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Genehmigungsfähigkeit von Bauvorhaben

Bauvoranfrage rechtzeitig einsetzen und richtig abrechnen

von Dipl.-Ing. Joachim C. Thiel, ö.b.u.v. Sachverständiger fürArchitektenhonorare, Nürnberg

Immer häufiger halten Gerichte Architekten,deren Planung im Genehmigungsverfahren gescheitert war,Beratungsdefizite vor. Die Konsequenzen sind äußerstunerfreulich: Sie verlieren nicht nur den eigenen Honoraranspruch,sondern riskieren auch Schadensersatzforderungen für sinnlosgewordene Aufwendungen des Bauherrn (zum Beispiel Statikerhonorar). Demsollten Sie vorbeugen. Empfehlen Sie dem Bauherrn rechtzeitig eineBauvoranfrage. Damit entgehen Sie der Haftung und erhöhen auchnoch Ihr Honorar.

Bauherr auf Bauvoranfrage hinweisen

Wenn Sie aus planungsrechtlicher Sicht Bedenken ander Genehmigungsfähigkeit haben (grundsätzliche Bebaubarkeiteines Grundstücks, Einfügung in die Umgebung nach § 34Baugesetzbuch oder Zulässigkeit von Art und Umfang derbeabsichtigten Nutzung), sollten Sie diese dem Bauherrnunverzüglich mitteilen. Begründen Sie Ihre Meinung unddokumentieren Sie sie beweisbar. Am Besten ist es, wenn Sie ein solchesBeratungsgespräch schriftlich zusammenfassen und denZugangsnachweis aufbewahren. Weisen Sie den Auftraggeber darauf hin,dass eine Bauvoranfrage die Möglichkeit bietet,grundsätzliche Genehmigungsfragen zu klären und einenVorbescheid zu erlangen.

Beachten Sie: Wegender Ergebnisorientierung der Architektentätigkeit müssen Siedavon ausgehen, dass Sie zur Erstellung eines Vorbescheidantragsverpflichtet sind.

Wie wird der Vorbescheid honoriert?

Selbstverständlich müssen Sie dies abernicht kostenlos tun. Die HOAI weist die Tätigkeit„Durchführen der Voranfrage (Bauanfrage)“ unter §15 Absatz 2 als besondere Leistung zu Leistungsphase (Lph) 2 aus. Damitist eindeutig klargestellt, dass ein Vorbescheidantrag nicht mit demnormalen Tabellenhonorar abgegolten ist. Sie können den im Rahmendes Vorbescheidantrags entstehenden Aufwand also zusätzlichabrechnen. Nicht gesondert abrechenbar sind allein Teilleistungen, dieinnerhalb des Grundleistungskatalogs zu erbringen sind (zum BeispielVorentwurfszeichnungen, die dem Antrag beigefügt werden).

Maßnahmen zur Honorarsicherung

Den Vorbescheid müssen Sie nach denBestimmungen für besondere Leistungen (§ 5 Absatz 4 HOAI)abrechnen. Die erste Voraussetzung „nicht unwesentlicher Arbeits-und Zeitmehraufwand im Verhältnis zu den Grundleistungen“ist beim Vorbescheid immer erfüllt. Aufpassen müssen Sie beiVoraussetzung Nummer Zwei: Das Honorar für besondere Leistungensteht Ihnen nur zu, wenn Sie es schriftlich vereinbart haben. DenkenSie also an die schriftliche Vereinbarung.

Am besten ist es, wenn Sie Ihr Honorarangebotfür eine Auftragserweiterung bereits der Zusammenfassung IhresBeratungsgesprächs zu den genehmigungsrechtlichen Problemenbeifügen. Listen Sie darin möglichst unmissverständlichauf, welche Leistungen bei der Erstellung der Bauvoranfrage von Ihnenerbracht werden (Tätigkeiten, Zeichnungen und sonstigeUnterlagen). Stellen Sie gegenüber Ihrem Bauherrn höflich,aber unmissverständlich klar, dass Sie zu einem Vorbescheidantragraten, der Bauherr die Entscheidung aber treffen muss und Sie dieseMehrleistungen nur gegen Honorar erbringen werden. Warten Sie dieschriftliche Gegenzeichnung Ihres Angebots ab. (Achtung, ein einfacheskaufmännisches Bestätigungsschreiben genügt nicht denSchriftformvorschriften von BGB und HOAI!).

Ist das Schriftformerfordernis erfüllt, können Sie das Honorar

1.  durch Orientierung an einer vergleichbaren Grundleistung oder

2.  als Zeithonorar ermitteln.

1. Die Orientierung an einer vergleichbaren Grundleistung

Die am ehesten vergleichbare Grundleistung ist dieLph 4 (Genehmigungsplanung). In Anlehnung daran können Sie einzusätzliches Pauschalhonorar festsetzen. Das muss allerdingshinter den 6 Prozent eines Tabellenhonorars der Lph 4zurückbleiben.

Unser Tipp:Abhängig von Umfang und Tragweite eines Vorbescheids dürftenfür übliche Fälle eine Spanne von 1,5 bis 4 Prozent, jenach Umfang der Vorabklärung, angemessen sein.

