnungsschema für Ihr Honorar

Mitverarbeitete vorhandene Bausubstanz dürfenSie auch dann bei der Honorarberechnung berücksichtigen, wenn eineschriftliche Vereinbarung im Planungsvertrag fehlt. Diese Meldung ausunserer Dezember-Ausgabe hat viele Leser veranlasst, zumTelefonhörer zu greifen und den Wunsch nach einemBerechnungsschema zu § 10 Absatz 3a HOAI zu äußern.Diesem Wunsch kommen wir hiermit nach.

Praxis kennt zwei Berechnungsmethoden

Die Berechnung der mitverarbeiteten vorhandenenBausubstanz muss immer einzelfallbezogen erfolgen. StarreBerechnungsmuster sind zu ungenau. In der Praxis haben sich zweiErmittlungsmethoden als besonders geeignet erwiesen; auch deshalb, weilsie sich im Detail noch sehr unterschiedlich ausformen lassen. Eshandelt sich um die

  • Bauteilkostenermittlung und die
  • Gesamtkostenermittlung oder Elementmethode.

Wird bei einem Bauwerk nur das Dach und die Fassade umgestaltet, ist die Bauteilkostenermittlungvon Vorteil. Bei ihr wird die Kostenermittlung der mitverarbeitetenvorhandenen Bausubstanz nämlich auf die von der Umplanungbetroffenen Bauteile begrenzt. Wird dagegen das gesamte Bauwerkumgebaut, empfehlen wir die umfangreichere Gesamtkostenermittlung.Auf sie wollen wir uns in diesem Beitrag konzentrieren. Nachfolgendstellen wir Ihnen am konkreten Fall die Methode und einBerechnungsschema vor.

Die Elementmethode / Gesamtkostenermittlung

Bei der Elementmethode ermitteln Sie zuerst denUmfang der umzubauenden Bausubstanz in m³ BRI. Anschließendberechnen Sie für diesen Umfang den üblichen Wert in€/m³ BRI nur für das Bauwerk (Kostengruppe 300 und 400).Hier beginnen bereits die Probleme. Welcher Wert in €/m³ BRIist angemessen? In der HOAI finden Sie keine näheren Angaben.Auseinandersetzungen über den „angemessenen Wert“ sindalso vorprogrammiert. Auf der sicheren Seite sind Sie bei Umbauten vonWohn-, Verwaltungs- oder Gewerbebauten und Krankenhäusern, dienicht älter als 100 Jahre sind, wenn Sie die Neubauwerte bzw.Herstellkosten als Ausgangswert in €/m³ BRI unterBerücksichtigung der Baukonstruktion zu Grunde legen. BeiBaudenkmälern des Mittelalters sind besondere Einzelberechnungenerforderlich.

Beispiel

Umbauprojekt ist ein Rathaus mit Baujahr1920. Die Kosten der Kostengr. 300 und 400 (DIN 276/93) liegen bei 275€/m³ BRI. Bei 15.600m³ BRI ergibt das Ausgangskosten von4,290 Mio. € für das Bauwerk.

Wichtig:Baukostendatenbanken und bürointerne Baukosteninformationssystemewerden fast nur noch nach der DIN 276/93 geführt. Für eineprüfbare Schlussrechnung brauchen Sie aber die Sortierung in derSystematik der DIN 276/81. Deshalb sollten Sie die nach § 10Absatz 3a HOAI anrechenbaren Kosten zunächst auf Basis der Datennach DIN 276/93 ermitteln und erst am Ende (Spalte 9) in die DIN 276/81übertragen. Sehen Sie dazu die Tabelle auf der nächsten Seite.

Im nächsten Schritt (in Spalte 3 und 4)werden die Gesamtkosten auf die einzelnen Kostengruppen in dererforderlichen Gliederungstiefe (Tabellenzeilen) verteilt. DieGliederungstiefe ist nur für die Ermittlung der anrechenbarenKosten nach §10 Absatz 3a HOAI erforderlich. Mit denBaukostenermittlungen selbst hat sie nichts zu tun. Bei dieserGliederung können Sie zwar auf Baukostendatenbanken zugreifen.Dies geht aber nur, wenn die Daten für Ihr Objekt auch passen.

