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  • 31.08.2009 | HOAI 2009 - Neue Serie Musterverträge

    Muster-Architektenvertrag für den Neubau eines Gebäudes

    Die HOAI 2009 ist am 18. August in Kraft getreten und muss bei allen Neuverträgen angewendet werden. Die HOAI 2009 lässt den vertraglichen Regelungen zum Honorar wesentlich breiteren Raum, weil eine Reihe von zwingenden Regelungen der alten HOAI weggefallen sind. Damit entsteht ein enormer zusätzlicher Bedarf an individuellen Vertragsregelungen. Der vorliegende Mustervertrag für Architekten-Leistungen für den Neubau eines Gebäudes hat das Ziel, alle Stellschrauben bestmöglich zu berücksichtigen. Die Anmerkungen am Ende des Vertrags zeigen, worauf bei der Vertragsabfassung und -gestaltung besonderer Wert gelegt wurde.  

     

    Unser Service: In dieser Reihe werden wir 25 Musterverträge für die unterschiedlichsten Planungsaufgaben veröffentlichen. Den vorliegenden Mustervertrag finden Sie zum Download und zur individuellen Bearbeitung auch in unserem Online-Service für Abonnenten (www.iww.de) unter der Rubrik „Musterverträge/-schreiben“.  

     

    Architektenvertrag für den Neubau eines Gebäudes

    zwischen ... - nachstehend Auftraggeber genannt - und ... - nachstehend Auftragnehmer genannt -  

     

    § 1 Gegenstand des Vertrags  

    (1) Gegenstand dieses Vertrags sind die nachfolgend aufgeführten Leistungen sowie Besondere Leistungen gemäß § 3 Absatz 6
    für folgende Baumaßnahme: ...  

     

    (2) In dem in Anlage 2 beigefügten Lageplan ist der räumliche Umfang der in Absatz 1 vereinbarten Vertragsleistungen farbig eingetragen. Die Freianlagen sind nicht Vertragsbestandteil.  

     

    (3) Folgende Nutzungen und Standards sind als Planungsziel vereinbart:  

    ... (zum Beispiel: ... m² Nutzfläche oder Bürofläche, ... m² Nutzfläche Wohnnutzung, ...  

     

    • Materialstandard: einfach / mittel / gehoben / hoch
    • Gestaltung: einfach / durchschnittlich / gehoben / exklusiv
    • Baukonstruktion: einfach / durchschnittlich / schwierig
    • Raumprogramm: Gemäß Anlage 3 (nur soweit vorgesehen)
    • Weitere Vorgaben des Auftraggebers:...

     

    (4) Die Vertragsparteien verpflichten sich, soweit weitere über den Vertragsinhalt hinausgehende Leistungen erforderlich werden, kurzfristig eine ergänzende schriftliche Leistungs- und Honorarvereinbarung zu treffen.  

     

    § 2 Grundlagen des Vertrags  

    Grundlagen des Vertrags sind, und zwar bei Widersprüchen in folgender Rangfolge:  

     

    1. Die Regelungen dieses Vertrags mit den insoweit Vertragsbestandteile bildenden Anlagen (Nummern 1, ...).
    2. Der vom Auftragnehmer zu erstellende und mit dem Auftraggeber abzustimmende Termin- und Bearbeitungsablaufplan.
    3. Die anliegenden Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) gemäß Anlage 1.
    4. Die HOAI in der Fassung vom 18. August 2009.
    5. Die Bestimmungen über den Werkvertrag des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

     

    § 3 Leistungen des Auftragnehmers  

    (1) Der Auftragnehmer erbringt folgende Leistungen gemäß dem Leistungsbild für Gebäude und raumbildenden Ausbau gemäß § 33 HOAI und Anlage 11 zur HOAI:  

     

    Grundlagenermittlung Leistungsphase 1  

    Vorplanung Leistungsphase 2  

    Entwurfsplanung Leistungsphase 3  

    Genehmigungsplanung Leistungsphase 4  

    Ausführungsplanung Leistungsphase 5  

    Vorbereitung der Vergabe Leistungsphase 6  

    Mitwirkung bei der Vergabe Leistungsphase 7  

    Objektüberwachung Leistungsphase 8  

    Objektbetreuung und Dokumentation Leistungsphase 9 optional  

     

    Geschuldet werden die Leistungen aus dem Leistungsbild in Anlage 11 zur HOAI, die zur ordnungsgemäßen Erfüllung des Auftrags erforderlich sind.  

