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·Fachbeitrag ·Werkvertragsrecht

Wie lassen sich Bauunternehmer zur Einhaltung von Terminen bewegen?

von Rechtsanwalt Dr. Andreas Schmidt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, SMNG Rechtsanwaltsgesellschaft mbH Köln

| Die gute Auftragslage auf dem Bau hat eine Kehrseite: Es ist schwierig, Bauunternehmen zur Termintreue anzuhalten. PBP zeigt Ihnen, welche Instrumente Ihnen im Vorfeld der Baumaßnahme und während der Bauabwicklung zur Verfügung stehen, um die Rechte Ihres Bauherrn zu wahren - und nicht zuletzt auch Ihre eigene Haftung zu vermeiden. |

Typisches Szenario als Ausgangspunkt

Damit das Ganze nicht reine Theorie darstellt, soll das Problem an einem praktischen Fall durchdekliniert werden:

 

  • Beispiel

Auf dem Gelände eines Reitvereins befindet sich eine Gaststätte („Reiterstübchen“), die an einen externen Betreiber verpachtet ist. Es stellt sich heraus, dass das Dach des Reiterstübchens undicht ist und saniert werden muss. Die monatliche Pacht ist eine wichtige Einnahmequelle für den Verein. Deshalb legt der Vorstand großen Wert darauf, dass die Gaststätte nur so kurz wie möglich geschlossen werden muss. Nach Auftragserteilung lässt das Bauunternehmen trotz Aufforderung zur Leistung den vereinbarten Ausführungsbeginn erst einmal verstreichen. Auf Nachfristsetzung und Kündigungsandrohung erscheint das Unternehmen zwar auf der Baustelle - aber nicht mit ausreichender Kolonnenstärke. Der Bauherr setzt wieder Fristen, die fruchtlos verstreichen, worauf erneut die Kündigung angedroht wird. Unterdessen ist der Zeitplan längst überholt. Das Reiterstübchen muss nicht zwei Wochen, sondern zwei Monate geschlossen bleiben. Verein und Pächter erleiden erhebliche Einnahmeausfälle.

 

Wie können solche Szenarien vermieden werden? Allein mit rechtlichen Mitteln wird dies nicht zu bewerkstelligen sein. Schaut man genauer hin, gibt es aber durchaus eine Reihe von Maßnahmen, um im Vorfeld und während der Bauabwicklung erfolgreich gegenzusteuern.

Maßnahmen im Vorfeld der Baumaßnahme

Im Vorfeld der Baumaßnahmen stehen Ihnen und Ihrem Auftraggeber vor allem folgende fünf Stellschrauben zur Verfügung:

 

1. Der Preis sollte nicht das einzige Auswahlkriterium sein

Bauen ist ein Stück weit Vertrauenssache. Folglich kommt der Auswahl des „richtigen“ Bauunternehmens erhebliche Bedeutung zu. Ist kein Vergaberecht zu beachten, ist Ihr Bauherr in der Auswahl seines Vertragspartners frei. Er sollte es also tunlichst vermeiden, seine Entscheidung lediglich am Kriterium des billigsten Preises festzumachen.

 

PRAXISHINWEIS | Viel wichtiger ist es unter terminlichen und qualitativen Gesichtspunkten ein Unternehmen zu beauftragen, dem Vertrauen entgegengebracht werden kann. Vertrauen kann auf einer regionalen oder persönlichen Verbundenheit beruhen. Im Beispiel könnte der Vorstand eruieren, ob unter den Mitgliedern ein Bauunternehmer zu finden ist oder zumindest jemand, der ein Bauunternehmen empfehlen kann (Architekt, Baurechtsanwalt). Ansonsten arbeiten viele Planungsbüros langjährig mit „ihren“ Bauunternehmen zusammen und können Empfehlungen aussprechen. Wird die Baumaßnahme mit öffentlichen Fördergeldern finanziert, wird allerdings in der Regel das Vergaberecht zu beachten sein. Dann ist der Auftraggeber bei der Auswahl eines vertrauenswürdigen Vertragspartners nicht mehr frei.

