30.09.2025 · Fachbeitrag · Mieterhöhung

Selbständiges Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete?

von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

| Nach § 485 Abs. 2 ZPO kann das Einholen eines schriftlichen Sachverständigengutachtens u. a. beantragt werden, wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist und ein rechtliches Interesse daran besteht, den Zustand oder Wert einer Sache festzustellen. Die Anforderungen an die Annahme eines rechtlichen Interesses sind sehr niedrig: Ausreichend ist die Möglichkeit der Vermeidung eines Rechtsstreits (§ 485 Abs. 2 S. 2 ZPO). Auf den ersten Blick mag man meinen, dass das Ziel, die ortsübliche Vergleichsmiete oder Wohnwertmerkmale feststellen zu lassen, mit deren Hilfe Zu- und Abschläge vom Mittelwert der einschlägigen Mietspiegelspanne zur Bestimmung der konkreten ortsüblichen Einzelvergleichsmiete vorgenommen werden können, diese Anforderungen erfüllt. Die Beantwortung der Frage ist (bzw. war) umstritten. Der BGH hat sie nun entschieden! |

Sachverhalt

Die Antragsteller sind Vermieter, der Antragsgegner ist Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin. Mit Schreiben vom 28.12.23 verlangten die Antragsteller die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Antragsgegner stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Er bestritt u. a. die zur Begründung herangezogenen wohnwerterhöhenden Merkmale. Die Antragsteller beantragten dann beim AG im Wege eines selbständigen Beweisverfahrens, ein schriftliches Sachverständigengutachten zu verschiedenen Merkmalen des Mietobjekts einzuholen. Das AG wies den Antrag als unzulässig zurück. Begründung: Bei sämtlichen Beweisfragen gehe es um reine Tatsachenfeststellungen, die dem Augenschein zugänglich seien. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsteller wies das LG zurück. Die Rechtsbeschwerde hatte keinen Erfolg (BGH 15.7.25, VIII ZB 69/24, Abruf-Nr. 249712).

Entscheidungsgründe

Auch der BGH verneint die Voraussetzungen für die Anordnung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 Abs. 2 ZPO, insbesondere das rechtliche Interesse der Antragsteller gemäß § 485 Abs. 2 S. 1 Nr. 1, S. 2 ZPO.