     

    (2) Die Erörterung der Ergebnisse der beauftragten Leistungsphasen nach § 3 Absatz 8 HOAI erfolgt gemäß den Anlagen 5 bis 7 zu diesem Vertrag. Danach sind stufenweise Erörterungen von Teilergebnissen jeder Leistungsphase vorzunehmen, so dass mit der letzten Erörterung in den jeweiligen Leistungsphasen die Erörterung der Ergebnisse der Leistungsphasen abgeschlossen ist. Soweit Leistungen der Leistungsphase 1 nicht Vertragsbestandteil sind, werden die Ergebnisse der Leistungsphase 1 dem Auftragnehmer zur Verfügung gestellt.  

     

    Optional: Die Leistungen der nicht beauftragten Leistungsphasen, soweit sie vor dem hier beauftragten Leistungsumfang zu erbringen waren, werden dem Auftragnehmer als Grundlage für seine Leistungen vom Auftraggeber übergeben.  

     

    (3) Die Vertragsparteien vereinbaren im Zuge der Vorentwurfsplanung, ob die Kostenermittlungen und die Kostenkontrolle in den jeweiligen Leistungsphasen jeweils nach Kostengruppen oder nach Gewerken / Vergabeeinheiten (siehe Abschnitt 4.2 gemäß DIN 276/08) gegliedert werden. Die Objektbeschreibung in der Leistungsphase 3 wird dementsprechend gegliedert.  

     

    (4) Beispiel einer Regelung zu Planungsinhalten: Die Planungsinhalte der Kostengruppen 370 (Baukonstruktive Einbauten), 610 (Ausstattung) sind Bestandteil der Planungs- und Überwachungsleistungen in den beauftragten Leistungsphasen. Die Planungsinhalte der Kostengruppen 210 (Herrichten), 230 (nichtöffentliche Erschließung) und 620 (Kunstwerke) sind nicht Bestandteil der Planungs- und Überwachungsleistungen.  

     

    (6) Besondere Leistungen  

    a) Ergänzend zu Absatz 1 werden Besondere Leistungen der Kostensteuerung vereinbart mit dem Ziel, dass die Kosten der Kostengruppen 300 (ohne 370) und 400 ... nach DIN 276/08 einschließlich Umsatzsteuer (USt) den Betrag von ... Euro nicht überschreiten.  

     

    Der Auftragnehmer muss jederzeit kurzfristig in der Lage sein, Auskunft über den aktuellen Stand der Gesamtkostenprognose (Kostengruppen 100-700) abzugeben. Dabei sind dem aktuellen Stand die bekannten Baukostenentwicklungen aus dem jeweils aktuellen Stand der Planungsvertiefung bzw. Planungsfestlegungen zugrunde zu legen. Die Kostenberechnung als Entwurfsbestandteil ist einerseits nach DIN 276/08 und andererseits nach Vergabeeinheiten betreffend die Kostengruppen 100-700 zu gliedern. Einmal monatlich wird dem Auftraggeber eine Gesamtkostenprognose auf Basis der aktuellen Planungskenntnisse vorgelegt. Dabei wird die Systematik gemäß Kostenziel nach Satz 1 und die Übersicht über alle Kosten der Kostengruppen 100-700 bzw. der Vergabeeinheiten gewählt.  

     

    Ändernde Anweisungen des Auftraggebers erfordern eine Neufestlegung des Kostenziels. Dazu wird der Auftragnehmer Vorschläge vorlegen. In den Verträgen mit den weiteren Planungsbeteiligten wird geregelt, dass diese die notwendigen Planungs- und Kosteninformationen an den Auftragnehmer geben, um eine fachgerechte Kostensteuerung zu ermöglichen.  

     

    Allen Vergabeempfehlungen zu Aufträgen (Leistungsphase 7) wird jeweils eine Gegenüberstellung der nach Vergabeeinheiten gegliederten Kostenberechnung mit den Vergabekosten beigefügt, aus der unmittelbar ein Vergleich möglich ist.  