 

 

2. Termine realistisch planen

Ein weiterer Aspekt ist die realistische Terminplanung. Auch außerhalb des öffentlichen Auftragswesens tun Bauherr und Planer gut daran, sich an den Vorgaben zu den Ausführungsfristen in § 9 VOB/A zu orientieren. Hiernach sind Ausführungsfristen ausreichend zu bemessen, dies unter Berücksichtigung der Jahreszeit, der Arbeitsbedingungen und etwaiger besonderer Schwierigkeiten. Auch für die Bauvorbereitung ist dem Auftragnehmer genügend Zeit zu gewähren. Außergewöhnlich kurze Fristen sind nur vorzusehen, wenn die Maßnahme besonders dringlich ist.

 

PRAXISHINWEIS | Bei der Dachsanierung im Beispiel wird der Planer natürlich berücksichtigen, dass die Arbeiten am Dach nicht in der kalten Jahreszeit erfolgen können. Es sollte zudem bedacht werden, dass auch in Bauunternehmen Menschen arbeiten, die in den Sommerferien in den Urlaub fahren möchten, sodass die Unternehmen dann nur über eingeschränkte Kapazitäten verfügen.

 

 

3. Termine zum Bestandteil des Bauvertrags machen

Als Planer müssen Sie auch darauf hinwirken, dass Ihre Terminplanung, die eine HOAI-Grundleistung darstellt, auch Eingang in den Vertrag mit dem Bauunternehmen findet.

 

PRAXISHINWEIS | Es genügt nicht, einen Bauzeitenplan als Anlage zum Bauvertrag zu nehmen. Im Bauvertrag müssen vielmehr verbindliche Vertragsfristen zumindest für den Ausführungsbeginn und die Fertigstellung vereinbart werden, ggf. ergänzt um besonders wichtige Einzelfristen. Beraten Sie den Bauherrn dahingehend, dass die Vertragsfristen bzw. Vertragstermine explizit im Bauvertrag festgehalten und auch als solche bezeichnet werden.

 

4. Vertragsstrafe vereinbaren

Daneben können Sie darauf hinwirken, dass eine Vertragsstrafe für Terminverzug vereinbart wird. Derartige Klauseln sind meist am AGB-Recht zu messen. Wenn Sie selbst entsprechende Klauseln empfehlen oder zur Verfügung stellen, müssen Sie sicherstellen, dass diese auch AGB-rechtlich wirksam sind.

 

PRAXISHINWEIS | Die anwaltliche Praxis lehrt, dass zuweilen alte Vorlagen aus der Schublade gezogen werden, die den Anforderungen der Rechtsprechung an eine wirksame Vertragsstrafenvereinbarung nicht mehr gerecht werden. Als Planer müssen Sie wissen, dass

  • eine Vertragsstrafe für Terminverzug verschuldensabhängig formuliert sein muss; sie darf also nur bei schuldhaftem Terminverzug anfallen.
  • die Vertragsstrafe insgesamt 5 Prozent der Auftragssumme keinesfalls überschreiten (auch nicht, wenn mehrere Termine pönalisiert werden). Der Tagessatz darf 0,1 % bis 0,2 % der Auftragssumme nicht überschreiten.

Um Wirksamkeitsrisiken zu vermeiden, sollte zumindest bei kleinen Baumaßnahmen nur der Fertigstellungstermin pönalisiert werden. Sollen auch Zwischentermine mit einer Vertragsstrafe belegt werden, wird es komplizierter, da Anküpfungspunkt für die Höhe der Vertragsstrafe dann nicht die (gesamte) Auftragssumme sein darf, sondern nur der Anteil, der auf die bis zum Zwischentermin zu erbringende Leistung entfällt. Außerdem droht hier die Gefahr einer unzulässigen Kumulierung der Vertragsstrafen, die ausdrücklich ausgeschlossen werden muss. Dabei muss die Klausel immer noch transparent und verständlich sein. In diesen Fällen sollten Sie dem Bauherrn empfehlen, Rechtsrat einzuholen.

 

 

5. Bonusvereinbarungen in Erwägung ziehen

Während Vertragsstrafen sehr verbreitet sind, sind Bonusvereinbarungen für den Fall der vorzeitigen Fertigstellung vergleichsweise selten. Dass solche Incentivierungen erfolgreich sein können, belegt das Beispiel der Avus-Sanierung in Berlin im Jahre 2012.

