20.08.2012 · Fachbeitrag · Mieterhöhung

Handlungsanweisung für den Tatrichter

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Tatrichter - mit sachverständiger Hilfe - die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete sachgerecht begrenzen (BGH 29.2.12, VIII ZR 346/10, Abruf-Nr. 121049).

Sachverhalt

Die Klägerin begehrt unter Benennung von drei Vergleichswohnungen die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der Kaltmiete (1.250 EUR = 6,45 EUR/m² auf 1.450 EUR = 7,48 EUR/m²). Das Erhöhungsverlangen vom 22.9.09 ist den Beklagten noch im selben Monat zugegangen. Die Klage hatte in den Instanzen Erfolg. Der Sachverständige hatte aus elf Vergleichsmieten (zwei aus 05, je drei aus 06 bis 08, davon je eine Neuvermietung aus 07 und 08) eine Mietspanne ermittelt, die zwischen 6,05 EUR/m² als unterstem und 8 EUR/m² als oberstem Wert liegt. Das LG hat angenommen, dass die gesamte Mietspanne der vom Sachverständigen in das Gutachten einbezogenen Vergleichswohnungen zugleich die Bandbreite der konkreten Einzelvergleichsmiete ist und der Vermieter deshalb grundsätzlich eine Erhöhung bis zum oberen Wert verlangen kann. Der BGH sieht hierin eine Verkennung des Begriffs der „üblichen Entgelte“ (§ 558 Abs. 2 S. 1 BGB) und gibt der Revision statt.

Entscheidungsgründe

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert, sondern sie bewegt sich innerhalb einer gewissen Spanne. Die Feststellung, ob die verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, obliegt dem Tatrichter. Sie erfordert im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete (BGH MK 05, 137, Abruf-Nr. 051899). Diese kann ein Punktwert innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete sein oder sich innerhalb einer gewissen Bandbreite bewegen, die ihrerseits innerhalb der umfassenderen, etwa durch einen Mietspiegel abgebildeten Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (BGH NJW 11, 2284; MK 05, 172, Abruf-Nr. 052164). Im letzteren Fall kann der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite anheben (BGH MK 10, 29, Abruf-Nr. 093824). Fehlt ein Mietspiegel werden sowohl die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch die Einzelvergleichsmiete in der Regel durch Sachverständigengutachten festgestellt. Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens ist dann die vom Sachverständigen ermittelte Einzelvergleichsmiete.