     

    b) Der Auftragnehmer erbringt die erforderlichen Leistungen gemäß Baustellenverordnung (BaustellV) vom 10.6.1998 (SiGeKo-Leistungen) einschließlich Vorbereitung der Vorankündigung bei der zuständigen Behörde. Im Leistungsumfang nicht enthalten sind die Leistungen, die sich auf besonders gefährliche Arbeiten gemäß § 2 Absatz 3 BaustellV beziehen.  

     

    c) Es wird die Erstellung und Einreichung einer Bauvoranfrage auf Grundlage der Vorplanung vereinbart.  

     

    d) ...  

     

    Alternativregelung bei Scheitern einer Vereinbarung zu Besonderen Leistungen:  

    (6) Die mit diesem Vertrag vereinbarten Planungs- und Überwachungsleistungen beinhalten nur die Leistungen gemäß § 33 HOAI (Anlage 11 zu HOAI). Besondere Leistungen sind nicht Vertragsgegenstand. Sollten im Projektverlauf Besondere Leistungen erforderlich werden, so ist über diese Leistungen vor Ausführung eine schriftliche Leistungs- und Honorarvereinbarung zu treffen. Scheitert eine Leistungs- und Honorarvereinbarung, ist der Auftragnehmer von der Erbringung dieser Leistungen befreit.  

     

    (7) Optional: Wird dem Auftragnehmer die Objektüberwachung der Leistungsphase 8 nicht übertragen, vereinbaren die Parteien, dass der Auftragnehmer mit dem Überwachen der Herstellung des Objekts hinsichtlich der wesentlichen Einzelheiten der Gestaltung beauftragt wird.  

     

    § 4 Termine und Fristen  

    Für die vereinbarten Leistungen sind folgende Termine vereinbart:  

    Fertigstellung des Entwurfs: ...  

    Einreichung der Bauantragsunterlagen: ...  

    Baubeginn: ...  

    Inbetriebnahme: ...  

    Die Planungszeit beträgt demnach ... Wochen/Monate. Die Bauzeit beträgt insoweit ... Wochen/Monate.  

     

    § 5 Honorar  

    (1) Die Parteien vereinbaren für die Leistungen nach § 3 Absatz 1 dieses Vertrags folgende Honorarermittlungsgrundlagen:  

    • Honorarzone: ... (Angabe nicht zwingend)
    • Honorarsatz: ... (siehe Erläuterung)

    Regelfall (Baukostenberechnung als anrechenbare Kosten): Anrechenbare Kosten werden gemäß § 4 in Verbindung mit § 32 HOAI ermittelt. Die anrechenbaren Kosten ergeben sich aus der Kostenberechnung zum Entwurf.  

     

    Alternative (wenn das risikoreiche Baukostenvereinbarungsmodell vereinbart werden soll): „Die Parteien vereinbaren gemäß § 6 Absatz 2 HOAI auf Grundlage der nachfolgenden Baukostenvereinbarung die nachstehenden anrechenbaren Kosten:“  

    Kostengruppe DIN 276/08  

    Baukostenvereinbarung netto  

    Anrechenbare Kosten netto  

    300 (ohne 370)  

    5.650.000 Euro  

    5.650.000 Euro  

    400  

    1.590.000 Euro  

    1.590.000 Euro  

     

    Die zugehörige Objektbeschreibung mit Planungskenndaten ist in Anlage 6 beigefügt. Die Baukostenvereinbarung gilt nur im Zusammenhang mit Anlage 6 (Objektbeschreibung, Kostenaufschlüsselung bis zur 2. Stelle nach DIN 276 sowie Objektkenndaten mit Angaben zur Qualität). Werden die Maßgaben gemäß Anlage 6 geändert, ist eine neue Baukostenvereinbarung einvernehmlich schriftlich festzulegen. Die Baukosten der Kostengruppe 700 ergeben sich aus den notwendigen Planungsleistungen. Dazu ist der Auftraggeber bereit, alle zur Erzielung des vereinbarten Erfolgs notwendigen Planungs- und Beratungsleistungen zu beauftragen. Die Empfehlungen dazu legt der Auftragnehmer vor. Die Kosten der Kostengruppe 100, 200, 500,600 sind nicht Bestandteil der Baukostenvereinbarung. Diese Kosten ergeben sich aus der Planungsvertiefung und werden zum Abschluss der Entwurfsplanung ermittelt. Fachlicher Gegenstand der vereinbarten Planungs- und Überwachungsleistungen sind die Leistungen der Kostengruppe 300, ohne Kostengruppe 370. Die Leistungen der Kostengruppen 370 und 600 sind nicht Gegenstand der vereinbarten Planungsleistungen.  