 

  • Beispiel

Im konkreten Projekt hatten die Vertragsparteien für die vorzeitige Fertigstellung einen Bonus von bis zu 5 % der Auftragssumme vereinbart. Konkret bedeutete dies eine Prämie von rund 20.000 Euro für jeden Tag der vorzeitigen Fertigstellung. Weil das Projekt 2 Monate vor dem geplanten Termin abgeschlossen werden konnte, erhielten die Bauunternehmen insgesamt 1 Mio. Euro zusätzlich.

 

Solche Bonus-Regelungen bieten sich nicht nur bei Großprojekten an, sondern sollten viel häufiger auch in der Fläche eingesetzt werden. Denn Geld ist immer noch der beste Motivator, um Termine einzuhalten.

Maßnahmen während der Bauabwicklung

Auch wenn die Baumaßnahme läuft, steht Ihnen ein Bündel von Maßnahmen zur Verfügung, um die Termineinhaltung zu forcieren.

 

1. Termineinhaltung aktiv überwachen

Ist der Bauvertrag geschlossen und die Baumaßnahme läuft, sind Sie im Rahmen der Grundleistungen der Lph 8 verpflichtet, den Terminplan (Balkendiagramm) aufzustellen, fortzuschreiben und zu überwachen. „Überwachung“ heißt hier „aktiv Vorgehen“. Das umfasst unter anderem folgende Maßnahmen:

 

  • Sie müssen den Bauunternehmer anhalten, seine Leistungspflichten rechtzeitig zu erbringen. Hierzu gehört auch, dass ihm die erforderlichen Pläne rechtzeitig zur Verfügung gestellt werden.

 

  • Die im Terminplan vorgesehenen Termine definieren, wann die jeweiligen Leistungsschritte des Bauunternehmers fällig werden. Da in der Regel nicht sämtliche Einzelfristen des Terminplans als Vertragstermine fest vereinbart werden, muss Ihr Auftraggeber mahnen, wenn eine Einzelfrist überschritten ist; die Praxis spricht hier von der „Inverzugsetzung“. Die Mahnung kann auch durch Sie als bauüberwachendes Büro ausgesprochen werden, wenn Sie dazu vom Bauherrn bevollmächtigt wurden.

 

  • Im Hinblick auf Ihre eigene Haftung ist es unumgänglich, den Auftraggeber über zeitliche Störungen zu informieren. Die Informationspflicht ergibt sich aus Ihrer Stellung als Sachwalter des Auftraggebers. Legen Sie Wert darauf, dass Sie später auch nachweisen können, dass Sie Ihre Pflichten erfüllt haben. Das erfordert eine schriftliche Dokumentation.

 

  • PRAXISHINWEIS | Ein „nach den Regeln der Technik“ erstelltes Bautagebuch (Grundleistung in Lph 8) leistet hier wertvolle Dienste. Auch ein wöchentlicher Jour-fixe mit dem Bauherrn ist eine gute Sache - noch besser ist es, wenn dazu auch ein Protokoll angefertigt und verteilt wird.

     

 

2. Zeitliche Störungen bei VOB/B-Verträgen optimal handhaben

Wurde mit dem Bauunternehmer die VOB/B als Vertragsgrundlage vereinbart, sind bei zeitlichen Störungen die Regularien in § 5 Abs. 3 und 4 VOB/B zu beachten. Geregelt sind in den beiden Absätzen zwei verschiedene Fälle:

 

  • § 5 Abs. 3 VOB/B: Hier ist der Fall angesprochen, dass der Auftragnehmer zwar auf der Baustelle tätig ist, aber nicht mit ausreichender Mannschaftsstärke, Gerät etc., sodass die Ausführungsfristen „offenbar nicht eingehalten werden können“. In dem Fall müssen Sie ihn auffordern, unverzüglich Abhilfe zu schaffen. Kommt der Unternehmer dieser Verpflichtung nicht nach, kann Ihr Auftraggeber eine angemessene Frist zur Vertragserfüllung setzen und für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs die Kündigung androhen. Letztere richtet sich dann nach § 8 Abs. 3 VOB/B.