In Spalte 5 können Sie erläuterndeKurzhinweise geben. Anschließend erfassen Sie in Spalte 6 dieBausubstanz je Kostengruppe, die planerisch mitverarbeitet wird.Arbeiten Sie diesen Punkt besonders sorgfältig aus. Bausubstanz,die abgebrochen werden muss bzw. nicht mitverarbeitet wird, müssenSie abziehen. Notfalls sollten Sie Ihre Berechnungen auf einemgesonderten Blatt erläutern.

Im Ausnahmefall muss Gliederungstiefe erhöht werden

Reicht das nicht, sollten Sie die Gliederungstiefenach Kostengruppen erhöhen und mehr ins Detail gehen. BeiAußenwänden (Kostengruppe 330 aus Tabelle 1) können Siezum Beispiel so verfeinern:

Aus der Gliederung gehen alle Details derErmittlung der anrechenbaren Kosten hervor. Es ist zum Beispielerkennbar, dass Außenstützen und nicht tragendeAußenwände nicht berücksichtigt wurden. Im Extremfallmüssen Sie die gesamte Ermittlung der nach § 10 Absatz 3aHOAI anrechenbaren Kosten in dieser Vertiefung vornehmen.

Wertminderung erfordert gerechte Beurteilung

In Spalte 7 wird die Wertminderung nacheingeschränkter Funktionsfähigkeit, Baumängel bzw.Abnutzung des Bauteils vorgenommen. Daraus ergeben sich in Spalte 8 diedem Erhaltungszustand entsprechenden Kosten der Bausubstanz, die vonIhnen mitverarbeitet wird. Im Beispiel sind in Kostengruppe 350 dieHolzbalkendecken durch Stahl-träger zu verstärken. Dasführt zu einer Wertminderung in Spalte 8 von 308.800 € auf185.328 €. Die Bodenbeläge, die vorher abgebrochen undentfernt werden, sind demgegenüber bereits in Spalte 6 durch Abzugberücksichtigt. Die Deckenunterkonstruktionen aus historischemStuckgips bleiben erhalten und werden aufgearbeitet. Der Wert dermitverarbeiteten Bausubstanz kann folgendermaßen ermittelt werden:

In Spalte 9 erfolgt die Zuordnung zu denKostengruppen nach DIN 276/81 und der Abzug der Umsatzsteuer. In Spalte11 finden Sie dann die anrechenbaren Kosten nach § 10 Absatz 3aHOAI.

Wichtig: Dieseanrechenbaren Kosten der mitverarbeiteten Bausubstanz müssen Sienun den richtigen Kostengruppen der anrechenbaren Kosten derBaumaßnahme zuordnen. Die Summe ergibt die anrechenbaren Kostenfür das gesamte Bauwerk. Dies erläutert auch die nachfolgendeTabelle am Beispiel des Honorars für Lph 1-4.

Keine Differenzierung nach Leistungsphasen

Auch wenn manchmal das Gegenteil behauptet wird:Vorhandene Bausubstanz wird bereits ab Leistungsphase 1 mitverarbeitet.So müssen Sie zum Beispiel schon bei der Klärung derAufgabenstellung prüfen, ob die vorhandene Bausubstanzgrundsätzlich mitverarbeitet werden kann. Dazu sind zum Teilspezielle Gutachten (zum Beispiel zur Standsicherheit) erforderlich.Darüber hinaus müssen Sie im Rahmen der Leistungsphase 1 eineEntscheidungshilfe für die Auswahl weiterer Planungsbeteiligtergeben. Das geht nur mit angemessener Berücksichtigung dervorhandenen Bausubstanz.

Fortsetzung in der nächsten Ausgabe

In der nächsten Ausgabe werden wir Ihnen einBerechnungsbeispiel aus dem Planbereich der technischen Ausrüstungliefern. Darüber hinaus zeigen wir Ihnen am Beispiel einerFassadenmodernisierung, wie Sie die anrechenbaren Kosten dermitverarbeiteten vorhandenen Bausubstanz mit der Bauteilkosten-Methodeermitteln.

Quelle: Wirtschaftsdienst Ingenieure und Architekten - Ausgabe 02/2002, Seite 6

Quelle: Ausgabe 02 / 2002 | Seite 6 | ID 107950