     

    (2) Die Besonderen Leistungen werden wie folgt vergütet:  

    1. Kostensteuerung nach § 3 Absatz 6 Buchstabe a dieses Vertrags:

    Planungsphase mit ... Euro pauschal;  

    Ausführungsphase mit ... Euro pauschal.  

    2. Leistungen gem. Baustellenverordnung nach § 3 Absatz 6 Buchstabe b dieses Vertrags:

    Planungsphase mit ... Euro pauschal;  

    Ausführungsphase mit ... Euro pauschal.  

    3. Bauvoranfrage gemäß § 3 Absatz 6 Buchstabe c dieses Vertrags pauschal mit ... Euro.
    4. Leistungen gemäß § 3 Absatz 6 Buchstabe d dieses Vertrags ...

     

    (3) Für den Fall, dass die Vergütung für Leistungen des Auftragnehmers als Zeithonorar zu berechnen ist, gelten folgende Stundensätze:  

    • für den Auftragnehmer ... Euro
    • für Mitarbeiter, die technische oder wirtschaftliche Aufgaben erfüllen ... Euro
    • für sonstige Mitarbeiter ... Euro

    Die Abrechnung erfolgt auf der Grundlage von Stundennachweisen, in denen die Art der Tätigkeit, Tag der Leistungserbringung, Name und Funktion des Mitarbeiters sowie der Stundenaufwand ausgewiesen sind. Die Abrechnung erfolgt monatlich.  

     

    (4) Werden einzelne Leistungen dieses Vertrags zeitversetzt als Planungs- oder Bauabschnitte erbracht, dann werden diese Leistungen getrennt abgerechnet, wenn der Zeitversatz mindestens 6 Monate beträgt. Die Dauer des Zeitversatzes errechnet sich vom Beginn der Leistung des vorhergehenden Planungs- bzw. Bauabschnitts bis zum Beginn des nachfolgenden Abschnitts der entsprechenden vergleichbaren Leistungsphasen nach § 33 HOAI.  

     

    (5) Von dem vereinbarten Honorar ist eine örtliche Objektüberwachung (Baustelle) bis zu der in § 4 vereinbarten Dauer umfasst. Eine darüber hinausgehende Bauzeit ist gesondert zu vergüten. Die Vergütung beträgt für jeden Monat der Bauzeitverlängerung den Betrag, der sich ergibt, wenn das Honorar für die Leistungsphase 8 durch die Zahl der Monate der vereinbarten Bauzeit zuzüglich 3 Monate Nachlaufzeit geteilt wird. Sätze 1 bis 3 gelten entsprechend für die Leistungen der Kostensteuerung und gemäß Baustellenverordnung mit der Maßgabe, dass an die Stelle des Honorars für die Leistungsphase 8 das nach Absatz 2 Buchstabe c (Ausführungsphase) vereinbarte Honorar tritt.  

     

    (6) Wird die Planungszeit um mindestens 6 Monate wegen fehlender Mitwirkungshandlungen des Auftraggebers oder aus sonstigen, vom Auftragnehmer nicht zu vertretenden, Gründen verlängert, erhöht sich das Honorar der Grundleistungen der Leistungsphasen 1 bis 7 für den über 6 Monate hinausgehenden Verzögerungszeitraum im Verhältnis zur ursprünglichen Planungszeit nach folgender Berechnungsformel:  

    Honorarerhöhung = ursprüngliches Honorar für Lph 1 bis 7 x Verlängerung [Mon.] soweit über 6 Monate  

    ursprüngliche vereinbarte Planungszeit [Mon.]  

    Satz 1 gilt entsprechend für die Leistungen der Kostensteuerung und gemäß BaustellV mit der Maßgabe, dass an die Stelle des Honorars für die Leistungsphasen 1 bis 7 das nach Absatz 2 Buchstaben a und b für die Planungsphase vereinbarte Honorar tritt.  