 

  • Wichtig | Diese Regelungsmechanik ist leider ein ziemlich stumpfes Schwert. Ihr Auftraggeber muss nämlich im Streitfall beweisen, dass die Baustellenbesetzung des Auftragnehmers tatsächlich so unzureichend war, dass die Ausführungsfristen unter diesen Umständen „offenbar“ nicht hätten eingehalten werden können. Eine auf § 5 Abs. 3 VOB/B gestützte Kündigung ist daher sehr risikobehaftet.

 

  • § 5 Abs. 4 VOB/B: Diese Regelung ist etwas klarer. Hier geht es um die Situation, dass der Auftragnehmer den Beginn der Ausführung oder die Fertigstellung verzögert. Diese Termine sollten (siehe oben) kalendarisch festgehalten und verbindlich vereinbart sein. Dann können Sie einen Verzug relativ leicht feststellen.

 

  • PRAXISHINWEIS | Auch hier kann Ihr Auftraggeber eine angemessene Frist zur Vertragserfüllung setzen und für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs die Kündigung nach § 8 Abs. 3 VOB/B androhen. Alternativ besteht auch die Möglichkeit, bei Aufrechterhaltung des Vertrags Schadenersatz nach § 6 Abs. 6 VOB/B zu verlangen.

     
  • Wichtig | Einen konkreten Verzögerungsschaden muss Ihr Auftraggeber aber nachweisen. Im Beispiel wäre ein solcher Schaden vergleichsweise leicht nachweisbar, weil dem Sportverein wegen der verspäteten Fertigstellung der Bauleistungen Pachtzahlungen entgangen sind.

 

PRAXISHINWEIS | Soll der Vertrag aus wichtigem Grund gekündigt werden (§ 8 Abs. 3 VOB/B), muss Ihr Auftraggeber die Kündigung selbst aussprechen. Denn in der Regel werden Sie dazu nicht bevollmächtigt sein.

 

3. Maßnahmen zur Termineinhaltung im BGB-Werkvertrag

Haben die Parteien die VOB/B nicht vereinbart, wird es noch schwieriger, sich ohne Rechtsnachteile von einem terminuntreuen Bauunternehmer zu trennen. Denn eine Kündigung aus wichtigem Grund ist im Werkvertragsrecht des BGB nicht vorgesehen. Es ist zwar anerkannt, dass auch nach BGB eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich sein muss. Ihr Auftraggeber muss dann aber darlegen und beweisen, dass es ihm unter Abwägung der beiderseitigen Interessen unzumutbar war, den Vertrag fortzuführen.

 

PRAXISHINWEIS | Auch im BGB-Werkvertrag gilt es, den Bauunternehmer bei Terminverzug immer

  • zunächst schriftlich zu mahnen,
  • dann eine Frist zur Vertragserfüllung setzen und
  • für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs die Kündigung aus wichtigem Grund anzudrohen.

Der BGH hat die „hartnäckige Nichteinhaltung“ verbindlicher Vertragsfristen als wichtigen Kündigungsgrund anerkannt (BGH, Urteil vom 4.5.2000, Az. VII ZR 53/99). Die Frage, ob einem Auftraggeber das Festhalten am Vertrag unzumutbar ist, lässt aber im Einzelfall Argumentationsspielräume offen. Es bedarf deshalb einer entsprechenden Aktenlage (= Ihrer Dokumentation), um darzulegen und zu beweisen, dass ein wichtiger Kündigungsgrund vorliegt und es Ihrem Auftraggeber nicht zuzumuten ist, den Vertrag fortzusetzen.

 

 

FAZIT | Nehmen Sie Ihre Sachwalterpflichten in punkto Termine ernst. Dokumentieren Sie, wie Sie Ihre Pflichten erfüllt haben. Bedenken Sie: Sämtliche Leistungsaufforderungen, Inverzugsetzungen mittels Mahnung sowie dem Bauherrn erteilte Hinweise müssen schriftlich erfolgen.

 

Weiterführende Hinweise

  • Beitrag „Unterschiedliche Versendungsarten: So lässt sich der Zugang von Schriftverkehr beweisen“, pbp.iww.de w→ Abruf-Nr. 44063788
  • Steuerung von Bauunternehmen: Nutzen Sie das Musterbriefe-Angebot zur VOB/B auf pbp.iww.de unter Downloads → Musterschreiben → Musterschreiben zur VOB/B.
Quelle: Ausgabe 06 / 2016 | Seite 4 | ID 44058706