2. Die Verrechnung als Zeithonorar

Die Vereinbarung eines Zeithonorars empfiehltsich, wenn im konkreten Fall Zweifel gegen einen Vergleich mit derGenehmigungsplanung stehen. Den Zeitbedarf müssen Sie schon imRahmen Ihres Angebots schätzen. Auf Basis dieser Schätzungkönnen Sie dann mit Ihrem Auftraggeber einen Fest- oderHöchstbetrag vereinbaren und dabei die Stundensätze nach§ 6 Absatz 2 HOAI zu Grunde legen.

Beachten Sie: EineAbrechnung nach angefallenen Stunden ist nur möglich, wenn derZeitbedarf offenkundig nicht schätzbar sein sollte. Dasdürfte hier aber kaum der Fall sein.

Welche Einzelleistungen sind separat abrechenbar?

Als besondere Leistungen sind alle Leistungenabrechenbar, die explizit nur für den Vorbescheidantrag erfolgtsind. Beispiele sind

  • die Beratung zum Vorbescheidantrag;
  • das Zusammenstellen der Antragsunterlagen;
  • das Formulieren der verbindlich zu klärenden Fragen;
  • das Überarbeiten von Vorentwurfs- (Entwurfs-) skizzen zu grafischen Antragsbeilagen;
  • zusätzliche Behördenverhandlungen;
  • Verhandlungen mit den Nachbarn und das Einholen der Nachbarzustimmungen.

Beachten Sie:Nicht zusätzlich abrechenbar sind Grundleistungen; alsoLeistungen, derer es ohne Vorbescheidantrag auch bedurft hätte.Beispiele sind Vorentwurfskizzen (auch mehrere), Entwurfskizzen oderdie Baubeschreibung.

Sonderfall: Nur ein Auftrag für den Vorbescheidantrag

Immer öfter wird der Architekt zunächstnur mit der Klärung der grundsätzlichen baurechtlichenSituation beauftragt. Auch dazu kommt ein Vorbescheidsverfahren inBetracht. Dieses kann auf zweierlei Art und Weise beauftragt werden:

1.  Auftrag zum Vorbescheidantrag mit integrierten Vorentwurfsbestandteilen

2.  Auftrag zum Vorbescheidantrag als isolierte besondere Leistung

1. Vorbescheidantrag mit integrierten Vorentwurfsbestandteilen

Dieser Auftrag wird wie der eingangs beschriebeneNormalauftrag mit zusätzlicher Voranfrage honoriert. Für dieGrundleistungen haben Sie Anspruch auf das Tabellenhonorar. Die –schriftlich zu vereinbarenden – besonderen Leistungen werdenzusätzlich vergütet.

2. Vorbescheidantrag als isolierte besondere Leistung

Diese Variante ist seltener. Der Vorbescheidantragohne Planzeichnung kommt vor allem zum Tragen, wo Fragengrundsätzlicher Bebaubarkeit wegen der Erschließung oder diegrundsätzliche Zulässigkeit bestimmter Nutzungen imVordergrund stehen. Da die besondere Leistung „Vorbescheid“hier ohne begleitende Grundleistung erbracht wird, spricht man voneiner „isolierten besonderen Leistung“. Dafür geltendie HOAI-Bestimmungen zur Abrechnung besonderer Leistungen nicht. Esgibt kein Schriftformerfordernis und Sie müssen sich nicht an dieniedrigen Zeithonorare des § 6 HOAI halten. Dem Charakter nachhandelt es sich um einen Beratungs- und nicht um einen Planungsvertrag.Für diesen Beratungsvertrag können Sie das Honorar freivereinbaren. Ohne Vereinbarung haben Sie Anspruch auf die„übliche Vergütung“. Das heißt, dass Siesich an den Stundensätzen typischer Beratungsberufe (zum BeispielAnwälte oder Sachverständige) orientieren können.

Beachten Sie: Mit derersten gefertigten Skizze, die als ein auf vertraglicher Basiserbrachter Vorentwurfsbestandteil angesehen werden könnte, ist dieIsolation der besonderen Leistung „Vorbescheid“ verwirkt.Dies hat zur Folge, dass Schriftformerfordernis und §6-Stundensätze automatisch wieder zum Thema werden.

Unser Tipp: Sorgen Siebeim Vorbescheidauftrag für klare Verhältnisse. UnterscheidenSie bei Vertragsschluss genau, ob ein Planungs- oder einBeratungsvertrag erforderlich ist. Sinnvoll ist die Schriftform immer,im ersteren Fall ist sie unabdingbar. Wenn es auf einen Planungsvertraghinausläuft, sollten Sie einen so genannten Vorplanungsvertragschließen. Das ist ein Architektenvertrag über dievollständigen Grundleistungen der Lph 1 und 2(Grundlagenermittlung und Vorplanung) und die zusätzlich konkreterforderlichen besonderen Leistungen. Diese sollten im Vertragstichpunktartig beschrieben sein. Wenn Sie die besonderen Leistungennicht als Pauschalhonorar abrechnen, sollten Sie unbedingtauskömmliche Stundensätze vereinbaren. Sonst werden Siespäter an den Untergrenzen der Zeithonorare festgehalten. Fürdie Grundleistungen sollten Sie unbedingt die Sonderregelung von §19 Absatz 2 HOAI nutzen und die erhöhten Prozent-Sätzefür die Lph 1 und 2 vereinbaren.

Quelle: Wirtschaftsdienst Ingenieure und Architekten - Ausgabe 01/2002, Seite 8

Quelle: Ausgabe 01 / 2002 | Seite 8 | ID 107937