     

    (7) Die Nebenkosten nach § 14 HOAI werden pauschal mit ... % des Nettohonorars zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart. Darin enthalten sind die auszuarbeitenden textlichen Unterlagen und Berechnungen in ...-facher Ausfertigung. Pläne und zeichnerische Darstellungen sind in ...-facher Ausfertigung als Papierausdruck sowie einfach in digitaler Form mit der o.g. Pauschale abgegolten. Die digitale Form besteht aus Dateien des Formats ... und .... Darüber hinausgehende Ausfertigungen, sowie Druck und Versand von Ausschreibungsunterlagen werden auf Einzelnachweis gesondert abgerechnet.  

     

    Alternative: Alle Nebenkosten werden nach Einzelnachweis auf der Basis ortsüblicher angemessener Preise zuzüglich Umsatzsteuer abgerechnet.  

     

    Soweit ein Baustellenbüro (einschließlich Einrichtung und Büroausstattung) für den Auftragnehmer auf dem Baugelände erforderlich ist, werden die Kosten für Errichtung, Betrieb und Entsorgung vom Auftraggeber getragen.  

     

    (8) Die in diesem Vertrag vereinbarten Honorare sowie Nebenkosten verstehen sich zuzüglich gesetzlicher USt.  

     

    § 6 Fachlich Beteiligte  

    Folgende Leistungen werden von den nachstehend benannten fachlich Beteiligten erbracht:  

    1. Technische Ausrüstung von ....
    2. Tragwerksplanung von ...
    3. ... von ...
    4. ... von ...

     

    Der Auftragnehmer wird dem Auftraggeber die Beauftragung von weiteren Planungs- und Beratungsbüros vorschlagen, soweit deren Beauftragung für die Erfüllung der Vertragsziele wichtig ist. Über die Beauftragung wird der Auftraggeber kurzfristig entscheiden und seine Entscheidung dem Auftragnehmer schriftlich mitteilen.  

     

    § 7 Erfolgshonorar  

    (1) Die Parteien vereinbaren gemäß § 7 Absatz 7 HOAI für Leistungen, die unter Ausschöpfung der technisch-wirtschaftlichen Lösungsmöglichkeiten zu einer wesentlichen Kostensenkung ohne Verminderung des Standards führen, ein Erfolgshonorar.  

     

    (2) Als Maßstab des Standards dient als Ausgangsgröße die Objektbeschreibung zum Entwurf. Als Maßstab für die Kostensenkungen sind die Kosten nach der Kostenberechnung als Ausgangsgröße und die Kosten der Kostenfeststellung als Zielgröße heranzuziehen. Beide Kostenermittlungen müssen die gleiche Gliederungsstruktur aufweisen. Maßgeblich sind die Kosten der Kostengruppe 300 (ohne 370) und 400 gemäß DIN 276/08 ohne USt. Als wesentlich wird eine Kostensenkung vereinbart, die im Ergebnis aller betreffenden Kostengruppen 300 (ohne 370) und 400 gemäß DIN 276/08 ohne USt mindestens 10.000 Euro netto beträgt.  

     

    (3) Das Honorar beträgt für den Kostensenkungsbetrag betreffend den o.g. Bemessungsgrößen fünf Prozent der eingesparten Kosten, bis zu einem Höchstbetrag von 20 Prozent des mit diesem Vertrag ansonsten vereinbarten Gesamthonorars.  

     

    § 8 Zahlungen  

    Abschlagszahlungen können in angemessenen zeitlichen Abständen für nachgewiesene Leistungen gefordert werden. Die Zahlungsfrist für den Auftraggeber beträgt … Wochen nach Rechnungseingang.  

     

    § 9 Haftpflichtversicherung  

    Die Deckungssummen in der Berufshaftpflichtversicherung müssen mindestens betragen  

    für Personenschäden ... Euro  

    für sonstige Schäden ... Euro  

     

    § 10 Erfüllungsort, Gerichtsstand, anwendbares Recht  

    (1) Erfüllungsort ist für die Leistungen der Leistungsphasen 1 bis 7 der Geschäftssitz des Auftragnehmers, für die Leistungsphasen 8 und 9 der Ort des Bauvorhabens.  

     

    (2) Soweit eine Vereinbarung nach § 38 Absatz 1 Zivilprozessordnung zulässig ist, wird als Gerichtsstand ... vereinbart.  

     

    (3) Für diesen Vertrag gilt das Recht der Bundesrepublik Deutschland.  

    ............................... ....................... ...........................  

    Ort, Datum Auftraggeber Auftragnehmer  

     

    Erläuterungen zum Vertrag